隨著國慶黃金周的來臨，樓市再度火熱。

“今年6月簽約價格9300元，現(xiàn)在漲到17000元了，現(xiàn)在這個戶型已賣沒了?！背啥际忻裢跤睿ɑ┙诮榻B稱，該樓盤其余較小戶型也從8300元/平附近漲到目前的12000元至13000元。

9月27日，記者向該房企相關負責人核實了上述消息。王宇所說的樓盤，正處于近期國內(nèi)樓市關注的焦點區(qū)域之一，成都城南板塊。

隨著漲價潮蔓延至川渝地區(qū)，投機客不斷跟風，而迅速飆漲的“浮盈”，也使得人們相信自己不會成為最后的“接盤俠”，并選擇忽略掉一些潛在的利空因素。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，雖然國內(nèi)商品房待售面積已連續(xù)6個月下降，但上市房企披露的存貨規(guī)模卻創(chuàng)下了歷史新高。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，申萬劃分的137家A股上市房企存貨總額為3.38萬億元，去年底這一數(shù)字則為3.15萬億元。

若將港股上市房企統(tǒng)計在內(nèi)，存貨規(guī)模更遠高于上述水平。易居中國旗下CRIC研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，中國恒大等60家典型房企整體存貨規(guī)?？傤~為5.51萬億，較去年底增長9.37%。

CRIC研究中心分析師房玲27日告訴記者，雖然下半年二線城市房價跟漲明顯，但上市房企存貨指標是按投入計算的，即歷史產(chǎn)生的成本，所以上市房企的存貨指標不會受到近期房價上漲影響。

存貨“摸底”

當下游需求高漲時，企業(yè)庫存相應會處于低位，但對地產(chǎn)行業(yè)來說，這一規(guī)律卻并不適用。由于房價近十年處于牛市，房企始終處于“擴大再生產(chǎn)”階段，其存貨規(guī)模不斷攀升。

據(jù)統(tǒng)計，2010年6月底，A股上市房企存貨為7550億元，到今年6月底時，這一數(shù)字已增加至3.38萬億元。

21世紀經(jīng)濟報道記者梳理各家房企存貨數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，全國性大型房企存貨增幅尤為明顯，而一些區(qū)域性房企本身基數(shù)有限，雖然部分公司出現(xiàn)小幅下降，但對整體影響有限。

以排名靠前的房企為例，萬科、綠地控股、保利地產(chǎn)、招商蛇口、華夏幸福和首開股份六家公司存貨規(guī)模均超過千億，而萬科和綠地兩家公司存貨更超過4000億元。

從增幅上看，萬科上半年存貨增幅達到16.14%，華夏幸福存貨增幅則高達23.67%。相比之下，綠地、保利兩家公司則維持在個位數(shù)水平。

不過，進入2016年以來，房企總體存貨增速出現(xiàn)明顯下降。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，A股上市房企存貨增幅為7.19%，而去年同期增幅則高達23.64%。

“上市房企的存貨指標，一般包括擬開發(fā)物業(yè)、在建項目和已建成項目三項，所以其規(guī)模要高于市場現(xiàn)有的待售商品房庫存?！狈苛?7日告訴記者。

以萬科為例，截至今年6月底，公司擬開發(fā)產(chǎn)品為1081億元，占比25.28%，在建開發(fā)產(chǎn)品2777億元，占比64.96%，而已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）僅為398.2億元，占比9.31%。

不難看出，萬科存貨主要以在建開發(fā)產(chǎn)品為主，這也是公司上半年存貨增長的主要因素之一，而其2015年底時在建開發(fā)產(chǎn)品賬面價值為2286億元。

進一步細分來看，除了北京、上海、深圳三地外，萬科在建開發(fā)產(chǎn)品主要集中在經(jīng)濟發(fā)達的沿海二線城市，以及西部省會省市。以東莞為例，萬科在建項目多達11個，預計總投資額近180億元。

