今年4月，高盛調(diào)低了對(duì)在港上市的SOHO中國(guó)的評(píng)級(jí)，對(duì)其評(píng)級(jí)由“中性”降至“沽售”。

再早之前的3月，SOHO中國(guó)發(fā)布了2015年年報(bào)。報(bào)告顯示，2015年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額9.95億元，同比2014年下滑83.7%；凈利潤(rùn)5.38億元，同比下降86.8%。

“大幅下滑在意料之中，這是因?yàn)槲覀冊(cè)谵D(zhuǎn)型?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹稱?！笆坜D(zhuǎn)租”是SOHO中國(guó)在2012年確立的轉(zhuǎn)型方向，到2015年，SOHO中國(guó)“幾乎沒有銷售房子”。

致力于向出租物業(yè)轉(zhuǎn)型的SOHO中國(guó)，近日招致了多位商業(yè)業(yè)主的不滿。多位望京SOHO的業(yè)主向記者稱，因?yàn)镾OHO中國(guó)部分項(xiàng)目存在商業(yè)氛圍冷淡等原因，他們對(duì)SOHO商鋪的投資出現(xiàn)了虧損。

5月5日，SOHO中國(guó)公關(guān)人員對(duì)記者稱，不會(huì)單獨(dú)進(jìn)行回復(fù)，“近期如果我們有活動(dòng)的話，可以邀請(qǐng)你參加，現(xiàn)場(chǎng)提問”。

望京SOHO大量商鋪空置

近日，記者實(shí)地走訪了望京SOHO看到，除底層商鋪能夠一目了然外，位于望京SOHO塔1、塔2內(nèi)部的商業(yè)區(qū)域均無明顯標(biāo)識(shí)。

在塔2，從寫字樓到商鋪的過道內(nèi)，新京報(bào)記者也沒有看到有明顯標(biāo)識(shí)指向商業(yè)區(qū)。走訪當(dāng)天為周末，在塔2上下六層的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，新京報(bào)記者沒有看到太多顧客，氣氛略顯冷清。一些營(yíng)業(yè)中的商鋪內(nèi)，工作人員坐在座位上玩手機(jī)。

“基本在工作日的中午，才會(huì)有些寫字樓的顧客；除此之外，工作日的晚上都很少有顧客，更別說是周末或者節(jié)假日?！币晃徊惋嬌虘粽f，商區(qū)客流量低迷，但由于租金成本高，占到營(yíng)業(yè)成本的20%，遠(yuǎn)高于餐飲業(yè)5%左右的平均水平，導(dǎo)致他“入不敷出”。

這樣的成本收入比之下，望京SOHO部分商鋪處于空置狀態(tài)。據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì)，在望京SOHO塔2的商區(qū)內(nèi)，每層樓上，營(yíng)業(yè)中的商鋪占比約在十分之一左右。

商鋪出現(xiàn)空置的現(xiàn)象，不止出現(xiàn)在望京SOHO。4月26日，新京報(bào)記者還走訪了位于朝陽門外的銀河SOHO。

記者看到，銀河SOHO內(nèi)部的商業(yè)區(qū)域，客流量較少，略顯冷清；上下4層的商區(qū)內(nèi)，處于營(yíng)業(yè)狀態(tài)的店鋪，占比在20%左右，部分商鋪玻璃外墻被SOHO的廣告貼紙覆蓋。部分未被遮蓋的商鋪，還處于毛坯狀態(tài)。

買商鋪“每月?lián)p失4萬元”

投資沒有開花結(jié)果。買入望京SOHO商鋪兩年半的時(shí)間內(nèi)，李君陽說，他每月都要損失4萬元左右。

2013年3月，李君陽首付700萬元，貸款買下望京SOHO塔2一處面積150余平米的商鋪，加上公攤面積，實(shí)際支付購(gòu)買面積為300平米。此外，李君陽還要承擔(dān)每年近10萬元的物業(yè)管理費(fèi)。

“當(dāng)時(shí)考慮各類房?jī)r(jià)都在漲，而商鋪和寫字樓能每年帶來現(xiàn)金流，比貸款買住宅要還貸壓力小些，就考慮投資寫字樓?！?月24日，李君陽對(duì)新京報(bào)記者說，因?yàn)镾OHO中國(guó)是**開發(fā)商，加之望京SOHO的位置也好，所以就決定在此購(gòu)置房產(chǎn)。

