淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺

法拍房的 “餡餅”與“陷阱”

價(jià)格比市場價(jià)低近兩成，且不受限購約束，法拍房今年以來受到熱捧，互聯(lián)網(wǎng)公司也早已向傳統(tǒng)拍賣行宣戰(zhàn)。

“我司有多套優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)出售，單價(jià)為市場價(jià)的8.4折，產(chǎn)權(quán)明晰”。近期有不少類似的信息出現(xiàn)在朋友圈里，究竟是什么渠道能買到比市價(jià)便宜近兩成的房產(chǎn)？答案是司法拍賣房（下稱“法拍房”）。

“我們已經(jīng)協(xié)議轉(zhuǎn)讓了2套較小戶型的住宅，還剩下4套，將進(jìn)行法拍?！卑l(fā)布上述8.4折出售房產(chǎn)消息的聯(lián)系人對記者表示，因?yàn)檫@幾套住宅都是大戶型，出手不像小戶型那么容易，“一般來說，司法拍賣市場是不良資產(chǎn)處置的終端市場，但在法拍前，債權(quán)人也可以選擇公開不良資產(chǎn)信息，協(xié)議轉(zhuǎn)讓，手續(xù)和法拍一樣?！?/p>

記者從浙商資產(chǎn)管理研究院獲得的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，法拍房一改去年的萎靡，出現(xiàn)“價(jià)量雙增”的趨勢?！耙环矫媸欠康禺a(chǎn)市場在回暖，另一方面是人們對于司法拍賣的接受程度越來越高?！痹撗芯吭貉芯繂T馮美云對本報(bào)記者表示。

法拍房*吸引人的是低價(jià)，一般只有市場價(jià)的八成左右，而且還不受有限購規(guī)定城市的限購限制。不過，“個(gè)人購買法拍房存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)和不確定性?！币晃慌馁u行的負(fù)責(zé)人對記者表示。

64萬買價(jià)值百萬房產(chǎn)不是夢

法拍房*大的來源是銀行和非銀金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)抵押物，尤其是開發(fā)商及購房者的必要抵押物。此外，民間借貸糾紛、司法沒收也會產(chǎn)生法拍房。比如，上述發(fā)布8.4折房源的聯(lián)系人告訴記者，他其實(shí)是小貸公司的，因有開發(fā)商無力償還抵押貸款，公司便訴至法院，查封了該開發(fā)商抵押的房產(chǎn)。

在司法拍賣過程中，通常會出現(xiàn)3個(gè)價(jià)格：評估價(jià)、保留價(jià)和起拍價(jià)。評估價(jià)就是評估機(jī)構(gòu)出具的價(jià)格；保留價(jià)就是拍賣價(jià)格的底線，如果競買人的*高應(yīng)價(jià)沒有達(dá)到保留價(jià)，該應(yīng)價(jià)不發(fā)生效力，也就是流拍了。

根據(jù)《*高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。

換句話說，評估價(jià)為100萬元的房子，保留價(jià)*低為80萬元，如果流拍，每進(jìn)行一次重新拍賣，*高可以再降價(jià)20%，如果誰有幸在第二次拍賣時(shí)以保留價(jià)購買，那么最終的成交價(jià)可能只有64萬元。當(dāng)然，為了避免流拍，委托人通常會將保留價(jià)作為起拍價(jià)。

更低的價(jià)格使得法拍房開始受到熱捧。浙商資產(chǎn)管理研究院跟蹤的網(wǎng)絡(luò)法拍數(shù)據(jù)顯示，2016年3月，全國網(wǎng)絡(luò)司法拍賣一共拍賣涉訴房產(chǎn)9367處，環(huán)比增長28.1%。當(dāng)月涉訴房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的成交額為67.8億元，是2月成交額的2.1倍。

對比今年前3個(gè)月的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，涉訴房產(chǎn)的起拍折扣率正緩慢降低，3月份的起拍折扣率為81.33%，系3個(gè)月以來的*低點(diǎn)?！捌鹋恼劭勐饰⒔凳且?yàn)榉ㄅ牡姆慨a(chǎn)增加了?！瘪T美云對本報(bào)記者表示，市場供給的增加與銀行加快處置不良資產(chǎn)有關(guān)。

數(shù)據(jù)還顯示，3月份的變現(xiàn)折扣率為88.76%，環(huán)比增長4.63%，系今年以來的*高點(diǎn)，反映出投資者對于不良資產(chǎn)特別是涉訴房產(chǎn)的需求旺盛。數(shù)據(jù)顯示，江蘇和浙江3月份的變現(xiàn)折扣率再創(chuàng)新高，涉訴房產(chǎn)成交價(jià)格上漲明顯。

馮美云表示，去年一處不良房產(chǎn)的拍賣成交可能只有3~4次競價(jià)，今年好的標(biāo)的可能需要40~50次競價(jià)才能成交，“競價(jià)次數(shù)的增加必然推高最終的成交價(jià)格?！?/p>

“房產(chǎn)市場的熱度反映在司法拍賣上，主要表現(xiàn)為圍觀數(shù)和出價(jià)次數(shù)越來越多?！碧詫毸痉ㄅ馁u一位內(nèi)部人士對本報(bào)記者表示。

“投資者愿意購買法拍房可能出于幾種考慮，一是價(jià)格低于正常的市場價(jià)；二是司法拍賣不受限購限制?！睆V東衍恒資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理方偉忠對本報(bào)記者表示。

法拍房也有“坑”

