近日，多個三、四線城市，開春以來新房銷售明顯加快，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逐步回暖勢頭。然而，住建部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—2月份房地產(chǎn)庫存已達7.39億平方米，增速15.7%，這些庫存主要集中于三、四線城市。加快農(nóng)民工市民化，是消化這些庫存的重要渠道之一。但受到貸款難、落戶難、收入不穩(wěn)定等影響，農(nóng)民工群體在三、四線城市安家置業(yè)仍面臨各種難題，“舉家進城”需要進一步降低門檻、放寬尺度。

一、農(nóng)民工“舉家進城”有多難？

貸款難、落戶難、收入偏低且不穩(wěn)定、非同城待遇等因素，還在制約著農(nóng)民工等群體進城買房，多數(shù)人“有心無力”

雖然有利好政策支持，三、四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖，不少房地產(chǎn)商也通過降價促銷吸引了購房者，但調(diào)查，受收入水平、政策限制等因素影響，農(nóng)民工等群體在三、四線城市圓買房夢依然阻力重重。

35歲的農(nóng)民工李寶長在淄博市淄川區(qū)打工多年，夫妻倆平均月收入在6000元左右，一家四口每月固定開支2000元左右，加上其他支出，每月能省下3000元就不錯了。如果在城區(qū)買一套90平方米的房子，至少需要50萬元，每月固定還2000多元的貸款，壓力太大，萬一哪個月的收入落下來，就有可能還不上貸款。

李寶長說：“來淄川打工10多年了，妻子孩子也都跟著來了這邊，很希望在當?shù)刭I一套屬于自己的住房，一家人安安穩(wěn)穩(wěn)住在一起?！笨墒?，幾經(jīng)權(quán)衡后，他最終還是選擇了壓力較小的租賃住房。

據(jù)了解，在淄川區(qū)，出于孩子上學、養(yǎng)老等考慮，農(nóng)民工購房意愿較強。抽樣調(diào)查顯示，淄川區(qū)近七成農(nóng)民工都有在當?shù)刭彿康囊庠?，但面對動輒五六千元一平方米的房價，3000元上下且不穩(wěn)定的月收入，加上首付比例、公積金貸款限制等，大多數(shù)農(nóng)民工都是“有心無力”。

在湖南，也存在同樣情況。交通銀行湖南省分行個人金融業(yè)務部副總經(jīng)理胡昊給記者算了一筆賬：湖南三、四線城市住房均價3500元為例，算下來一套100平方米普通住房的總價為35萬元，按目前市場上首次購買普通住宅20%的首付比例計算，首付金額為7萬元。2015年，全國農(nóng)民工人均月收入是3072元，一名農(nóng)民工用全部工資來支付購房首付，需要2年時間，但如果算上衣食住行、養(yǎng)家糊口開銷，負擔三、四線城市普通住宅就比較難了，不但首付高，月供也是不小的開支。

淄博市一項調(diào)查顯示，44%的購房者能接受5000—6000元/平方米的房價，19%的購房者能接受6000—7000元/平方米的房價。而目前在淄博，房屋平均價格在每平方米6000元到7000元之間，部分高端住宅價格則達到7500—8000元/平方米，低于6000元/平方米的小區(qū)在淄博市非遠即偏。面對高房價，普通市民尚感吃力，購買力偏低的農(nóng)民工如果單靠自己的力量買房會更難。

不僅如此，由于現(xiàn)行戶籍政策、信貸政策等方面限制，部分外來人口在工作地買房，很難享受到本地居民相同的待遇。

據(jù)建設(shè)銀行株洲分行調(diào)查，目前農(nóng)民工購房量占整個株洲城區(qū)購房總量的25%左右，在縣城占35%，說明農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購房的潛力很大，購房意愿也很強，但是農(nóng)民工購房面臨一堆難題。

“農(nóng)民工大多在民企工作，甚至是臨聘人員，收入偏低，收入來源不穩(wěn)定，很難達到銀行信貸要求?！苯ㄐ兄曛薹中行虚L賀濤介紹，現(xiàn)實中，農(nóng)民工很難出具可靠的收入證明，收入難核實。如果農(nóng)民工是短期工或臨聘人員，大部分正規(guī)企業(yè)不愿意出具收入證明，還有不少農(nóng)民工的每月工資收入是現(xiàn)金結(jié)算，無法提供銀行存款賬戶流水。此外，農(nóng)民工大多未繳納住房公積金，不具備住房公積金按揭貸款申請資格，所以申請房貸難度不小。