據(jù)李君陽回憶，在他考察望京SOHO時(shí)，由于寫字樓需抽簽?zāi)锰?hào)才有購(gòu)買資格，SOHO銷售人員就向他推薦了商鋪?！颁N售當(dāng)時(shí)說，周邊有的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)每天20元/平米，望京SOHO商鋪凈租金肯定可以達(dá)到每天10元/平米，這樣就可以完全以租養(yǎng)貸。”李君陽表示。

買入商鋪后，李君陽沒有得到預(yù)期的回報(bào)。他說，最近兩年半的時(shí)間內(nèi)，他的商鋪鮮有租戶問津，甚至長(zhǎng)達(dá)兩年的時(shí)間里無法找到承租的租戶，以致商鋪處于長(zhǎng)期空置之中。李君陽計(jì)算說，這些年商鋪的空置，共計(jì)損失120萬元左右。

這種情況不只出現(xiàn)在李君陽身上。多位望京SOHO商鋪的業(yè)主向記者反映，他們手中的商鋪出租率也一直不理想，即便每天租金維持在6-8元/平米，也乏有人問津。

“我們是公司投資的，投入了1700余萬元。”一位青島的業(yè)主稱，大部分時(shí)間內(nèi)，公司持有的望京SOHO商鋪都是空置的，但每年還需要交十多萬元的物業(yè)費(fèi)，還要承擔(dān)貸款利息，“盈虧相抵都不可能，更別說有什么投資收益?！?/p>

該業(yè)主說，為處理商鋪出租事宜，他每年都要往返于北京、青島十余次。

“租戶寧可賠60萬，也要退租”

多位望京SOHO業(yè)主認(rèn)為，其商鋪的空置，是受望京SOHO整體商業(yè)氛圍不景氣影響。

“SOHO的物業(yè)公司，每年收取高額的物業(yè)管理費(fèi)，卻沒有給業(yè)主帶來什么實(shí)質(zhì)性的服務(wù)，‘只收費(fèi)不服務(wù)’?！币晃煌㏒OHO的業(yè)主對(duì)新京報(bào)記者稱，他認(rèn)為，SOHO物業(yè)公司“甚至為了維護(hù)其寫字樓的形象，限制商業(yè)的發(fā)展?！?/p>

據(jù)一位業(yè)主介紹，望京SOHO 的商業(yè)物業(yè)費(fèi)為每月30元/平米，而寫字樓物業(yè)費(fèi)是每月20元/平米。

李君陽說，他的商鋪曾短暫迎來過一個(gè)經(jīng)營(yíng)餐飲的租戶，“租了半年后，租戶寧可違約損失六七十萬，也要退租”，“這是因?yàn)橥㏒OHO物業(yè)公司對(duì)商業(yè)氛圍的經(jīng)營(yíng)和宣傳不作為，樓宇外立面不讓打商業(yè)廣告?！?/p>

“別說周邊了，就是有些SOHO寫字樓內(nèi)的上班族，都不知道樓內(nèi)有商鋪。”李君陽說。

部分商鋪的業(yè)主和租戶，曾試圖通過一些自發(fā)性的宣傳，來提振一下望京SOHO附近的商業(yè)氛圍，比如搞一些商業(yè)活動(dòng)，或者在醒目位置設(shè)置標(biāo)示。

這種嘗試很快“無疾而終”?！拔覀円窃谕饷娲騻€(gè)招牌，或者在店門口做個(gè)廣告，SOHO物業(yè)人員就會(huì)過來取締，理由是違反了物業(yè)的規(guī)定?！币晃辉谕㏒OHO從事餐飲業(yè)的租戶對(duì)新京報(bào)記者說。

就此，部分業(yè)主說，他們?cè)鴩L試跟望京SOHO的物業(yè)公司進(jìn)行溝通，“已記不清聯(lián)系了望京SOHO物業(yè)和客服多少次”。

一位業(yè)主代表對(duì)新京報(bào)記者稱，今年1月份，部分業(yè)主以望京SOHO業(yè)主與租戶聯(lián)合委員會(huì)的名義，向望京SOHO的物業(yè)管理公司發(fā)送過函件，提出了“望京SOHO相關(guān)方解決商鋪宣傳、廣告位展示、標(biāo)識(shí)等問題，允許商鋪將外賣送至辦公樓內(nèi)，并適當(dāng)降低物業(yè)費(fèi)費(fèi)率，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)”等訴求。

