2013年被公認(rèn)的樓市頂部，今年眼看著將毫無(wú)懸念被擊穿。

大城市房?jī)r(jià)、地價(jià)去年以來(lái)逆勢(shì)飆漲，其泡沫化傾向已使房地產(chǎn)成為資產(chǎn)泡沫*嚴(yán)重的領(lǐng)域。今年上半年，商品房銷售面積、金額并未受高基數(shù)影響，同比飆漲25%和46%。7月百城住宅均價(jià)環(huán)比和同比漲幅均擴(kuò)大，同環(huán)比連續(xù)12和15個(gè)月上漲，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)全部創(chuàng)出新高，同比上漲30%至50%，深圳房?jī)r(jià)同比大漲100%至150%。而事實(shí)上，近年來(lái)樓市基本面已不被看好，比如城鎮(zhèn)戶均住房擁有已達(dá)到1.2至1.4套，如果將在建、在售和新售算在內(nèi)，則人均住房面積將超過(guò)100平方米；再如，居民可支配收入增速?gòu)?012年的10%降至目前的5%-8%，今年上半年再降至6.5%，三年來(lái)首次低于 GDP增速。另外，進(jìn)城人口和勞動(dòng)人口從2011年開(kāi)始凈減少。

貨幣取代人口成首因

貨幣取代人口，成為樓市資產(chǎn)泡沫化的首要因素。上半年人民幣貸款新增7.53萬(wàn)億，同比多增近萬(wàn)億，刷新2009年創(chuàng)下的半年新增貸款歷史紀(jì)錄。考慮地方債務(wù)置換，去年以來(lái)實(shí)際信貸增速為15%至17%，遠(yuǎn)超13%的信貸增速目標(biāo)。上半年，樓市資金面有四個(gè)數(shù)據(jù)值得關(guān)注，一是個(gè)人房貸占總貸款16.3%，創(chuàng)歷史新高，比去年同期提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；二是全部新增貸款中，個(gè)人房貸占41.3%，為2011年至2015年平均值的兩倍，二季度占比更是超過(guò)50%；三是根據(jù)融360平臺(tái)監(jiān)測(cè)，7月全國(guó)首套房平均利率4.44%，再創(chuàng)歷史新低；四是房企發(fā)行公司債4900億，達(dá)到去年的1.14倍，平均利率為5.09%，創(chuàng)歷史新低。

國(guó)企占用了相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)融資，但利潤(rùn)連續(xù)17個(gè)月下滑（上半年利潤(rùn)下滑8.5%），創(chuàng)連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的歷史紀(jì)錄。上月政治局會(huì)議明確，深化國(guó)有企業(yè)和金融部門基礎(chǔ)性改革是去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵。由此，信貸向消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)會(huì)強(qiáng)化，即制造業(yè)“去杠桿”、個(gè)人消費(fèi)領(lǐng)域“加杠桿”。同時(shí)，不良貸款已連續(xù)17個(gè)季度上升。借助地價(jià)房?jī)r(jià)上漲，銀行擴(kuò)大地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，不僅能做大正常貸款分母，降低短期不良資產(chǎn)率，還可穩(wěn)定抵押物價(jià)值，延緩潛在不良貸款率的上升。

地方政府調(diào)控不力

地方政府調(diào)控不力是樓市資產(chǎn)泡沫化的第二個(gè)因素。2014年確立因城施策的調(diào)控主題后，中央一直強(qiáng)調(diào)，地方要發(fā)揮調(diào)控主體責(zé)任。但面對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲，各地的調(diào)控政策仍不到位。例如，控制“地塊”，由于一些地方不想失去可觀的土地出讓金，于是就出現(xiàn)了治標(biāo)不治本的“熔斷”，無(wú)怪乎央媒屢屢發(fā)出“遏制地方政府炒地”的嚴(yán)厲措辭。再如，廈門房貸新政因行政損耗無(wú)疾而終、合肥限購(gòu)難產(chǎn)等。另外，多次強(qiáng)調(diào)的“去庫(kù)存”與城鎮(zhèn)化結(jié)合，但一些地方以“去庫(kù)存”做大旗，刺激樓市，而戶籍改革、公共服務(wù)均化等卻幾無(wú)進(jìn)展。樓市在供給端沒(méi)有“做實(shí)”，在政策刺激下需求端膨脹，泡沫化就是**結(jié)局。

地方政府調(diào)控不力，背后的原因是，去年以來(lái)工業(yè)總產(chǎn)值、增加值近乎零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)，“營(yíng)改增”等減稅又壓縮了地方財(cái)源，而“去產(chǎn)能”和積極財(cái)政政策下地方支出太多，收支缺口擴(kuò)大。樓市繁榮能彌補(bǔ)財(cái)政收入，還能緩沖制造業(yè)疲軟和“去產(chǎn)能”沖擊，抹平工業(yè)投資下滑對(duì)固定資產(chǎn)投資的沖擊。目前，一些城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重在40%至80%，對(duì)樓市的依賴簡(jiǎn)直到了無(wú)以復(fù)加的程度。近期，筆者調(diào)研某二線工業(yè)城市，盡管潛在庫(kù)存5年也消化不完，但仍在規(guī)劃大規(guī)模的商業(yè)中心、度假酒店。

購(gòu)房“加杠桿”快速攀升

購(gòu)房“加杠桿”是樓市資產(chǎn)泡沫化的第三個(gè)因素。居民對(duì)未來(lái)通脹的預(yù)期很強(qiáng)烈，而房屋成本包括地價(jià)、建材、人工等，這些都按市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)，決定了住房是對(duì)沖通脹的優(yōu)選。加上通脹預(yù)期下儲(chǔ)蓄明顯縮水，未來(lái)不確定性支出、養(yǎng)老支出增加，儲(chǔ)蓄養(yǎng)老演變?yōu)椤百I房養(yǎng)老”。另外，房貸利率降至歷史*低，保值增值的買房讓杠桿*大化成為選擇，杠桿率（房貸余額/存量住房?jī)r(jià)值）由2014年的15%快速升至今年6月的近40%。而杠桿率快速攀升，往往是樓市泡沫化*重要的表征。

房企打造豪宅運(yùn)營(yíng)模式

房企助推是樓市資產(chǎn)泡沫化的第四個(gè)因素。房企敢于賭“面粉貴過(guò)面包”的地塊，就在于打造豪宅的運(yùn)營(yíng)模式。即便在規(guī)劃上對(duì)豪宅有限制，但房企可通過(guò)“拉高限低”，即做大普宅容積率、壓縮普宅空間，騰出更多用地做高溢價(jià)、低密度的別墅來(lái)規(guī)避。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，上半年一線城市總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交11620套，比已創(chuàng)歷史新高的去年上半年暴漲217%。而且，高價(jià)住宅已從一線城市蔓延到杭州、廈門、天津、南京、三亞等地，上半年這5個(gè)城市“5萬(wàn)+”豪宅成交1055套，同比暴增了三倍以上。豪宅擠壓了普通住宅的空間，有效需求被擠出。更讓人憂慮的是，熱點(diǎn)城市“逢拍地、必地塊”，豈不是未來(lái)新房將全面豪宅化？

（原標(biāo)題：四因素加劇樓市資產(chǎn)泡沫化 貨幣取代人口成首因）