“5月1日全面實(shí)行‘營改增’后，對房地產(chǎn)行業(yè)整體影響偏利好，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期體現(xiàn)為稅負(fù)下降，長期體現(xiàn)為地價(jià)上漲?！?華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)**分析師謝皓宇在接受記者采訪時(shí)表示。

“營改增”是今年確保積極財(cái)政政策更加有效、著力推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革尤其是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重頭戲。在2016年政府工作報(bào)告中提出的第一項(xiàng)改革措施，就是全面實(shí)施“營改增”，即從5月1日起將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保行業(yè)稅負(fù)只減不增。短期來看，“營改增”影響企業(yè)稅負(fù)的四個(gè)關(guān)鍵要素是：毛利率、可抵扣成本占比、銷項(xiàng)稅率、進(jìn)項(xiàng)稅率。

從房地產(chǎn)行業(yè)來看，此次“營改增”試點(diǎn)主要在二手房交易、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)以及不動(dòng)產(chǎn)抵稅等環(huán)節(jié)影響房地產(chǎn)行業(yè)。

銀河證券認(rèn)為，實(shí)行“營改增”后，可以為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)。由于營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是企業(yè)的含稅銷售額，而增值稅為價(jià)外稅，以不含稅的增值部分為計(jì)稅基礎(chǔ)，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票可以抵稅，解決了生產(chǎn)鏈條中重復(fù)計(jì)稅的問題。在“營改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅平均比例為5.5%，“營改增”后土地成本不計(jì)入銷售額，建安成本及其他服務(wù)成本納入抵稅范圍，增值稅稅率均為11%。經(jīng)測算“營改增”前后的均衡毛利率約為56%，即當(dāng)毛利率水平低于56%時(shí)，“營改增”將改善企業(yè)毛利水平，大部分房地產(chǎn)企業(yè)毛利率均在均衡點(diǎn)以下，因此，“營改增”對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)起到了減負(fù)的效果，但也對企業(yè)的發(fā)票管理提出了更高要求。

“此外，按照‘營改增’前的方案，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將預(yù)售營業(yè)款按照5%的稅率預(yù)繳稅，而‘營改增’之后，只需按3%的比例預(yù)繳增值稅，這一改變也有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流通率，對于現(xiàn)金回報(bào)率較高的企業(yè)來說，利潤的上升空間會(huì)更大。”銀河證券表示，“營改增”又能利好商業(yè)地產(chǎn)。主要在于實(shí)施增值稅后，購置商業(yè)地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，將和購置設(shè)備一樣進(jìn)行增值稅抵扣，這將鼓勵(lì)商業(yè)地產(chǎn)的投資與持有。相比住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力更大，“營改增”的全面鋪開將為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。

中金公司預(yù)計(jì)，實(shí)施“營改增”后，房地產(chǎn)全行業(yè)稅負(fù)有望從3960億元（營業(yè)稅）減少至3340億元（增值稅），下降幅度約為15%。

最后，謝皓宇指出，就目前情況來看，我國的房地產(chǎn)稅制體系仍然存在許多問題，除了對房地產(chǎn)企業(yè)的重復(fù)征稅較為嚴(yán)重外，對于個(gè)人房產(chǎn)的稅制也存在存量稅缺失。隨著房地產(chǎn)稅制體系的不斷完善，不僅上述兩方面問題有望得到解決，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也將得到健康發(fā)展。

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個(gè)人二手房交易營改增細(xì)則已明確:優(yōu)惠政策一律延續(xù)

4月26日，財(cái)政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個(gè)人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個(gè)人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅。

此前，兩部門已經(jīng)表示，個(gè)人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅；非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測算，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。

26日，兩部門又進(jìn)一步明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應(yīng)該繳納營業(yè)稅還是增值稅呢？對此，稅務(wù)總局明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。