賀濤說，農(nóng)民工普遍面臨進城難以落戶、生活成本高等障礙，即使成為新市民，醫(yī)保、社保以及子女教育問題也難跟得上，這些都削弱了農(nóng)民工主動購房的意愿。

張帥告訴記者，由于戶口不在本地，自己買房選擇了商業(yè)貸款，利率比公積金貸款高出1個百分點以上，每月還款額3000多元，這筆支出占了家庭收入的1/3左右。他坦言，自己在買房中遇到了不少現(xiàn)實困難，“因為我的戶口在外地，辦理商業(yè)貸款時，銀行要求我在本地找一個聯(lián)系人，可跟銀行借錢這種事，人家一聽都怕將來惹上麻煩，誰也不愿意提供證明?！?/p>

因為戶口問題，張帥還面臨著一個尷尬，“如果把陜西的農(nóng)村戶口遷出來，村里就要把土地收回去，家里父母都不同意遷戶口，可要是不遷過來，買了房子也不能直接在淄博上學，只能按借讀處理?！睆垘洸焕斫?，他已經(jīng)在淄博工作了5年，社保、繳稅都在這邊，為啥買了房不能享受跟本地人一樣的待遇？

“現(xiàn)在很多農(nóng)民工和外來人口在工作地買房，更多是為了子女上學和就近享受公共服務，如果不把這個環(huán)節(jié)打通，鼓勵農(nóng)民工在城市買房就成了一句空話?！睆埓髠フJ為，三、四線城市應逐步探索以居住證為核心的公共服務提供模式，農(nóng)民工和外來人口只要在居住地買房了，就應當享受到與本地人同等的公共服務。

戶籍制度改革是關(guān)鍵之一

《人民日報》發(fā)表的評論指出，戶籍制度改革，是釋放去庫存潛能的關(guān)鍵之一。文章說，一方面是城市里房地產(chǎn)庫存積壓，一方面是大量進城農(nóng)民工住房條件較差，推進戶籍制度改革成為打通供需銜接的橋梁。

“購房不能獲得與城鎮(zhèn)人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等，降低了農(nóng)民工購房的意愿?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛撰文指出，化解房地產(chǎn)庫存，迫切要求通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。

記者注意到，不少地區(qū)已經(jīng)認識到，吸引農(nóng)民工進城買房應與戶籍制度改革協(xié)同推進。比如，沈陽嘗試借去庫存契機，在促農(nóng)民工享市民待遇方面向前邁步。其中規(guī)定購房的農(nóng)民工子女可就近入學，能在沈陽參加中考。而在很多城市，農(nóng)民工子女可以入學，但只能借讀，不能參加當?shù)刂锌肌?/p>

又如，海南也借此進一步調(diào)整戶口遷移政策，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制。允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在就業(yè)地落戶，優(yōu)先解決農(nóng)村學生升學和參軍進入城鎮(zhèn)的人口、在城鎮(zhèn)就業(yè)居住5年以上和舉家遷徙的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口以及新生代農(nóng)民工落戶問題。

倪鵬飛建議，要全面推進并完善居住證制度，凡購房不再考慮或降低就業(yè)、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務和基礎(chǔ)設(shè)施。尤其是讓其子女享有接受優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。同時，讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機會，加快完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)等抵押與擔保制度。

“進城后不再收回農(nóng)村承包地，在城里也可以生兩個孩子，這些政策已經(jīng)促使更多農(nóng)民到城里定居?！敝袊缈圃恨r(nóng)村發(fā)展研究所農(nóng)村宏觀經(jīng)濟研究室主任黨國英對人民網(wǎng)記者說，“不讓農(nóng)民工做候鳥式遷徙，同時降低現(xiàn)有房價，提高農(nóng)民工收入水平，多項舉措共同推進才能實現(xiàn)去庫存的目的?！?/p>