3月一線城市樓市調(diào)控紛紛加碼之后，盡管一線城市熱度有所降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市“四小龍”接棒一線城市的火爆，房?jī)r(jià)、成交量及土地出讓量不斷刷新紀(jì)錄。

2016年4月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出現(xiàn)了明顯擴(kuò)大。

同比看，在連續(xù)15個(gè)月同比下跌后，2015年12月房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。2016年1~4月增幅處于不斷擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，到4月份增幅為4.3%。

自2010年開始實(shí)施限購(gòu)政策以來，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。3月一線城市樓市調(diào)控紛紛加碼之后，盡管一線城市熱度有所降溫，但以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的二線城市“四小龍”接棒一線城市的火爆，房?jī)r(jià)、成交量及土地出讓量不斷刷新紀(jì)錄。

昨日，傳蘇州即將啟動(dòng)限購(gòu)，另有多個(gè)漲幅較大的二線城市被認(rèn)為可能重啟限購(gòu)。

二線城市“四小龍”房?jī)r(jià)領(lǐng)跑

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的2016年4月70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，*高漲幅為5.8%，*低為下降0.5%，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有5個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。

其中，環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個(gè)，比上月增加4個(gè)；環(huán)比漲幅在5%以上的城市有2個(gè)，比上月增加1個(gè)；*高漲幅為5.8%，比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，通過計(jì)算得知，2016年4月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅1.1%，相比3月0.9%的增幅出現(xiàn)了明顯擴(kuò)大。70城房?jī)r(jià)在2015年5月順利完成止跌反彈的過程，之后保持上漲態(tài)勢(shì)。2016年4月繼續(xù)上漲，且增幅為近12個(gè)月*大。

同比看，在連續(xù)15個(gè)月同比下跌后，2015年12月房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。2016年1~4月增幅處于不斷擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，到4月增幅為4.3%。隨著上半年房?jī)r(jià)環(huán)比的繼續(xù)上漲，預(yù)計(jì)同比增幅將繼續(xù)擴(kuò)大。

在整體上漲的同時(shí)，城市之間的分化仍然十分明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司**統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析，房?jī)r(jià)總體繼續(xù)上漲，上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，但城市間漲勢(shì)出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴(kuò)大。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市的新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均收窄，深圳二手住宅價(jià)格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降，而部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進(jìn)一步擴(kuò)大，有些已超過一線城市漲幅。

中原地產(chǎn)**市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，在新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房?jī)r(jià)上漲先鋒，首次出現(xiàn)了上漲前列基本是二線城市的現(xiàn)象。合肥、廈門、南京，單月上漲超過3%，漲幅驚人，從目前市場(chǎng)看，包括在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)發(fā)布的70個(gè)城市外的蘇州，這四個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅全面取代了一線城市，堪稱房?jī)r(jià)上漲“四小龍”。

從同比漲幅看，除深圳、上海依然處于前二外，南京、廈門同比漲幅已經(jīng)超過20%，合肥也處于全國(guó)第六。

嚴(yán)躍進(jìn)說，相比此前深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，4月份廈門和合肥房?jī)r(jià)顯得*“高調(diào)”。這是由于一線城市的房?jī)r(jià)偏高，在限購(gòu)升級(jí)的情況下，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)而進(jìn)入二線城市，這使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。從另一個(gè)角度看，這也會(huì)增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，無論是環(huán)比還是同比，增速靠后的城市仍大多是三四線城市。嚴(yán)躍進(jìn)說，相比來看，三線城市受庫(kù)存去化周期過高的影響，房?jī)r(jià)難以明顯上升，總體保持在小幅上漲的狀態(tài)之中。當(dāng)然，三線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌的可能性已不大。

二線城市漲幅擴(kuò)大 8城或?qū)⒅貑⑾拶?gòu)

“部分二三線城市的購(gòu)房人群，擔(dān)心限購(gòu)政策會(huì)蔓延至二三線城市，這種‘恐慌性*購(gòu)’心理或許刺激了3、4月份二三線城市交易量和房?jī)r(jià)的上漲?！焙皶煼治稣J(rèn)為，在樓市調(diào)控更加注重“分城施策”的背景下，為防止樓市過熱，一些房?jī)r(jià)漲幅較快二線城市很有可能出臺(tái)“限購(gòu)加碼”政策

3月一線城市樓市調(diào)控升級(jí)后，大量資金轉(zhuǎn)移至周邊城市和核心城市，瘋漲的房?jī)r(jià)也讓這些二線城市面臨調(diào)控升級(jí)的可能。這其中，作為經(jīng)濟(jì)總量全國(guó)第七的大市，在去年下半年以來飆漲的房?jī)r(jià)之下，蘇州即將打響重啟限購(gòu)的第一槍。