“至今都沒有任何進(jìn)展，物業(yè)經(jīng)理只說，他們是按公司的規(guī)定辦?！边@位業(yè)主代表說。

轉(zhuǎn)型4年，營(yíng)業(yè)額累計(jì)下降93.5%

實(shí)際上，業(yè)主與物業(yè)公司間的矛盾，在SOHO中國(guó)多次出現(xiàn)。

2008年，建外SOHO曾爆發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司糾紛事件。物業(yè)管理公司將巨額物業(yè)費(fèi)挪作他用，業(yè)主和商戶的利益無法得到保障，出現(xiàn)了公司、商家大規(guī)模退租、流失的局面。

此后，SOHO中國(guó)還出現(xiàn)多次小范圍物業(yè)糾紛。2010年，SOHO中國(guó)開始改善其商業(yè)模式，自建物業(yè)管理公司來管理其開發(fā)的各地SOHO項(xiàng)目。

2012年8月，SOHO中國(guó)再度宣布，告別散售模式，自己持有北京、上海優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹曾這樣解釋SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型：經(jīng)過反復(fù)的分析、測(cè)算，我們公司決定告別散售，轉(zhuǎn)而持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)。

潘石屹稱，三年后，公司的盈利將主要來源于租金收入；5年后，現(xiàn)有150萬平方米物業(yè)的租金年收入將超過40億元。

財(cái)報(bào)顯示，SOHO中國(guó)“轉(zhuǎn)售為租”的轉(zhuǎn)型之路，不算平坦。2012年-2015年間，SOHO中國(guó)的營(yíng)業(yè)額由153億元下降到了9.95億元，累計(jì)降幅達(dá)到93.5%；而潘石屹寄予厚望的租金收入，在2015年為10.52億元。

利潤(rùn)方面，2015年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)約7.34億元，較2014年的30.78億元下降76.2%；凈利潤(rùn)約5.38億元，較2014年的40.8億元下降86.8%，較2013年的73.88億元下降92.72%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，從物業(yè)銷售模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U模式，會(huì)使得整個(gè)公司現(xiàn)金流的模式發(fā)生變化，“*直接的影響是利潤(rùn)指標(biāo)會(huì)發(fā)生惡化”。

在此背景下，SOHO中國(guó)選擇重新啟動(dòng)銷售。在2015年年報(bào)公布之時(shí)，潘石屹稱，將SOHO中國(guó)“比較成熟的、出租情況非常理想”的非核心資產(chǎn)的物業(yè)拿出來銷售，而出售的**項(xiàng)目是位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。

“既然市場(chǎng)給了這么好的機(jī)會(huì)，能賺錢就賺錢?！迸耸僬f。

再次轉(zhuǎn)型，瞄準(zhǔn)共享辦公

今年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上， SOHO中國(guó)認(rèn)為，“公司轉(zhuǎn)型是非常成功的”，其依據(jù)是租金收益在大幅度上升。

SOHO中國(guó)年報(bào)顯示，SOHO中國(guó)2015年租金收入為10.52億元，較2014年的4.25億元，同比增長(zhǎng)148%。

年報(bào)同時(shí)也透露出，制約SOHO中國(guó)租金收入進(jìn)一步提升的“天花板”，已經(jīng)隱現(xiàn)。在SOHO中國(guó)已完工項(xiàng)目中，除虹口SOHO的出租率在30%左右外，其余項(xiàng)目出租率均高于60%。

比如，望京SOHO、SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)的出租率都已經(jīng)達(dá)到100%，復(fù)興SOHO、光華路SOHO、凌空SOHO等項(xiàng)目出租率大幅提升，超過70%，部分達(dá)到90%以上。

2015年2月，SOHO中國(guó)開始做另一種嘗試，拿出自持的170萬平方米物業(yè)中的10%，改造成共享辦公的SOHO 3Q。在SOHO中國(guó)的設(shè)想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間辦公室，SOHO 3Q還提供免費(fèi)WiFi、復(fù)印打印、會(huì)議室、咖啡等服務(wù)，用戶只需要帶著手機(jī)和電腦來工作。

