目前的房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀，在樓市“去庫存”的大環(huán)境下，房地產(chǎn)庫存結(jié)構(gòu)性問題漸漸浮出水面。根據(jù)多家機構(gòu)的統(tǒng)計，與住宅面臨的高庫存相比，我國商業(yè)地產(chǎn)的庫存情況更為令人擔(dān)憂。對不同地區(qū)、不同類型的房產(chǎn)，銀行有不同的風(fēng)險考量。6月23日凌晨，工商銀行發(fā)布文件調(diào)整商用房貸款比例，釋放出商業(yè)銀行收緊個人商用房貸款信號。據(jù)悉成都已經(jīng)開始執(zhí)行。

傳工行個人商用房貸款首付比例由5成調(diào)至7成

6月23日凌晨，一份工商銀行發(fā)布的《關(guān)于加強個人商用房貸款風(fēng)險管理的通知》文件在網(wǎng)絡(luò)流傳，《通知》中規(guī)定個人商用房貸款首付比例由過去的50%調(diào)整到70%，商住兩用住房的首付由45%調(diào)整到50%，貸款所購商用房為小區(qū)配套底商的仍為50%?！锻ㄖ芬髧?yán)格把關(guān)商業(yè)用房貸款管理和發(fā)放。

商用房類型應(yīng)以單套面積相對較小、價格相對穩(wěn)定、易于處置變現(xiàn)的商住兩用房及住房小區(qū)配套底商為主，嚴(yán)格控制賓館、酒店、寫字樓、綜合市場、商貿(mào)城等個人商用房項目準(zhǔn)入。要求全國范圍內(nèi)重點選擇北京、上海、廣州、深圳以及直轄市、省會城市房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持的項目。對三線、四線城市的個人商用房貸款業(yè)務(wù)，原則上控制貸款余額只降不增，新發(fā)放的個人商用房貸款所購商用房限定為住宅小區(qū)配套底商。

近年來我國商業(yè)地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，商業(yè)用房庫存激增，據(jù)四川中原地產(chǎn)2016年3月提供的庫存信息，成都商業(yè)用房存量去化周期為99.67個月、辦公用房存量去化周期為61個月，均列全國前列。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，工商銀行此次調(diào)整商用房貸款比例、提高商業(yè)用房購買門檻、降低商業(yè)地產(chǎn)市場杠桿，*重要的原因是目前成都商業(yè)地產(chǎn)庫存高企，商業(yè)用房占款多、變現(xiàn)難，大量無法變現(xiàn)的商業(yè)用房貸款成為“壞賬”的風(fēng)險令銀行不可能無動于衷。而如果更多銀行也同時跟進如此嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)貸款政策，成都原本就“賣不動”的商用房市場也將雪上加霜。

嚴(yán)格把控 加強商用房貸款風(fēng)險排查

在經(jīng)濟低迷期，相較于個人住房貸款，商用房貸款風(fēng)險要高的多，所以一直把控的較為嚴(yán)格。文件要求，貸款經(jīng)辦行須密切跟蹤了解個人商用房貸款項目建設(shè)進度，銷售及價格變動等情況，重點核查項目是否存在停工爛尾，法律糾紛，售后返租，批量違約以及虛假銷售等風(fēng)險問題。對風(fēng)險項目，堅決退出，嚴(yán)禁新增個人商用房貸款，對違規(guī)發(fā)放售后返租個人商用房貸款，虛假貸款的，一經(jīng)查實，要嚴(yán)肅追究相關(guān)人員責(zé)任。

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商住兩用房與商用房有什么區(qū)別？

枕頭君發(fā)現(xiàn)，很多人對商住兩用房和商用房的區(qū)別并不清楚。商住兩用房屬于住宅，是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，隨著日漸發(fā)達(dá)的網(wǎng)絡(luò)功能，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。

商用房通俗來講即為商業(yè)用房，是指各類商店、理發(fā)店、照相館、浴室、旅社、門市部、飲食店、糧油店、菜場、招待所等從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓，還有車庫等等。一般指底層臨街的房屋，商用房的土地使用年限為40年。個人商用房貸具體是指銀行向借款人發(fā)放的用來購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。

商用房的使用年限是40年

商住兩用一般來說是一個土地用途的概念，在我國法律上，商業(yè)、旅游、娛樂用地年限是40年，住宅的使用年限是70年，商住兩用房的使用年限為40年，與商用房的使用年限相同。但是在配套設(shè)施、容積率以及綠化、公共設(shè)施的面積方面是不同的。

商住房去庫存壓力*大

從全國范圍來看，中國房地產(chǎn)的去庫存僅完成了1/3左右。中國總體庫存水平依然很高。截至2015年末，各類物業(yè)中口徑庫存量與去化周期統(tǒng)計中，商業(yè)用房庫存量達(dá)10.6億平米，去化周期高達(dá)150.4個月，遠(yuǎn)超辦公與住宅。RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，全國寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)30%，足以反映其過剩程度。商業(yè)用房的去庫存壓力在全國范圍內(nèi)是*大的。

銀行惜貸如金 是在自我保護？

個人商用房貸屬于個人經(jīng)營性貸款，可以看做是小微業(yè)務(wù)之一，在經(jīng)濟下行期這塊業(yè)務(wù)屬于“重災(zāi)區(qū)”，多家銀行折戟其中。個人商用房貸風(fēng)險暴露很長一段時間了，這塊不良很高，資產(chǎn)質(zhì)量很差。在非一線中心城市的其它地區(qū)，很多商鋪出現(xiàn)“零租售”或者斷租現(xiàn)象較多，好多人通過個人商用房貸進行融資，炒房、炒股。

由于不良偏高，近年來工行一直在收縮個人經(jīng)營性貸款。工行近期收緊個人商用房貸款是符合邏輯的。雖然目前國家鼓勵去庫存，但另一方面也擔(dān)心金融風(fēng)險。商用房少部分人購買是用于經(jīng)營的，大部分的人是用于投資的。目前商用房價格嚴(yán)重透支，租售比太高，風(fēng)險自然大。2014年以來全國的不良貸款率持續(xù)上升，銀行的風(fēng)險增加，貸款收緊符合銀行利益。

個人借貸業(yè)務(wù)不賺錢？

有人認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場的確正在調(diào)整，少數(shù)地方的房價已經(jīng)開始下降，但總體來看，絕非崩盤的節(jié)奏。即使房價大跌，對于銀行來講，由于中國的房貸首付成數(shù)高，足以抵御房價大降的風(fēng)險。多家銀行的有關(guān)人士認(rèn)為，主要原因其實是個貸業(yè)務(wù)不賺錢，在資金成本高企的當(dāng)下，有限的信貸資源都優(yōu)先投放到貸款利率更高的業(yè)務(wù)上。作為上市企業(yè)，經(jīng)營壓力不得不考慮。

從業(yè)態(tài)方面而言，此次商用房貸款收緊，會讓賓館、酒店、寫字樓、綜合市場、商貿(mào)城等的貸款審批將更加艱難，而這類型的物業(yè)正好是目前商辦市場的庫存主力軍，未來的生存環(huán)境將更加艱難。如果一旦其他銀行也收緊商用住房貸款，將對商業(yè)、辦公市場雪上加霜。但是被銀行擠出的資金，可能會利好股市。