最近一段時間，北京、上海、深圳等一線熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入“發(fā)燒模式”，房東接連“跳漲”掛牌價格，購房人連夜排隊(duì)購買新盤，而房地產(chǎn)交易營業(yè)大廳也是人滿為患，引發(fā)了社會廣泛關(guān)注。隨著一線城市房地產(chǎn)熱度蔓延，部分二線城市房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出明顯升溫現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公開發(fā)布數(shù)據(jù)，今年2月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有47個，二手住宅價格環(huán)比上漲的城市有34個；其中，深圳新建商品住宅價格同比上漲大達(dá)56.9%，領(lǐng)漲全國。

一線城市幾近天價的樓盤，市場突然間出現(xiàn)“*購”現(xiàn)象，恐怕已經(jīng)不能用理性來分析，投機(jī)炒作回潮引發(fā)市場恐慌，而普通改善性需求“怕漲”心理可能會是主要原因。因此，給一線城市房地產(chǎn)市場降溫，需要從預(yù)期管理入手，抑制市場投機(jī)炒作，避免繼續(xù)非理性上升。

警惕投機(jī) 推動房價快漲

一線城市房價基本面并沒有發(fā)生顯著變化。本輪房地產(chǎn)周期波動，是基于市場力量的自發(fā)調(diào)整，是住宅供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的驅(qū)動。特大城市基礎(chǔ)設(shè)施完備、就業(yè)優(yōu)勢、人口流入壓力等，并不足以支撐當(dāng)前房價高位快速上漲。從國際上比較，北京、上海、深圳等地**房價并不低。曾經(jīng)一度飛漲的香港房價也出現(xiàn)了頹勢，2016年1月香港房價跌至13個月以來的低位。在資產(chǎn)荒大背景下，一線城市房產(chǎn)配置可能會增加，但資產(chǎn)流動性則顯著下降，綜合權(quán)衡可能并不是一個理想的投資品種。在動輒每套千萬元的住宅市場，真正具備購買力的家庭多擁有不止一套住宅，增配住宅投資意愿并不強(qiáng)烈。而從一線熱點(diǎn)城市市場銷售火爆情況看，反而顯示住宅變現(xiàn)意愿有所增強(qiáng)，值得高度關(guān)注。

目前看，只有投機(jī)炒作回潮，才有可能短期內(nèi)導(dǎo)致一線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入“發(fā)燒模式”。在這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高價拿地，不斷創(chuàng)造“面粉貴過面包”的神奇，與其說是非理性拿地，不如說是“暗渡陳倉”，不僅可以加快過去高價地建設(shè)后住宅的銷售，也會推動未來豪宅順利變現(xiàn)；個別房地產(chǎn)中介幫助投資投機(jī)者加杠桿，杠桿放大到10倍，不僅增加交易傭金收入，而且還能獲得額外高息收入。當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場非理性特征，不由得讓人想起上世紀(jì)海南房地產(chǎn)泡沫破滅和本世紀(jì)溫州房地產(chǎn)泡沫破滅的巨大危害。實(shí)際上，曾經(jīng)高高在上的東京、香港房價也有過巨幅下跌的歷史。

抑制炒作 滿足合理需求

即使一線城市房價居高不下，也存在合理的剛性住宅需求和改善性需求?？紤]到當(dāng)前一線城市房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市居民收入水平，住宅置換需求成為當(dāng)前市場住宅交易的顯著特征。住宅置換需求下端連接著剛性住宅需求，上端連接著改善性住宅需求。過去一年，住宅置換需求支持著一線城市住宅交易回暖。從住宅品質(zhì)分析，住宅置換鏈條是住宅品質(zhì)從低端向高端傳導(dǎo)的過程。從住宅交易價格分析，每一次置換，住宅交易價格將出現(xiàn)明顯上漲。

可見，在住宅置換鏈條下端的購房人，實(shí)際上是當(dāng)前一線城市住宅天價的支柱。但位于住宅置換下端的剛性住宅需求，其家庭收入和財(cái)富增長極為有限，在去年房價已經(jīng)高位上漲基礎(chǔ)上，沒有可能短期內(nèi)繼續(xù)支持年初以來一線城市房價快速上漲。雖然住宅交易市場杠桿配資，有可能幫助無法支付首付款的購房人完成交易，但隨之而來的巨額融資本息負(fù)擔(dān)，有可能導(dǎo)致違約行為發(fā)生。特別是隨著熱點(diǎn)城市房價熱度上升，將過度透支市場購買力，且存量住宅拋售將會顯著增加，不可避免引發(fā)未來住宅市場劇烈波動。

樓市預(yù)期變化往往是市場從理性到非理性變化的內(nèi)在動因。政策變量往往是形成樓市預(yù)期的重要參考因素，而房地產(chǎn)市場對當(dāng)前國家穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的財(cái)政金融政策不適當(dāng)解讀，改變了市場預(yù)期，成為一線城市房地產(chǎn)市場“發(fā)燒”的主要推手。貨幣條件寬松，為供給側(cè)改革創(chuàng)造相對適宜的金融環(huán)境，但絕非刺激樓市；降低人民幣法定存款準(zhǔn)備金，是對基礎(chǔ)貨幣缺口的回應(yīng)。年初以來密集出臺的化解房地產(chǎn)庫存措施，主要指向庫存高企的非熱點(diǎn)城市。雖然股市回落且優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足，但絕非資金大量追捧一線城市房產(chǎn)的邏輯。一線城市房價高位快速上漲，既不符合國家政策導(dǎo)向，也缺乏經(jīng)濟(jì)金融面基礎(chǔ)，更多是投資投機(jī)炒作回潮的結(jié)果。

綜合來看，當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)發(fā)燒，很可能會是一把“虛火”。但如果不能妥善應(yīng)對，有效引導(dǎo)社會預(yù)期，“虛火”泄火不暢，就有可能積累質(zhì)變?yōu)椤懊骰稹?。因此，?yán)厲抑制一線城市房地產(chǎn)投機(jī)炒作，規(guī)范市場交易行為，推動存量住宅大規(guī)模上市，完善住房租賃市場，有效扭轉(zhuǎn)市場非理性預(yù)期，給市場上一點(diǎn)“降溫”措施。

穩(wěn)定市場 避免繼續(xù)非理性上升

同時對于政府來說，關(guān)鍵是守住調(diào)控的底線，不向投資投機(jī)力量提供房貸、稅收等政策支持，對于市場自發(fā)的購房行為，則完全可以交給市場來解決。一線城市房價之所以能夠暴漲，說到底是由這些地區(qū)豐富的市場資源決定的，投資投機(jī)力量也正是看上了由此產(chǎn)生的巨大需求才進(jìn)入的。這種狀況的改變需要全方位的深化改革，這也決定了以遏制房價為目的的調(diào)控很難奏效。因此，對于政府來說，關(guān)鍵是守住調(diào)控的底線，不向投資投機(jī)力量提供房貸、稅收等政策支持，對于市場自發(fā)的購房行為，則完全可以交給市場來解決。只要守住了底線，投資投機(jī)力量得不到來自房貸、稅收等方面的任何支持，其炒作的力度就將大為減退，也就不可能在房地產(chǎn)市場里興風(fēng)作浪了。