在南京的新地塊中，人們看到了一個(gè)并不熟悉的身影——葛洲壩集團(tuán)。葛洲壩是隸屬于國(guó)資委的央企，以水電投資建設(shè)運(yùn)營(yíng)為主業(yè)。

在武漢，葛洲壩集團(tuán)的控股子公司也正與華潤(rùn)置地合作，開發(fā)武漢光谷長(zhǎng)動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)用地B包地塊。

實(shí)際上，不僅是水電系國(guó)企，綜觀今年以來熱門城市的新晉地塊，央企和國(guó)企均是勝出者。

在3月底武漢的一次青山片區(qū)土地拍賣中，主力競(jìng)拍者中海地產(chǎn)、中冶置地和江西新力，分別代表著國(guó)企、央企和市國(guó)資。在南京，近段時(shí)間拿到地的開發(fā)商主要來自央企和國(guó)企，比如葛洲壩、電建、金茂、 上海建工 、保利、魯能、中建東孚等。

南京樓市的觀察者王歡告訴南方周末記者，國(guó)企和央企抬高了地價(jià)，這是行業(yè)共識(shí)，“有央企在，中小民營(yíng)企業(yè)拿地很難。”

新地塊“解套”老地塊

“拿地有風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)虧錢，但是不拿地，團(tuán)隊(duì)可能就沒了?！?/p>

在地塊現(xiàn)象中，不可思議的是“面粉比面包貴”，即成交地塊樓面價(jià)高于周邊在售的商品房?jī)r(jià)格，目前它幾乎在所有一線和熱點(diǎn)二線城市都出現(xiàn)了。

正常而言，開發(fā)商拿地價(jià)格要低于未來售房?jī)r(jià)格的50%，才能保證賺錢，*高也不能超過60%—70%。也就是說，開發(fā)商以每平方米4萬拿下的地，至少要賣到每平方米6萬—8萬才能回本。

如果目前的地價(jià)不合理，為什么地產(chǎn)商們還扎堆往里沖呢？

張輝認(rèn)為，實(shí)際上現(xiàn)在開發(fā)商們心頭盤算的是另外的賬本。因?yàn)楝F(xiàn)在三四線城市庫(kù)存過大，看不到盈利的希望，開發(fā)商們避之不及。而一線城市幾乎沒有新增土地供給。但開發(fā)商不能不拿地，因?yàn)橐ＷC銷售額的持續(xù)增長(zhǎng)，維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

最后造成的結(jié)果就是，大家都擠到二線城市*地?！艾F(xiàn)在已經(jīng)不是在用正常的市場(chǎng)預(yù)期拍地，而是無論多高的價(jià)格，都要讓自己還在這場(chǎng)游戲中?！睆堓x說，最近有南京的房企老總告訴他，“拿地有風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)虧錢，但是不拿地，團(tuán)隊(duì)可能就沒了?！?/p>

其次，在面粉普遍比面包貴的時(shí)候，大家比的不再是面粉與面包的價(jià)格，而是過去的面粉與將來的面粉價(jià)格?！爸灰磥淼牡貎r(jià)比現(xiàn)在的貴，現(xiàn)在的地價(jià)就是合理的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)南方周末記者說。

李子墨告訴南方周末記者，南京一線房企的老總，也覺得現(xiàn)在的地價(jià)難以接受，他們期望地價(jià)的泡沫由時(shí)間和城市價(jià)值的提升來消化。

“南京歷史上，所有的地價(jià)泡沫都被時(shí)間消化了，過去兩年的地塊現(xiàn)在來看，價(jià)格都不算高?！崩钭幽f，“老地塊被新地塊取代，老地塊就解套了。”

限購(gòu)政策何時(shí)回歸？

地方政府一方面希望賣地賺錢，另一方面也不希望房?jī)r(jià)過高，影響城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力。

有媒體統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的4月份，二線城市土地出讓金輕松突破1100億元，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。

賣地，是地方政府收入的主要來源之一，地價(jià)越高，政府的錢包越鼓。經(jīng)濟(jì)學(xué)者吳曉波最近在一篇文章中寫道：“開發(fā)商*喜歡的城市是2014年的廈門，2015年的深圳和2016年的南京，在那里，政府與開發(fā)商含情脈脈，共同操盤，把預(yù)期舔得盤干碗凈?！?/p>

據(jù)21世紀(jì) 經(jīng)濟(jì)報(bào)道總結(jié)的2015年地方債圖譜，2015年末江蘇省債務(wù)余額超1萬億，居各省份首位。而在這輪賣地潮中，*熱的城市南京、蘇州都出自江蘇。

有南京當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，今年短短四個(gè)半月，南京賣地收入已高達(dá)630億元，而其2015年全年的賣地收入為772億元。

王歡認(rèn)為，地方政府一方面希望賣地賺錢，另一方面也不希望房?jī)r(jià)過高，影響城市長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力，也受到民眾的指責(zé)?！斑@兩天地塊拍出來后，有些人說要逃離南京，房?jī)r(jià)太高年輕人留不下來，城市就沒有活力?！?/p>

迫于房?jī)r(jià)過高的壓力，最近各地調(diào)控“地塊”的政策也陸續(xù)出臺(tái)。比如在上海，政府要求周浦“地塊”拿出15%的面積由開發(fā)商自持，70年不能出售，5%的面積作為保障房建設(shè)用地，無償交給政府。

南京最近也有調(diào)控的傳聞流出，比如超過每平方米5萬的地塊在出讓時(shí)，一旦超過45%的溢價(jià)幅度，將直接配建保障房面積。

合肥市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)汪菊喜近日在接受采訪時(shí)表示：“政府在必要的時(shí)候，會(huì)進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)格的政策，不排除限購(gòu)限貸的政策重新回歸?！?/p>

二線城市中，限價(jià)政策已經(jīng)落地的是蘇州。王歡認(rèn)為，房地產(chǎn)的問題是一個(gè)系統(tǒng)工程，涵蓋了土地財(cái)政、稅收制度，“如果只是限價(jià)、推保障房，還是會(huì)摁下葫蘆浮起瓢?！?/p>

(原標(biāo)題：二線城市新晉74個(gè)地塊 央企國(guó)企為*大買家）