世間常有匪夷所思的現(xiàn)象，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)專治各種不服，但2000年金融史上沒有什么能逃得過常識(shí)。

無論是新常態(tài)還是供給側(cè)改革之說，無不要求去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿，但在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，美林時(shí)鐘被轉(zhuǎn)給了電風(fēng)扇。中國(guó)經(jīng)濟(jì)*應(yīng)該去杠桿的是誰(shuí)？顯然就是房地產(chǎn)。

圖1：房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿向個(gè)人購(gòu)房者轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)正向居民轉(zhuǎn)移

但現(xiàn)實(shí)很諷刺，*應(yīng)去杠桿的市場(chǎng)，恰恰仍在加杠桿。房地產(chǎn)吸納了大量的銀行信貸和表外融資。房?jī)r(jià)還在漲，地塊還在頻頻出現(xiàn)。為何是這樣，無非都是買房的人在托底。從這幾年的購(gòu)房貸款增長(zhǎng)占比看，實(shí)質(zhì)上是移杠桿，正向個(gè)人購(gòu)房者轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)正向居民轉(zhuǎn)移。

牛熊交易室統(tǒng)計(jì)顯示，2014年四季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房貸開始大躍進(jìn)，自2014年9月底央行為首的官方拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)以來，2014年4季度購(gòu)房貸款占居民中長(zhǎng)期貸款比例頓時(shí)從3季度55%飆升至85%，一直到2015年底期間該數(shù)據(jù)未曾低過76%。也就是說，80%左右的居民借貸都是用于買房了。

表1:房貸大躍進(jìn)

2016年以來房貸繼續(xù)大躍進(jìn)，5月信貸大增9855億，居民部門買房成為推動(dòng)信貸規(guī)模增長(zhǎng)的主要力量。但5月住宅銷售額同比增速達(dá)53.4%，較上4月有所放緩，且6月以來繼續(xù)放緩。

圖2：房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆推動(dòng)居民加杠桿買房

牛熊交易室認(rèn)為現(xiàn)在有一個(gè)很緊迫的問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿還有多少空間？居民部門加杠桿還有多少空間？說得更通俗些，房地產(chǎn)市場(chǎng)中還有多少韭菜可接盤？

6月中旬，社科院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室披露了對(duì)我國(guó)債務(wù)水平的最新估算。2015年底，全社會(huì)杠桿率上升至249%，較2014年增加近14個(gè)百分點(diǎn)。

華創(chuàng)證券宏觀研究團(tuán)隊(duì)估算，2016年底居民部門的杠桿率將攀升至44%左右。主要是在火爆樓市的帶動(dòng)下，2016年前5個(gè)月居民戶新增貸款2.24萬(wàn)億元，全年破4萬(wàn)億應(yīng)是大概率事件。以GDP增長(zhǎng)6.5%估算,2016年底居民部門杠桿率將攀升至44%左右。

44%的杠桿率意味著什么？如果簡(jiǎn)單的橫向?qū)Ρ龋?4%的居民部門杠桿率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平，但在同等發(fā)展水平的國(guó)家中并不低。

此外，如將民間借貸包括在內(nèi)，根據(jù)西財(cái)CHFS的估算，2013年民間借貸規(guī)模GDP占比約16%，其中以借款買房為主。據(jù)此推算，包含民間借貸在內(nèi)的居民部門杠桿率或達(dá)到55%左右，已逼近新加坡、日本等國(guó)水平。

這也就是說，居民部門加杠桿的空間也是很有限的，從5月住宅銷售額同比增速放緩看，包括6月以來繼續(xù)放緩看，當(dāng)前的加杠桿也是不可持續(xù)的。

當(dāng)接盤的韭菜變少時(shí)，房?jī)r(jià)還能飛多久？這就好比2015年6月股市的新增投資者開戶數(shù)，一定是**于市場(chǎng)先見頂?shù)摹?/span>

（原標(biāo)題：房地產(chǎn)市場(chǎng)還有多少韭菜跑步接盤?）