在戶(hù)籍改革的大潮中，與農(nóng)業(yè)人口息息相關(guān)的農(nóng)村集體用地，所謂俗稱(chēng)的“宅基地”或“小產(chǎn)權(quán)房”將何去何從，是每個(gè)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民*關(guān)注的問(wèn)題。這些建立在農(nóng)村集體土地上的房屋，本是“村民”所有，但在農(nóng)業(yè)戶(hù)口取消后，他們的歸屬問(wèn)題似乎被遺忘了。

進(jìn)：宅基地使用權(quán)仍在經(jīng)舊城改造“洗白”

住城中村的小王正在為老家一套老房子?xùn)|奔西走。原來(lái)，小王祖父名下有套房產(chǎn)，土地是集體所有宅基地，祖父系該農(nóng)村集體戶(hù)口，但是隨著父親上大學(xué)后就業(yè)，一家人轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶(hù)口。如今，家里三代單傳的小王作為非農(nóng)戶(hù)口，對(duì)該房屋是否可以繼承犯了難，由于祖父手上僅有一份購(gòu)房合同，沒(méi)有房產(chǎn)證，這套房屋也難以上市交易。

事實(shí)上，我國(guó)的農(nóng)村土地為集體所有，個(gè)人所擁有的只能是房屋的所有權(quán)而非土地的所有權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示，依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的，宅基地的所有權(quán)屬于集體，使用權(quán)屬于房屋所有人，農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置，所以宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個(gè)人所有，可以繼承。

按照我國(guó)法律規(guī)定的“地隨房走”的原則，公民繼承了房屋，可以使用房屋所占的宅基地。所以小王不能單獨(dú)繼承祖父的宅基地，但仍可以繼承祖父的房屋并且繼續(xù)使用這塊宅基地。

據(jù)了解，市面上有些小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)通過(guò)“三舊”改造成功“洗白”為商品房并拿到了房產(chǎn)證。早在2014年便有媒體報(bào)道，廣州芳村某樓盤(pán)經(jīng)舊城改造補(bǔ)地價(jià)成為商品房項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)已入住三四年。經(jīng)與地產(chǎn)中介人士確認(rèn)及到房產(chǎn)登記部門(mén)核實(shí)，該樓盤(pán)的確是已出房產(chǎn)證的商品房項(xiàng)目，當(dāng)初是以宅基地項(xiàng)目出售。但通過(guò)“三舊”改造“洗白”仍非正途，農(nóng)村土地、農(nóng)村房屋的登記等系列問(wèn)題在法律中尚不明確，亟待完善。

退：集體產(chǎn)權(quán)屬街道 原村民尚待“拆遷”

小李生活在廣州的城鄉(xiāng)結(jié)合部，上世紀(jì)八十年代初曾有機(jī)會(huì)“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。村里人相繼由農(nóng)村戶(hù)口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口，而同是農(nóng)民出身的鄰居，每年有旅游費(fèi)有分紅，村里集體產(chǎn)權(quán)的房子只能由村民購(gòu)買(mǎi)，不到十年，這批人全部后悔，隨之而來(lái)的經(jīng)濟(jì)大潮使農(nóng)村人口收入大變樣，成為工人的村民與分紅無(wú)緣，對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)村中的“小產(chǎn)權(quán)房”也是進(jìn)退維谷。

轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶(hù)口的居民想轉(zhuǎn)回農(nóng)業(yè)戶(hù)口，小李并非個(gè)例。小孫曾是農(nóng)業(yè)戶(hù)口，家住北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部，二十年前買(mǎi)了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)房屋，拆遷過(guò)后，一家人全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)口，這棟“小產(chǎn)權(quán)房”于他們只有一張薄薄的購(gòu)買(mǎi)合同，年前小孫買(mǎi)了新的商品房，認(rèn)定為“首套房”。小孫說(shuō)，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)表示如果這批小產(chǎn)權(quán)房“拆遷”，他們?cè)〈迕褚矔?huì)得到相關(guān)補(bǔ)償，“首套房的優(yōu)惠條件算是撿來(lái)的?！?/p>

對(duì)于這部分等待拆遷補(bǔ)償?shù)摹霸∶瘛?，業(yè)內(nèi)提示，如果家中人口全部轉(zhuǎn)為城市居民，不要自行拆遷小產(chǎn)權(quán)房。一旦自行拆遷，由于家里已不再有人是集體成員，或者該集體已不存在，原有的使用權(quán)也將隨之丟失。

小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)城市化過(guò)程中的產(chǎn)物，律師認(rèn)為，房子無(wú)論是否有產(chǎn)權(quán)證，無(wú)論是商品房還是建在村集體土地上的房屋都可以作為遺產(chǎn)可以繼承；宅基是不允許流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，但許多地方現(xiàn)實(shí)中可以在一定范圍區(qū)域內(nèi)流轉(zhuǎn)。

如今農(nóng)非界限不再明確，統(tǒng)一居民戶(hù)口已是大勢(shì)所趨。而與農(nóng)業(yè)人口有著密切關(guān)系的宅基地、小產(chǎn)權(quán)房會(huì)有怎樣的變革，將極大影響房地產(chǎn)業(yè)。小產(chǎn)權(quán)房最終是進(jìn)是退，相信隨著我國(guó)法律的不斷完善答案終將浮現(xiàn)。

（原標(biāo)題：小產(chǎn)權(quán)房的進(jìn)與退：全家“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后房子該歸誰(shuí)？）