二手房成交量下降 房產(chǎn)下行擠泡沫

眼下的中國(guó)樓市顯然已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)下行通道，但讓它破裂卻面臨阻力。市場(chǎng)是個(gè)奇怪的東西，它的魅力就在于不可左右——當(dāng)你希望它下降時(shí)，它一路高升;當(dāng)你希望它穩(wěn)中有升時(shí)，它已開(kāi)始下行。泡沫在繁榮的時(shí)候，沒(méi)人認(rèn)為那是泡沫，但它們?cè)缤頃?huì)露出不可持續(xù)性的實(shí)質(zhì)——當(dāng)不再有人接盤(pán)之后。

假如這種觀(guān)望氣氛延續(xù)下去，所謂的樓市泡沫就會(huì)破裂。地方政府債務(wù)去杠桿需求迫切、貨幣流動(dòng)性趨緊、大批債務(wù)和信托到期面臨兌付、銀行不良貸款率攀升……你能為它找到很多宏觀(guān)層面的依據(jù)。

越來(lái)越多的人開(kāi)始討論樓市會(huì)不會(huì)崩盤(pán)，來(lái)自官方的聲音一口否定。更愿意將下跌定義為一種自然回落，“崩盤(pán)論并不現(xiàn)實(shí)”。原住建部的一位官員則直接稱(chēng)中國(guó)房?jī)r(jià)不可能暴跌。他們共同的理論基礎(chǔ)是城鎮(zhèn)化會(huì)帶來(lái)住房的剛需。

盡管這一解釋不那么站得住腳，但你得理解——樓市穩(wěn)定對(duì)于政府意義重大，那意味著社會(huì)穩(wěn)定;同時(shí)，考慮到地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的巨大依賴(lài)，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩的前提，樓市穩(wěn)定就成了一項(xiàng)必須實(shí)現(xiàn)的任務(wù)。

住建部副部長(zhǎng)齊驥提到了一種“分類(lèi)調(diào)控”的方法，即對(duì)一線(xiàn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，限購(gòu)政策不退出;而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。隨后，溫州等庫(kù)存壓力較大的城市將松綁限購(gòu)的消息陸續(xù)傳出。

暫不論松綁限購(gòu)必將引起的反彈，如此消化庫(kù)存，實(shí)在不是什么好辦法，實(shí)際上會(huì)助長(zhǎng)泡沫，或者說(shuō)擴(kuò)大和轉(zhuǎn)移了泡沫。

現(xiàn)在，城鎮(zhèn)化又有了新的重點(diǎn)——棚戶(hù)區(qū)改造。為了保證資金，中國(guó)版“兩房”已經(jīng)啟動(dòng)，由國(guó)開(kāi)行來(lái)承接，它將組建一個(gè)住宅融資事業(yè)部，并將發(fā)行相關(guān)債券，向郵儲(chǔ)等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者融資。與此同時(shí)，政府仍在通過(guò)一些辦法插手房產(chǎn)市場(chǎng)，這可能帶來(lái)更多的問(wèn)題。

在已經(jīng)存在多種土地供應(yīng)形式的情況下，一種新的房產(chǎn)形式又被發(fā)明了，叫做“共有產(chǎn)權(quán)房”，即將在北京、上海等6個(gè)城市試點(diǎn)——中低收入住房困難家庭購(gòu)房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。這盡管解決了政府保障房資金難題，卻可能讓整個(gè)局面變得復(fù)雜而混亂，多人共享產(chǎn)權(quán)，利益很難平衡和分配。

房地產(chǎn)問(wèn)題是個(gè)大問(wèn)題，它直接關(guān)系到居民的生活。讓人民群眾住有所居，一直是政府追求的目標(biāo)。近年來(lái)，中央也一直努力使房?jī)r(jià)回歸理性：根據(jù)不同人群的需求、不同城市的情況，分類(lèi)施策、分城施策。除此之外，政府也在積極推進(jìn)公租房等保障房建設(shè)。今年，政府還將繼續(xù)加大棚戶(hù)區(qū)改造的力度，至少再改造470萬(wàn)套以上。毋庸置疑，保障房、廉租房的紛紛入市，在一定程度上也能擠壓掉房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一部分泡沫。

我們知道，城鎮(zhèn)化是未來(lái)十年中國(guó)發(fā)展的大勢(shì)所趨。城鎮(zhèn)化在全國(guó)各地的四處開(kāi)花，其涉及到的3億人口轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的住房需求也必將源源不斷。隨著購(gòu)房需求在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中被正確地引導(dǎo)和分配，房?jī)r(jià)趨于理性的白銀時(shí)代，將會(huì)慢慢到來(lái)。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，整體房?jī)r(jià)增速將放緩，局部可能會(huì)出現(xiàn)下行。

