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4月14日，記者自國土部獲悉，《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》正式印發(fā)（下稱《綱要》）。

根據(jù)國土部的資料，“十二五”期間，全國安排新增建設用地3925萬畝，“十二五”時期全國城鎮(zhèn)建設用地增長約20％，遠高于同期城鎮(zhèn)人口11％的增幅，地均GDP僅相當于歐美等國家的1/5~1/4。

根據(jù)《綱要》，“十三五”期間，新增建設用地總量控制在3256萬畝，意味著在“十三五”土地需求仍強勁的背景下，新增建設用地總量將直降17%。

《綱要》對“十三五”時期房地產(chǎn)用地的方向和原則也予以了明確，提出對住房供求關系緊張的地區(qū)適度增加用地規(guī)模；對房地產(chǎn)庫存較高的城市，減少直至停止住房用地供應。

地方財政壓力或加大

早在2015年，針對房地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結(jié)構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對住房供應明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應。

根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，目前海南、遼寧、湖南等超過十個省市已出臺減少乃至暫停高庫存區(qū)域的住宅用地審批，且明確允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關規(guī)定改變用途。

中國房地產(chǎn)學會副會長胡志剛認為，減少用地供應也是緩解供需關系，是去庫存的一個有效措施。房地產(chǎn)用地去庫存寫入國土資源“十三五”綱要，也意味著去庫存將成為貫穿五年的長期政策方向。

“北京等一線城市供求關系比較緊張，特大城市用地被要求嚴控新增建設用地，很難適度增加用地規(guī)模。對土地財政依賴度較大的地方，普遍存在去庫存問題，減少甚至暫停住房用地供應，也將給地方財政帶來很大的壓力。”在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來，《綱要》作為方向性的文件，存在待解的難題。

北京榮邦瑞明總經(jīng)理陳民認為，減少乃至暫停庫存較大區(qū)域房地產(chǎn)用地供給，符合土地供給側(cè)結(jié)構性改革方向，但是也需要配套的財稅體制改革，畢竟賣地依然是多地財政收入的重要來源之一。

“土地收入是多地土地收入的重要來源，短期暫停甚至減少土地供給也符合現(xiàn)階段房地產(chǎn)用地方向。另外，也可以防范地方系統(tǒng)性的金融風險，畢竟庫存量較大時，即使推地也可能流拍、賣不出去，但是長期來看，還是需要拓展地方稅源?！币晃徊辉竿嘎缎彰拇笮头科蟮哪玫乜偙O(jiān)告訴記者。

4月5日，財政部公布的《2015年全國土地出讓收支情況》顯示，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%。全國土地出讓面積22.14萬公頃，同比下降18.6%。且存在明顯的差異化現(xiàn)象，比如深圳土地出讓收入上升36.9%，大連下降56.4%，寧波下降54.1%。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2015年房地產(chǎn)業(yè)對財政收入貢獻率研究》報告也顯示，2015年房地產(chǎn)“五稅”總收入約為13315.8億元，較2014年下降3.6個百分點，近15年來增幅首次由正轉(zhuǎn)負。

土地變性面臨法律障礙

《綱要》聚焦房地產(chǎn)用地去庫存的另一個政策方向是，允許尚未開工房地產(chǎn)項目用地按照有關規(guī)定改變用途，用于棚改安置房和公共租賃住房建設。這和此前的口徑稍有差異。

前述國土部和住建部聯(lián)合發(fā)布的通知亦給土地用途管制松了口子，通知稱，房地產(chǎn)供應明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據(jù)市場狀況，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。

除了可轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房建設，通知亦明確可通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。

多地出臺的去庫存文件也特別提出了可通過用途轉(zhuǎn)性，解決房地產(chǎn)結(jié)構性庫存問題。比如海南2月份出臺的房地產(chǎn)新政就明確，鼓勵將未動工的商品住宅用地調(diào)整為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，不再繼續(xù)用于普通商品住宅開發(fā)。

遼寧日前出臺的聚焦去庫存的新政也明確，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。

張宏偉亦告訴記者，雖然允許土地變性，但卻缺少相關的操作細則，按照現(xiàn)有的土地用途管制要求，土地用途、規(guī)劃的轉(zhuǎn)換直接帶來是土地價值的變化，怎么審批，利益怎么協(xié)調(diào)，目前業(yè)內(nèi)尚未聽說有實際落地執(zhí)行的個案。

相比不同用途用地和規(guī)劃的轉(zhuǎn)變涉及到的利益難點，張宏偉稱，房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)化為棚改安置房和公租房更具可執(zhí)行性。

不少地方國土局人士在受訪時均向記者透露，按照現(xiàn)行的《土地管理法》，必須嚴格實行土地用途管制，雖然地方存在巨大的土地用途轉(zhuǎn)化的需求，但在實際落地時，還存在上位法的障礙。

（原標題：國土部“十三五”規(guī)劃： 高庫存地區(qū)減少直至暫停用地供應）