去年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了五大任務(wù)，有三項(xiàng)都是去庫(kù)存。這其中，房地產(chǎn)行業(yè)備受關(guān)注。那么，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)一大主力的三、四線城市進(jìn)展如何呢?

政策*寬松 卻擋不住三四線樓市危局

截至3月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存顯示，三、四線城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為17.9個(gè)月，雖相比2月份的19.7個(gè)月有所降低，但總體上數(shù)值依然較大。

“當(dāng)前，不僅是河南省，包括全國(guó)都是這樣，三、四線城市的房地產(chǎn)形勢(shì)和一、二線城市相比，基本上是兩重天：一、二線城市花團(tuán)錦簇，三、四線城市秋風(fēng)瑟瑟或者漫天大雪?！?河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授、城市發(fā)展研究中心主任劉社表示。

采訪中，業(yè)內(nèi)人士透露：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)負(fù)債率普遍偏高，資金鏈趨緊，一些房企負(fù)債率不僅突破100%的警戒線，甚至超過(guò)300%。再加上三、四線房企牽涉到非法集資因素相對(duì)較大，好多房企確實(shí)度日如年。

在豫北一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)的地級(jí)市，記者發(fā)現(xiàn)，城市不大房子卻不少，已經(jīng)建成的大量房子還在空置待售，在建工地上依然是一片熱火朝天的景象。據(jù)知情人士透露：“各地情況不一，對(duì)縣級(jí)市來(lái)說(shuō)主要積壓的是住宅，對(duì)地級(jí)市來(lái)說(shuō)，住宅和非住宅積壓的都有，兩三年都賣(mài)不完?！?/p>

對(duì)此，劉社分析認(rèn)為：“當(dāng)前三、四線樓市危局是發(fā)生在房地產(chǎn)政策*寬松時(shí)期。2007年下半年到2008年國(guó)家也進(jìn)行樓市調(diào)控，但那時(shí)候是***嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控，如今時(shí)過(guò)境遷，現(xiàn)在是***寬松的房地產(chǎn)政策。自2014年9月份以來(lái)，利好政策幾乎出盡，但是三、四線城市的房產(chǎn)形勢(shì)依然嚴(yán)峻?！?/p>

缺的不是機(jī)遇 而是優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)

在劉社的眼里，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，全國(guó)三、四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是完全模仿大城市的套路，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品都是普通商品房，一、二線城市怎么弄，三、四線城市就去學(xué)，但是有時(shí)候?qū)W得并不像，建的房子品質(zhì)和管理模式?jīng)]有一、二線城市精細(xì)。就這樣，在一線城市房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)十幾年還量?jī)r(jià)齊升的當(dāng)下，三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)跟著只是紅火了不到五年就“趴窩”了。因?yàn)橐?、二線城市是由于工作崗位和公共資源設(shè)施把人源源不斷地吸引過(guò)去，而三、四線城市沒(méi)有這些優(yōu)勢(shì)，所以當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑、它的人是往外走的。另外是它買(mǎi)方市場(chǎng)總量小，樓盤(pán)更容易比一、二線城市提前飽和。

那么，當(dāng)前中國(guó)三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底還有沒(méi)有機(jī)會(huì)翻紅?

對(duì)此，碧桂園集團(tuán)河南區(qū)域總裁楊海波表示：“雖然鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)占據(jù)了全河南房地產(chǎn)市場(chǎng)45%的份額，但是不代表三、四線城市沒(méi)有機(jī)會(huì)。三、四線城市的機(jī)會(huì)，我們覺(jué)得更多的是改善性需求，在這種情況下，需要房企對(duì)所有產(chǎn)品的品質(zhì)、服務(wù)、成本、價(jià)格都有一個(gè)比較高的提升。”

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為：“未來(lái)十年是三、四線城市發(fā)展的黃金期，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，三、四線城市如能做好市場(chǎng)調(diào)查，投資機(jī)遇是很多的，并且投資風(fēng)險(xiǎn)也是可控的。”

精準(zhǔn)定位 三四線樓市依舊有春天

房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)怎么走?對(duì)此，陳琳分析認(rèn)為：“一、二線城市開(kāi)始復(fù)蘇，但尚未真正走出調(diào)整期，三、四線城市相對(duì)低迷，對(duì)樓市恐慌的情緒依然存在。在這種情況下，信心比黃金更重要。三、四線城市要走出逆境，*重要的是要把三、四線城市的投資激活。政府除了要注重頂層設(shè)計(jì)，還要在新型城鎮(zhèn)化的大背景下把城市包裝出來(lái)，幫助企業(yè)抱團(tuán)取暖，專(zhuān)業(yè)整合?！?/p>

劉社則表示：“未來(lái)，房企要注重消費(fèi)者在養(yǎng)老、生態(tài)、休閑、旅游、享受以及交際等方面的需求，開(kāi)發(fā)更多元化的改善型產(chǎn)品，在提升房屋標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)新配套設(shè)施、改善物業(yè)服務(wù)上多下功夫?！?/p>

他還表示，三、四線城市的樓市去庫(kù)存，政府的幫助必不可少。在這種情況下，更需要政府制定科學(xué)的城市規(guī)劃，從總體上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模與速度。同時(shí)，完善城市公共設(shè)施配套，包括交通、醫(yī)療、教育設(shè)施等，這才能起到促銷(xiāo)的效果。另外，政策也要在企業(yè)融資方面加以扶持，只有這樣才能真正去庫(kù)存。

（原標(biāo)題：三四線樓市 為何沒(méi)火幾年就趴窩）