根據(jù)SOHO中國(guó)2015年年報(bào)，諸如這樣主打共享辦公的SOHO 3Q，SOHO中國(guó)在北京和上海建成了11個(gè)中心，1萬多個(gè)座位已經(jīng)投入使用。

2016年4月，在SOHO中國(guó)的渠道分享會(huì)上，潘石屹設(shè)想，下一步SOHO中國(guó)將繼續(xù)完善一線市場(chǎng)，并拓展二線核心城市；對(duì)二線城市的拓展不會(huì)以“二房東”形式出現(xiàn)，而是以品牌管理輸出為主，按比例或依協(xié)約收取管理服務(wù)費(fèi)用，屆時(shí)SOHO 3Q中心將形成租金、管理費(fèi)為主的多種盈利方式。

潘石屹稱，未來將堅(jiān)持以SOHO 3Q為產(chǎn)品和業(yè)務(wù)的重心，并走到更多的城市中去。由此可見，SOHO 3Q已經(jīng)成為SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的新方向之一。

外界對(duì)3Q體驗(yàn)不一

4月26日，新京報(bào)記者來到地處北京* 核心區(qū)的光華路SOHO 2期。2014年11月竣工后不久，光華路SOHO 2期的部分商業(yè)區(qū)域，便被改造成了SOHO 3Q。

負(fù)責(zé)銷售的經(jīng)理介紹稱，SOHO 3Q開放空間內(nèi)的工位租金為每人每周480元，獨(dú)立辦公室則為每周每人624元。

“現(xiàn)在是促銷，價(jià)格已經(jīng)打了折扣，五一過后就會(huì)恢復(fù)原價(jià)?！痹摻?jīng)理稱，SOHO 3Q上下3層，共有3000余個(gè)出租工位，目前出租出去的大概1000個(gè)左右。

記者注意到，當(dāng)時(shí)正值正常辦公時(shí)間，上下3層的辦公出租區(qū)域中，一層、二層有人員在辦公的跡象，3層未見亮燈，處于一片黑暗中；而在1層、2層開放空間辦公的人員，數(shù)量也不算多。

為提高SOHO 3Q出租率及市場(chǎng)占有率，SOHO中國(guó)宣布將在4月15日至6月30日期間，把3Q眾包的傭金比例從原來的8%上調(diào)到15%，高于目前10%的平均市場(chǎng)水平。SOHO 3Q眾包模式在去年10月開啟，所有個(gè)人和公司加入3Q銷售網(wǎng)絡(luò)都可以成為3Q伙伴和3Q聯(lián)盟。

但用戶對(duì)SOHO 3Q模式，也有不同見解。4月29日，SOHO 3Q微博分享了一篇文章。該文里，一位創(chuàng)業(yè)者稱贊了在SOHO 3Q的辦公體驗(yàn)，“租賃所需要的費(fèi)用相對(duì)較小，可以就近拓展生意”等。

“租金還是太貴了，對(duì)創(chuàng)業(yè)企業(yè)來說，負(fù)擔(dān)有點(diǎn)重；而且感覺缺乏專業(yè)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，我在眾包平臺(tái)下單后，居然同時(shí)出現(xiàn)4個(gè)銷售和我對(duì)接?！币晃辉庥肧OHO 3Q的用戶說，他在租后不久便因租金原因選擇了退租。

“從3Q中心運(yùn)營(yíng)來看，此類項(xiàng)目能否到別的二三線城市進(jìn)行推廣，其實(shí)有很大的不確定性，即需要重點(diǎn)考慮后續(xù)產(chǎn)品的復(fù)制問題?！?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

就部分商業(yè)業(yè)主“維權(quán)”事宜、SOHO 3Q的發(fā)展情況，新京報(bào)記者向SOHO中國(guó)發(fā)送了采訪郵件。5月5日，一位SOHO中國(guó)的公關(guān)人員回復(fù)稱，公司一般不單獨(dú)回復(fù)或安排專訪，“近期如果我們有活動(dòng)的話，可以邀請(qǐng)你參加，現(xiàn)場(chǎng)提問”。

（原標(biāo)題：SOHO中國(guó)商鋪蕭條業(yè)績(jī)大跌 租戶寧可賠60萬也要退租）