2016年，房地產(chǎn)政策連續(xù)出臺，央行降息、降低首付比例、契稅降低、營業(yè)稅改制、央行降準(zhǔn)、房貸利息將可抵個稅等一系列政策的刺激下，北京樓市熱度上升，排隊買房、接連漲價的戲份不斷上演。在樓市再次瘋狂的背景下，上海突然爆出將提高二套房首付比例、限制樓市升溫的傳言。雖然未獲證實，但在業(yè)內(nèi)專家看來也表明了監(jiān)管層對于樓市瘋狂的預(yù)警，為樓市降溫。

政策預(yù)期發(fā)生變化

根據(jù)有媒體曝出，上海相關(guān)部門正在討論具體的樓市調(diào)控收緊舉措，包括二套房首付提高至70%、限制非滬籍人士購房資格、收緊高端住宅預(yù)售審批、規(guī)范市場交易秩序等。盡管只是傳聞，但有業(yè)內(nèi)人士指出，上海出臺樓市調(diào)控政策大有可能。

據(jù)悉，在近期上海官方召開的研討會上，上海市住建委表示，上海仍然會嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購政策，比如新房只簽約不登記不行了，購房資格審核也會加強；重新收緊高端樓盤預(yù)售許可證的審批、備案，調(diào)節(jié)樓市的交易結(jié)構(gòu)，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲；針對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)實行差別化的稅收政策；加強對于中介行業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范交易流通環(huán)節(jié)，打擊各種交易當(dāng)中的違法違規(guī)行為，比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現(xiàn)象；有關(guān)首付貸消費金融的業(yè)務(wù)監(jiān)管會強化，防范首付貸款引起的市場風(fēng)險。

行情穩(wěn)定繼續(xù)博弈

盡管深圳、上海的樓市調(diào)控政策并未真正出臺，目前只是加強交易監(jiān)管、規(guī)范市場秩序，但市場已開始進(jìn)入深度博弈，如深圳樓市在監(jiān)管趨緊的風(fēng)聲下，已出現(xiàn)降溫趨勢。業(yè)內(nèi)人士指出，今年一線城市樓市可以說是迎來“大陽春”，但今年這波行情可能不會像2009年和2013年那樣延續(xù)一整年，隨著樓市政策轉(zhuǎn)變預(yù)期的到來，一線城市樓市或?qū)⒂瓉?短一波行情。

進(jìn)入3月銷售季，一線城市及部分熱點二線城市樓市成交升溫明顯，新房二手房成交量均維持高位。其中，一線城市樓市升溫更為明顯。以上海為例，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，上周上海商品住宅成交面積48萬平方米，連續(xù)第三周維持50萬平方米左右/周的成交量，按照這樣的市場去化速度，預(yù)計3月上海商品住宅成交量會突破230萬平方米。另外，今年1-2月上海商品住宅成交面積分別為134萬平方米、79萬平方米，預(yù)計2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬平方米，這是歷史上****的。

“由于市場需求的透支與政策面的從嚴(yán)預(yù)期，2016年二季度上海樓市將呈現(xiàn)供求博弈的特征，"量跌價穩(wěn)"將是整體二季度趨勢。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉在接受北京商報記者采訪時表示，盡管一季度上海樓市成交持續(xù)火熱，但隨著近期政策從嚴(yán)預(yù)期加強，下半年房地產(chǎn)市場調(diào)整期極有可能會來臨。

一線城市中，深圳的樓市波動相對頻繁。在經(jīng)歷了近半年的大漲之后，近期深圳樓市開始降溫，新房成交量已經(jīng)連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌，二手房市場中也出現(xiàn)投資客低價拋售房源的現(xiàn)象。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，調(diào)控腳步的臨近導(dǎo)致市場觀望情緒濃厚，同時開發(fā)商批售和推售也受到政府調(diào)控的預(yù)期，認(rèn)籌熱度大不如前。

我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉就表示，由于限購從嚴(yán)，各項利好政策的邊際效應(yīng)逐步遞減，北京樓市交易量繼續(xù)上漲的可能性不大。隨著購房需求的逐步釋放，他認(rèn)為二季度樓市交易熱度將逐步降溫，對市場的預(yù)期也將逐步回歸理性。一線城市房地產(chǎn)市場的快速回暖已經(jīng)令決策層有所預(yù)警，近期恐怕會有一系列加強市場管理、抑制投資投機需求死灰復(fù)燃的新政出臺。如果這樣，將不可避免地誤傷到部分改善型客群，并影響樓市的預(yù)期，在抑制政策的壓力下，北京樓市持續(xù)升溫的步伐將可能被打斷。

綢繆窗口期

“面對極有可能發(fā)生的調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變，一線城市樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)降溫趨勢，這種情況下，開發(fā)商應(yīng)該未雨綢繆，一旦下半年樓市進(jìn)入調(diào)整期，房企有可能因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的資金面也會因此遇到問題?！睆埡陚ケ硎?，“走為上”是接下來房企的營銷策略，把握市場最后的窗口期。

就北京市場而言，3月北京樓市升溫明顯，上周二手房單周成交年內(nèi)首次沖上2000套。中原地產(chǎn)**分析師張大偉認(rèn)為，從市場成交看，雖然北京房價漲幅低于深圳與上海，但在春節(jié)前后，特別是春節(jié)后也出現(xiàn)了比較明顯的上漲，特別是二手房市場，整體看成交量創(chuàng)下了歷史同期紀(jì)錄，二手房市場價格上漲速度明顯超過新房。這種情況下，后續(xù)很可能出現(xiàn)部分穩(wěn)定房價的政策。

同樣，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)一線城市總體上會有一個穩(wěn)定市場預(yù)期的調(diào)整，同時應(yīng)該嚴(yán)格信貸審核機制。尤其是一線城市中各類違規(guī)炒房的金融渠道很多，后續(xù)對于此類模式也應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管。

從房企銷售來看，應(yīng)根據(jù)情況積極推盤，不應(yīng)該囤積房源，否則會有一些新的市場風(fēng)險。比如，建議房企在這一波樓市火熱的態(tài)勢中，積極推盤和銷售，進(jìn)而促使后續(xù)資金快速回籠，能夠促使此類房企積極拿地，實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)運行。

據(jù)了解，近期深圳部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了降價信號，一些投資客低價拋售持有房源，而部分開發(fā)商也決定以較低的價格開盤，盡快出貨。此外，北京某項目營銷負(fù)責(zé)人表示，再次開盤的價格會相對穩(wěn)定，以實現(xiàn)去化回籠資金為主。