5月5日，中國社會科學院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布《房地產(chǎn)藍皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報告(2016)》(以下簡稱藍皮書)。

藍皮書稱，2015年，商品房銷售成交價格總體上漲，商品房銷售量增幅由負轉(zhuǎn)正。但是部分城市庫存水平依然較高。

對于今年房地產(chǎn)趨勢，藍皮書認為，2016年宏觀經(jīng)濟仍面臨持續(xù)下滑的壓力，這也導致市場對房地產(chǎn)價格預期有所降低，住房需求增速減緩，對房地產(chǎn)市場構(gòu)成向下壓力。

與此同時，各線城市樓市的分化局面仍然存在。藍皮書指出，一線城市和少量二線城市面臨補庫存難題，大多數(shù)三、四線城市則需要大力去庫存。

此次藍皮書的執(zhí)行主編、中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強告訴記者：“去庫存依然是今年房地產(chǎn)的主要任務。各地應該堅持分類調(diào)控，同時加快出臺支持住房租賃市場的政策。對于庫存壓力大的三、四線城市，可通過進一步下調(diào)首付比例的方式，適當擴大住房需求?！?/p>

宏觀經(jīng)濟走勢影響預期

在房地產(chǎn)庫存壓力下，去年以來，一系列寬松政策如降準、降息、降首付、減稅費、放松公積金貸款等先后出臺，地方政府也從取消限購等不同方面松綁樓市。

在諸多利好政策刺激下，2015年全國房地產(chǎn)市場反彈跡象明顯。去年，商品房銷售成交價格總體上漲，商品房銷售量增幅由負轉(zhuǎn)正。藍皮書選取的35個城市商品房均價同比增長10.5%，增速比2014年快了10.7個百分點。

但是，藍皮書也認為，房地產(chǎn)庫存水平依然較高，但增速明顯下降。房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫存去化期。

王業(yè)強對記者說：“當前房地產(chǎn)市場面臨的問題體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)供需嚴重失衡，商品房去庫存任重道遠?！?/p>

在王業(yè)強看來，供需失衡體現(xiàn)在三個方面：一是一、二線城市和三、四線城市分化導致的區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡;二是各種類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài)，住宅庫存相對于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等產(chǎn)品市場表現(xiàn)較好;三是由于貧富差距拉大，導致需求結(jié)構(gòu)失衡。

分類調(diào)控應對樓市冷熱不均

從政策層面來看，藍皮書認為，圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)改革，實施分類調(diào)控，適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均的現(xiàn)象，維持市場穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。

“對于一線城市和部分熱點二線城市，增加土地供應將是重點，同時繼續(xù)實行限購政策，甚至會出臺相關(guān)政策以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高?！蓖鯓I(yè)強說，多數(shù)二線和三、四線城市則會以刺激需求、促進庫存去化為主，購房落戶、稅費減免、財政補貼政策等有望在各地鋪開。

對于三、四線城市的庫存狀況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者：“截至4月份，部分三、四線城市的庫存去化周期還在14個月以上，部分城市甚至超過30個月?！?/p>

為推動房地產(chǎn)去庫存，去年以來，中央多次下調(diào)購房首付比例。今年2月2日，央行再次發(fā)布通知，在不實施限購的城市首套住房首付比例*低降至20%。據(jù)藍皮書分析，首付比例下調(diào)，購房門檻大幅下降，對市場需求的刺激十分明顯。

在巨大的庫存壓力下，藍皮書在對2016年的房地產(chǎn)政策展望時預計，三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例可能進一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應下調(diào)。

王業(yè)強也對記者說：“首付政策調(diào)整，一些二線城市和三、四線城市之間應該有所區(qū)分，‘因城施策’。對于庫存比較大的三、四線城市，調(diào)整幅度可能相對較大，可以使有購房意愿的家庭提前實現(xiàn)住房消費?！?/p>

另外，王業(yè)強表示，從目前信貸情況來看，房地產(chǎn)還沒有觸及引發(fā)金融風險的點，還是屬于比較低風險的。

2017年房價或全面下滑

記者注意到，今年以來，深圳、上海等城市出現(xiàn)房價過快上漲態(tài)勢。在此背景下，3月25日，深圳和上海再次收緊限購措施。但是黑龍江等地仍面臨庫存壓力，當?shù)貫榇顺雠_了購房補貼等激勵措施。

談到更長期的趨勢，《藍皮書》明確提出，如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房價可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。

根據(jù)王業(yè)強的分析，2016年，一線和部分二線城市房價在人人喊打的聲討聲中持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三線、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型沒有取得實質(zhì)性進展的情況下，房地產(chǎn)市場依然存在較大風險。

房產(chǎn)中介告別“羊毛出在豬身上”

年初，房地產(chǎn)中介巨頭鏈家因卷入違規(guī)放貸風波被調(diào)查，引發(fā)廣泛關(guān)注?！端{皮書》認為，房地產(chǎn)經(jīng)紀的核心服務在“成交”環(huán)節(jié)，后續(xù)衍生的金融業(yè)務應由金融行業(yè)提供，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)主動放棄自己的陣地，涉足金融行業(yè)，企圖實現(xiàn)“羊毛出在豬身上”的夢想將破滅。

王業(yè)強最后表示，隨著金融行業(yè)加強監(jiān)管，取消首付貸等規(guī)定的出臺，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)將回歸交易服務的本質(zhì)。行業(yè)集中度會進一步提高，寡頭化的趨勢會在全國范圍內(nèi)逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格價值會被重新發(fā)現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員信息備案公示制度將會全面展開。