法拍房不受限購約束，在辦理過戶手續(xù)時(shí)，出具法院的《裁決書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，房地產(chǎn)交易中心即可準(zhǔn)許過戶，但前提條件是產(chǎn)權(quán)明晰，且債務(wù)人配合交房。因此，實(shí)際操作過程中也出現(xiàn)了不少買受人無法順利過戶的情況。

深圳的黎先生告訴本報(bào)記者，他花費(fèi)近2000萬元通過司法拍賣購入一幢樓房，沒想到，原屋主人拒不“挪窩”。

還有媒體報(bào)道稱，廣東的沓先生在司法拍賣中獲得了佛山一處房產(chǎn)，且順利過了戶，可在收房時(shí)，原房主以不知情為由，據(jù)不交房。沓先生找到法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，法院卻以自己在拍賣公告上注明過該房產(chǎn)“不交吉拍賣”（房子里還有人居?。橛刹挥鑿?qiáng)制執(zhí)行。

“‘不交吉’被業(yè)內(nèi)戲稱為‘不著急’，意思是法院只負(fù)責(zé)拍賣，具體的交接自己搞定，所以，個(gè)人購買法拍房時(shí)一定要認(rèn)清是否為‘不交吉拍賣’?！狈絺ブ艺f。

此外，法拍房還可能遇到**住房的問題。2004年*高人民法院出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》稱，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

實(shí)踐中，法院從維護(hù)社會穩(wěn)定角度考慮，被執(zhí)行人名下只有一套房產(chǎn)的，往往不予執(zhí)行。

所以，遇到**住房的問題就比較麻煩，所幸的是，2015年5月，*高法向社會發(fā)布了《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，對于何種情況下法院可以強(qiáng)制執(zhí)行、何種情況不能強(qiáng)制執(zhí)行做了詳細(xì)的規(guī)定。

“法拍的商鋪有時(shí)也會出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，商鋪一般是一小格一小格的，一層樓做出200個(gè)房產(chǎn)證，每個(gè)房產(chǎn)證對應(yīng)5~8平方米不等，買受人拿著這個(gè)房產(chǎn)證去找商鋪時(shí)，有可能找不到具體位置。”方偉忠說。

法拍房的門檻也不低，按照法院的要求，購房者必須一次交付全款，不能貸款。

門口的“野蠻人”

但凡受到關(guān)注的事物，互聯(lián)網(wǎng)公司必然不會放棄商機(jī)。

司法拍賣原先有三種模式，一是在拍賣行的拍賣大廳拍賣；二是在地方產(chǎn)權(quán)交易所，拍賣行只出拍賣師；三是在拍賣協(xié)會確定的拍賣中心進(jìn)行。

近兩年，隨著互聯(lián)網(wǎng)的崛起，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣橫空出世，*具代表性的便是淘寶司法拍賣。截至2016年2月，2012年6月26日上線的淘寶司法拍賣平臺累計(jì)進(jìn)行網(wǎng)拍超19萬次，成功處置標(biāo)的物總金額約1200億元。

阿里巴巴創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理盧維興今年3月份在“第二屆網(wǎng)絡(luò)司法拍賣研討會”上介紹說，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的成交率約為84%，比傳統(tǒng)的拍賣高了20個(gè)百分點(diǎn)，溢價(jià)率40%左右，比線下多一倍，處置周期由6個(gè)月縮短至2~3個(gè)月。

除了效率外，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣“零傭金”的特點(diǎn)徹底改變了當(dāng)下的拍賣格局，即網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的委托人和買受人都不需要繳納傭金；而在傳統(tǒng)拍賣格局下，拍賣行會向委托人和買受人雙方收取一定比例的傭金。

據(jù)了解，去年淘寶拍賣為地方法院節(jié)省傭金超20億元，這也是地方法院對網(wǎng)絡(luò)司法拍賣越加青睞的主要原因。目前，全國已有28個(gè)省（區(qū)、市）超過1300家法院入駐了淘寶網(wǎng)司法拍賣平臺。

網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的“鯰魚效應(yīng)”引起了拍賣行的普遍不滿。上述拍賣行負(fù)責(zé)人對本報(bào)說，拍賣行對于淘寶司法拍賣的法律定位并不認(rèn)可。

“當(dāng)初，《拍賣法》制定時(shí)沒有考慮到網(wǎng)絡(luò)拍賣的出現(xiàn)，所以，網(wǎng)絡(luò)拍賣的主體在法律上處于模糊地帶，法律規(guī)定拍賣的主體人應(yīng)該是拍賣行，淘寶不具有執(zhí)行拍賣的主體資格，如果說淘寶只作為交易場地，那么，淘寶司法拍賣的主體是誰？按照《拍賣法》等法律法規(guī)規(guī)定，法院也沒有司法拍賣的主體資質(zhì)?！彼f。

淘寶司法拍賣對此的解釋是，阿里拍賣始終是技術(shù)平臺和服務(wù)平臺，法院始終是司法拍賣的委托主體，阿里拍賣致力于助力司法改革，助力于司法陽光化。

事實(shí)上，關(guān)于資格的問題一直困擾著網(wǎng)絡(luò)司法拍賣，但在第二屆“網(wǎng)絡(luò)司法拍賣研討會”上，*高法執(zhí)行局執(zhí)行督導(dǎo)室主任何東寧透露，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣相關(guān)司法解釋的起草工作已近尾聲。這意味著，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的主體資格即將得到法律的認(rèn)定。

（原標(biāo)題：司法拍賣房餡餅與陷阱：64萬買百萬房產(chǎn)不是夢）