綠地、保利等超大型房企的布局，基本與萬科一致。

相比之下，區(qū)域性房企則更為看重深耕本土資源，跨區(qū)域產(chǎn)品數(shù)量相對較少。例如，金科股份計入存貨中的地產(chǎn)項目，便多集中在重慶、成都地區(qū)，以及部分三線城市，如內(nèi)江、遂寧等地。

值得關注的是，下半年樓市漲價潮開始蔓延至南京等二線城市，而在此之前各家大型房企早已囤積重兵。

以保利地產(chǎn)為例，其在南京、合肥分別擁有9處和7處在建項目，同時公司還計劃在合肥新增保利熙悅府（資料、團購、論壇）、朗香書院等三處項目。

漲價去庫存？

歷來，國人習慣于追漲殺跌，這在近期上演的一幕幕“*房”大戲中，被演繹得淋漓盡致。

“場面太火爆了，還有因為*不到房而起沖突的，開發(fā)商反而成了弱勢群體，售樓處都不敢營業(yè)了?！庇浾?7日聯(lián)系的成都投資者李莉時，她剛好正在看房。而在之前，她已計劃買下城南一家新開盤的樓盤，但卻未能成功*得房源。

她傳給記者的微信群聊天記錄顯示，多家樓盤因開發(fā)商臨時調(diào)價，暫時不接受購房者看盤，等新一輪價格出來后，另行通知。如今樓市的火熱程度，可見一斑。

一家全國性房企相關負責人27日對記者介紹稱，“最近有很多外地的朋友來咨詢成都樓市的情況，有的是在外工作的四川人，有的則是在成都生活過，比較熟悉當?shù)厍闆r?！?/p>

“就我熟悉的樓盤來看，之前銷售不理想的樓盤現(xiàn)在都有所好轉(zhuǎn)，之前比較火的樓盤，賣得比以前更好了?！彼拇ū就烈患曳科笾袑?7日告訴記者。

據(jù)他介紹，部分承擔了賣房任務的中介，往往為了多賣出樓盤，也會夸大樓盤的銷售情況，“比如實際上只賣出了20套，他就跟你說賣出去了50套”，這無疑也加劇了人們*房的熱情。

此外，隨著樓市開啟暴走模式后，已有人開始炒“樓花”獲利。而所謂炒樓花，是指投機客在樓盤建成之前，只交納少部分訂金，訂下房源后再轉(zhuǎn)手賣給別人，以此獲得高額訂金的差價。

隨著投機盤、跟風者的集中涌入，大幅拉升了各家房企的銷售額。以萬科為例，雖然6月底存貨高達4275億元，但由于其所開發(fā)樓盤均位于北上廣，以及沿海和省會省市，所以其樓盤并不愁銷售。

根據(jù)萬科銷售月報統(tǒng)計，2016年1~8月份公司累計實現(xiàn)銷售面積1778.7萬平方米，銷售金額2375.2億元，分別較去年同期增長41.65%和52.2%。

需要指出的是，從數(shù)據(jù)來看，萬科銷售金額的增幅明顯高于銷售面積的增幅，很可能是今年房價大幅上漲所致。

記者統(tǒng)計萬科單月銷售數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，今年2月至6月，萬科銷售面積呈單邊上漲走勢，并于6月份達到326.4萬平方米的新高。

而這期間正是深圳、上海等一線城市房價瘋狂拉漲的階段，可見房價的上漲，一定程度上也帶動了公司銷售的提升。

不過，漲價去庫存的模式，目前集中在一二線城市。

“今年一二線城市的庫存去化明顯，但三四線城市去庫存仍比較困難，要知道房地產(chǎn)的庫存主要是集中在三四線城市，此外，二線城市的大量商業(yè)庫存，同樣也面臨著類似問題?！鼻笆鏊拇ǚ科笾袑尤耸恐赋?。