5月17日，蘇州市國(guó)土局官方網(wǎng)站稱，暫緩出讓相城區(qū)、姑蘇區(qū)和高新區(qū)的5幅地塊。這批土地于4月20日掛牌，吸引了不少開發(fā)商的目光。多位蘇州業(yè)內(nèi)人士分析，5宗地包括準(zhǔn)地塊都撤回，說明政策方向已然清晰，樓市調(diào)控即將到來。

根據(jù)多家媒體報(bào)道，蘇州即將實(shí)施新一輪限購(gòu)方案，包括購(gòu)房者須滿足繳納社保一年以上。繳納個(gè)人所得稅2年以上，另推出買房居住證滿一年的硬性規(guī)定，防止刻意炒房、補(bǔ)社保等情況。

嚴(yán)躍進(jìn)說，蘇州即將進(jìn)行的調(diào)控，符合市場(chǎng)預(yù)期，是目前房?jī)r(jià)持續(xù)上漲下的一種有效應(yīng)對(duì)策略。雖然有一定的行政管控色彩，但在房?jī)r(jià)上漲過快且無有效手段壓制的情況下，重啟限購(gòu)2.0版本顯然是有積極意義的。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，蘇州此次限購(gòu)政策，和此前3月份出臺(tái)的政策有一樣的思路。但此前的政策把控，更多體現(xiàn)在對(duì)預(yù)售價(jià)格的管控上。表面上看能夠抑制房?jī)r(jià)的上漲，但很多房企可能通過各類雙面合同等，依然可以進(jìn)行高價(jià)售樓。所以此類政策對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的作用沒有預(yù)期的大。此次蘇州在上海和深圳后，收緊政策，顯然說明房?jī)r(jià)上漲壓力極大。

自2010年開始實(shí)施限購(gòu)政策以來，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。

不過進(jìn)入2014年后，隨著樓市的下行和庫(kù)存的不斷增加，到年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購(gòu)。但在房?jī)r(jià)迅猛上漲的情況下，不光是蘇州，其他一些城市房?jī)r(jià)上漲過快的核心二線城市如廈門、南京、合肥、武漢等也存在重啟限購(gòu)的可能。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，受蘇州調(diào)控升級(jí)的影響，后續(xù)幾個(gè)二線城市或有收緊政策或者限購(gòu)重啟的可能，從可能性大小排序看，南京、合肥、天津、杭州、廈門、武漢、鄭州7個(gè)城市的可能性比較大。

樓市回暖利于三四線城市  提防一線城市房?jī)r(jià)大起大落  

陳晟說，當(dāng)前三四線城市去庫(kù)存仍是樓市的主要任務(wù)，同時(shí)須密切關(guān)注某些一線城市的房?jī)r(jià)變化，特別要防止出現(xiàn)大起大落。

“樓市的穩(wěn)定是中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提。從去庫(kù)存方面來看，樓市回暖對(duì)三四線城市很有利，預(yù)計(jì)接下來仍會(huì)穩(wěn)步向前。”陳晟說。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司**統(tǒng)計(jì)師李皎也曾表示，隨著銷售市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯進(jìn)展。4月末，全國(guó)商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續(xù)兩個(gè)月減少。

陳晟認(rèn)為，對(duì)于三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，還可適當(dāng)加大力度。對(duì)于一線城市房?jī)r(jià)集體降溫，則要“喜中存憂”地對(duì)待。一線城市的管理者的態(tài)度應(yīng)該更明確，給房地產(chǎn)市場(chǎng)更清晰的預(yù)期。

“正如《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表的權(quán)威人士談話所指出，‘房子是給人住的’，因此，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存要以城鎮(zhèn)化為核心，而一線城市的管理者要防止‘炒房’投機(jī)者，加強(qiáng)監(jiān)管?！标愱烧f。

記者注意到，住建部正在醞釀針對(duì)房產(chǎn)中介的更為嚴(yán)格監(jiān)管措施，將重點(diǎn)整治隱瞞房屋真實(shí)狀況、發(fā)布虛假房源信息及亂收費(fèi)、騙取中介費(fèi)等“釣魚”行為。據(jù)悉，住建部等有關(guān)部門或推出“一房一個(gè)監(jiān)測(cè)號(hào)”政策，力求消除虛假房源信息和市場(chǎng)炒作現(xiàn)象。

“如果上述政策推出，每一套房子都‘有案可查’，某些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假的高房?jī)r(jià)信息將被監(jiān)管，這無疑有利于市場(chǎng)的健康交易?！标愱烧f。