如何從金融與貨幣的角度來看房地產(chǎn)？這是一個大多數(shù)人都會關心的話題。

7月22日上午，在博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇第16屆年會上，**經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉縱論房地產(chǎn)和貨幣利率、匯率走勢，以及中國開發(fā)商的未來在哪里。他說：在過去4年，中國房地產(chǎn)市場并不是全球最快的時候，而在未來也同樣不是。 

**經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉先生

從利率、匯率的角度來說，鐘偉給中國房地產(chǎn)行業(yè)提供了一個寬廣的國際視野，海外投資應成為房地產(chǎn)企業(yè)的必選；而在互聯(lián)網(wǎng)因素的沖擊下，房地產(chǎn)行業(yè)的格局演變將是顛覆性的，萬科、萬達的模式，可能并不能代表這個行業(yè)的未來。

房地產(chǎn)三年仍然向好

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的大背景之一是，貨幣放水、負利率蔓延。“錢印得越來越多，8年時間，我們印出了100萬億。”鐘偉說，這種情況帶來了貧窮感和焦慮感，典型表現(xiàn)是，消費在全球退潮。

而未來的趨勢是貨幣環(huán)境喜憂參半，更低利率難免。M2增速10%是大考，中國央行以數(shù)量寬松為輔，低利率為主，人民幣名義匯率走上波動中的貶值之路，低利率利于樓市，貶值+M2高增速利于樓市。

此外，資產(chǎn)泡沫或地產(chǎn)金融泡沫是全球性的，是由中央政府最后擔保的剛性泡沫。這帶來的結果是京滬穗深房價上漲并不是特殊現(xiàn)象，全球樓市從2012年至今持續(xù)升溫，大都市平均升幅約在40%，倫敦、波士頓、溫哥華等城市的房價上漲如果算上匯率因素，并不比中國一線城市的房價上漲差多少；在中國，由于股市、債市波動巨大，樓市回升較全球更遲。

因此，鐘偉對于未來三四年間中國的房地產(chǎn)市場表示樂觀。他指出，中國房地產(chǎn)的趨勢可以概括成：3年漲、5年平、10年落。而看好未來三四年房地產(chǎn)市場的原因是，去庫存遠沒有結束，房地產(chǎn)調(diào)控政策就不可能發(fā)生大的變化，市場總體仍然向好；而且，未來若經(jīng)濟回升和出現(xiàn)通脹，樓市也依然是能夠抵御的。

不過他也提醒，目前房地產(chǎn)行業(yè)的庫存去化仍然比較艱難，雖銷售火熱，但投資冰冷，一二線城市較為火爆，三四線城市非住宅類產(chǎn)品行情黯淡?！叭齑媸羌榷ǚ铰裕瑤齑嫒セ赡苄枰?-4年，且區(qū)域分化嚴重，讓我們暫時忘記不現(xiàn)實的房產(chǎn)稅，同時考慮交易環(huán)節(jié)稅費、個稅、遺產(chǎn)稅?！?/p>

鐘偉認為，中國不會跌入中等收入陷阱，樓市也不會崩盤。他分析稱，中國經(jīng)濟的未來圖景類似日、韓，房地產(chǎn)行業(yè)根本不存在產(chǎn)能問題，中國樓市*有可能軟著陸。

“產(chǎn)能是建筑施工行業(yè)的事，由于土地價格、建安成本不像印錢一樣印出來，所以樓市去庫存本身，也沒有去產(chǎn)能的痛苦，房地產(chǎn)行業(yè)的資金回報和安全性還是*好的。”

未來應聚焦互聯(lián)網(wǎng)與海外

“萬科模式可能并不能代表中國房地產(chǎn)的未來?！睂τ诋斍爸袊_發(fā)商的轉(zhuǎn)型，鐘偉也有自己的看法。

而他不看好萬科的理由是，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生三個新的變化，分別是：互聯(lián)網(wǎng)思維的沖擊、一二手房聯(lián)動沖擊及海外機遇。

他說，商業(yè)模式不是*重要的，重要的是通過技術手段，將商業(yè)模式改造成為接地氣、強有力的盈利模式?！拔磥淼囊欢螘r間可以看到，一些原來不被人所關注的、不務正業(yè)的，甚至行業(yè)地位不高的企業(yè)，他們是中國未來千億級的房地產(chǎn)企業(yè)，比如說鏈家。”

“不要被過去的成功所絆倒。”鐘偉指出，房地產(chǎn)行業(yè)將在分化中產(chǎn)生新的千億級企業(yè)，他們可能具有的優(yōu)勢包括：線上線下整合的優(yōu)勢，新房和二手房同步的優(yōu)勢，以及客戶黏性的優(yōu)勢。

（原標題：鐘偉:負利率下的樓市 3年向好10年回落）