有所下行 但房產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴在“2016年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)展望與結(jié)構(gòu)性改革會(huì)”上表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行已有五年多，距離觸底還需滿(mǎn)足三個(gè)條件，結(jié)構(gòu)性改革是殲滅戰(zhàn)更是持久戰(zhàn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)很難有強(qiáng)勁的反彈趨勢(shì)。同時(shí)他還透露，房地產(chǎn)投資正在逐步見(jiàn)底。 

王一鳴表示，過(guò)去一個(gè)時(shí)期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一系列重大階段性變化。從需求端看，房地產(chǎn)投資大幅度回落，汽車(chē)銷(xiāo)售量也在回落，都進(jìn)入到個(gè)位數(shù)甚至零增長(zhǎng)。關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，鋼鐵、水泥、建材都在大幅度下降。供給端勞動(dòng)年齡人口在減少，勞動(dòng)人口趨于減少的趨勢(shì)?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行已有五年多，國(guó)際社會(huì)都很關(guān)注。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，在2016年我國(guó)GDP目標(biāo)增速設(shè)定為6.5%-7.0%，31省區(qū)中超半數(shù)省份下調(diào)GDP增速目標(biāo)，兩會(huì)期間國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)主任徐紹史表示，要實(shí)現(xiàn)2020年全面建成小康社會(huì)的目標(biāo),“十三五”期間的平均增速,一定要在6.5%以上,才能完成目標(biāo)。今年是“十三五”規(guī)劃的開(kāi)局之年,如果增速低于6.5%,今后幾年的壓力會(huì)更大。

王一鳴認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的下行一直和日本、韓國(guó)做對(duì)比，還是有很多相似的地方，因?yàn)槎际菛|亞國(guó)家，也經(jīng)歷過(guò)高速增長(zhǎng)階段。對(duì)比來(lái)看，總體上我國(guó)減速的過(guò)程更加緩和一點(diǎn)，何時(shí)觸底，要滿(mǎn)足三個(gè)條件。

從需求端來(lái)看，投資要能夠見(jiàn)底經(jīng)濟(jì)才有趨穩(wěn)的趨勢(shì)。從供給端來(lái)看，過(guò)剩產(chǎn)能，新動(dòng)力能夠抵銷(xiāo)舊動(dòng)力衰竭，需求端和供給端都要具備這些條件。固定資產(chǎn)投資2016年有望逐步見(jiàn)底，去年固定資產(chǎn)投資已經(jīng)回落到10%，從過(guò)去20-30%的增長(zhǎng)回落到10%，可能還會(huì)有下降的空間。主要影響固定資產(chǎn)投資的是房地產(chǎn)投資，過(guò)去2-3年經(jīng)歷了大幅度的回落，幾乎在逼近零增長(zhǎng)?？串?dāng)月的數(shù)字，房地產(chǎn)投資已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)，去年后幾個(gè)月。盡管一線(xiàn)城市銷(xiāo)售非?；钴S，但是庫(kù)存量很大。房地產(chǎn)投資逐步在見(jiàn)底。

還有一個(gè)影響投資的是制造業(yè)，制造業(yè)占固定資產(chǎn)投資1/3還要多，制造業(yè)估計(jì)還會(huì)有輕微下降的趨勢(shì)，去年已經(jīng)到8.1，今年1-2月份是7.5%，隨著去產(chǎn)能實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，制造業(yè)投資會(huì)逐步起穩(wěn)?；A(chǔ)設(shè)施的投資處在高位，但也在回調(diào)?；A(chǔ)設(shè)施投資相當(dāng)程度上取決于政府的財(cái)政投入，財(cái)政能夠穩(wěn)定基礎(chǔ)設(shè)施投資也會(huì)逐步的回穩(wěn)。

同時(shí)，目前鋼鐵價(jià)格和煤炭?jī)r(jià)格在回穩(wěn)和回升。2016年下半年或者明年早些時(shí)候經(jīng)濟(jì)有望階段性起穩(wěn)， 2016年很可能是階段性底部，從現(xiàn)在判斷來(lái)看能夠?qū)崿F(xiàn)6.5%的增長(zhǎng)。未來(lái)經(jīng)濟(jì)很難有強(qiáng)勁的反彈趨勢(shì)，因?yàn)椴皇侵芷谛砸蛩貨Q定，它是結(jié)構(gòu)性因素決定，很可能是L形的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

王一鳴認(rèn)為，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)啟動(dòng)，中國(guó)從投資和出口拉動(dòng)正在轉(zhuǎn)向消費(fèi)，更加依靠消費(fèi)，更加依靠服務(wù)，更加依靠?jī)?nèi)需的增長(zhǎng)模式。

此外，王一鳴認(rèn)為現(xiàn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)還面臨幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一是低效益陷阱，二是新房、二手房的分化。由于效益陷阱不能走出來(lái)，潛在風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯性化，包括債務(wù)、資產(chǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)顯性化，這都需要通過(guò)結(jié)構(gòu)性改革重構(gòu)新的平衡。