理論上講，出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續(xù)住在自己所有的房子里。但如果要考慮未來有轉(zhuǎn)讓、抵押房產(chǎn)的可能，就必須補(bǔ)交土地出讓金。
近日，有關(guān)“溫州一批房子產(chǎn)權(quán)到期，須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)”的新聞引發(fā)了全國各界的關(guān)注和爭論。溫州部分市民擁有房產(chǎn)的土地使用年限到期或即將到期，續(xù)期面臨要花費(fèi)占到房產(chǎn)交易價1/3到一半左右、數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”，才能重新辦理土地證，在社會各界引發(fā)熱議。在爭論“溫州做法”是否合理的同時，也再次將“住宅土地70年使用期到期后怎么辦”這個當(dāng)年物權(quán)法出臺前后曾引起全國熱議的問題再度拋出。
對此，有權(quán)威人士指出，市民們所關(guān)心的70年住宅土地使用權(quán)期限到期后，自動續(xù)期是肯定的，有關(guān)是否繳費(fèi)有待國務(wù)院出臺相關(guān)規(guī)定；即便屆時要交費(fèi)，大概率是交一定的土地使用費(fèi)，而不是屆時的土地出讓金。
溫州住宅土地“撞限”到底是怎么回事？
“事實上，溫州發(fā)現(xiàn)部分住宅土地年限‘過期’——注意，不是到期，是‘過期’，是在去年。到了今年，這樣的房子更多了，溫州國土局也沒有處理法規(guī)依據(jù)。我們報社近期做了系列相關(guān)報道。網(wǎng)絡(luò)和自媒體熱轉(zhuǎn)的就是這篇要再花三分之一現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)的報道，但很多人實際上并沒有搞清楚是怎么回事，甚至誤讀?！眲⒑暧钫f。
根據(jù)劉宏宇的介紹，1995年、1996年前后，溫州國企如溫州房開等公司手上一批原本是劃撥的住宅用地轉(zhuǎn)成出讓用地，房產(chǎn)持有個人補(bǔ)交土地出讓金就可以辦除房產(chǎn)證之外的土地證。當(dāng)時，考慮到補(bǔ)交一筆土地出讓金對房產(chǎn)持有人負(fù)擔(dān)較大，于是分了6檔——20年、30年、40年、50年、60年和70年分別繳納相應(yīng)的土地出讓金辦理相應(yīng)年限的土地證，房產(chǎn)持有人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況選擇。
“2016年以來，一大批20年期限的房子出現(xiàn)了。這里面還有一個問題，當(dāng)時辦理土地證的時候，都是以同一宗土地的第一套房辦理時間為起點計這個土地證的時間，所以，這個到期問題一出現(xiàn)，就是一批。”
和青島深圳不同溫州“撞限房”是已過期
“我注意到了現(xiàn)在很多自媒體、媒體都在拿青島和深圳的‘到期案例’進(jìn)行比較，很多人因此罵溫州國土局。實際上，溫州這600多套土地使用權(quán)到期的住宅和青島、深圳的案例不一樣，我們這里是‘過期’，青島、深圳的多尚在期限內(nèi)?！眲⒑暧顝?qiáng)調(diào)。
“在這個系列報道的過程中，我也對深圳案例進(jìn)行了了解。我了解到的是，深圳處理的都是要到期而未到期的，也就是說，土地使用權(quán)還是在合同內(nèi)的，合同是有效的。所以，深圳就根據(jù)當(dāng)時地價進(jìn)行補(bǔ)交，我記得一個案例是50年的，要續(xù)交到70年，大概補(bǔ)交了不到4萬元錢。而溫州這600多套房不同，問題爆出來的時候，已經(jīng)過期了，即之前的土地合同無效了。這種情況怎么辦，目前并無法律依據(jù)?！?/p>
“須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)”僅是假設(shè)的估算
重點來了，劉宏宇特別強(qiáng)調(diào)，“目前自媒體、網(wǎng)站瘋轉(zhuǎn)的，我的報道里所說的‘須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)’其實只是溫州市國土局相關(guān)人士在和老百姓做解釋溝通時的一種假設(shè)估算，并不是操作辦法?！?/p>
“截止到目前的統(tǒng)計，溫州大概有600多套房20年期限的土地使用年限已經(jīng)過期。2007年物權(quán)法明確的自動續(xù)期是70年土地使用權(quán)期限內(nèi)的自動續(xù)期。對這種合同過期的住宅怎么辦，目前并沒有相關(guān)法規(guī)?！眲⒑暧钫f?！爱?dāng)時我們采訪的時候，溫州市國土局的人說，按現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，這樣過期的土地合同要續(xù)期，相當(dāng)于要重新簽訂土地出讓合同，那么，按照現(xiàn)在的市場價以及出讓方式計算，可能要交大約等同于三分之一房價的土地出讓金。這個僅僅是假設(shè)下的一種估算，并不是實際操作方法。’。”
劉宏宇強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在溫州國土部門也在等相關(guān)的執(zhí)行依據(jù)，并沒有收一戶人家的“續(xù)繳土地出讓金”，也無一戶房主要續(xù)交。
業(yè)界觀點
自動續(xù)期待定的是使用費(fèi)不是出讓金
除劉宏宇外，記者也采訪了當(dāng)年參與物權(quán)法修訂以及國土部、北京、溫州、深圳等國土部門權(quán)威人士。綜合上述權(quán)威人士說法，市民們所關(guān)心的70年住宅土地使用權(quán)期限到期后，自動續(xù)期是肯定的，有關(guān)是否繳費(fèi)尚待國務(wù)院研究并出臺相關(guān)規(guī)定；即便屆時要交費(fèi)，大概率是交一定的土地使用費(fèi)，而不是高額的土地出讓金。
住宅70年土地使用年限始于1990年
“原來我國土地是禁止轉(zhuǎn)讓的，直到1990年。”土地管理部門一位權(quán)威人士從頭開始梳理?！?988年，我國先修訂了憲法，明確國有土地所有權(quán)和使用權(quán)分離，可以依法出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。兩年后，即1990年5月19日，國務(wù)院頒發(fā)了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，即業(yè)界說的‘55號令’，自此，國有土地使用權(quán)開始依法轉(zhuǎn)讓、出讓，70年的土地使用年限也因此而來。”
根據(jù)55號令第十二條，土地使用權(quán)出讓*高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。
70年土地期滿自動續(xù)期始于2007年
“2007年8月通過的《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條明確， 土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。”另一位國土部門的相關(guān)人士對北青報記者表示，但物權(quán)法對此又做了修訂。
“2007年10月通過的《物權(quán)法》第一百四十九條 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！鄙鲜鋈耸勘硎荆暗詣永m(xù)期如何續(xù)，并沒有明確?！?/p>
續(xù)期是否支付土地使用費(fèi)將由國務(wù)院規(guī)定
一位當(dāng)時參與了物權(quán)法修訂的權(quán)威人士對北青報記者表示，“事實上，有關(guān)自動續(xù)期如何續(xù)，人大法工委在當(dāng)時是討論過這個問題的。當(dāng)時大概有兩種觀點，一種是購房時既然已經(jīng)繳納了土地出讓金，自動續(xù)期應(yīng)免費(fèi)；一種是應(yīng)當(dāng)繳納一定的土地使用費(fèi)?？紤]到住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后是否支付土地使用費(fèi)，是關(guān)系到廣大群眾切身利益的問題，而絕大多數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限為70年，如何科學(xué)地規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)人屆時應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，目前還缺乏足夠的科學(xué)依據(jù)，幾十年后，國家富裕了，是否還要收土地使用金，應(yīng)當(dāng)慎重研究，物權(quán)法以不做規(guī)定為宜?！?/p>
據(jù)該人士介紹，人大法工委民法室在當(dāng)年編著的《中華人民共和國物權(quán)法精解》中最后明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。
（原標(biāo)題：媒體：“撞限房”須再花1/3現(xiàn)房價續(xù)費(fèi)僅是假設(shè)估算）
