營(yíng)改增后房企必須“二選一”

5月1日起，我國(guó)將全面實(shí)施營(yíng)改增，營(yíng)改增改革試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。此舉對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)產(chǎn)生什么影響？企業(yè)會(huì)加入購(gòu)房大軍嗎？對(duì)樓市去庫(kù)存又會(huì)構(gòu)成明顯利好嗎？昨天，記者采訪稅務(wù)專家就此進(jìn)行分析。

對(duì)房企利好的顯現(xiàn)尚需時(shí)日

“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增?！苯衲陮?xiě)入全國(guó)“兩會(huì)”政府工作報(bào)告中的這句話，明顯給建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活性服務(wù)業(yè)這四大行業(yè)納稅人吃下了一個(gè)“定心丸”。

就房地產(chǎn)企業(yè)而言，中稅咨詢集團(tuán)**合伙人、營(yíng)改增問(wèn)題專家樊劍英也認(rèn)為是肯定構(gòu)成利好的，但他同時(shí)指出，營(yíng)改增后，利好要體現(xiàn)出來(lái)，尚需一個(gè)過(guò)程。

“政府宣布房地產(chǎn)業(yè)等四個(gè)行業(yè)要營(yíng)改增后，很多房企對(duì)按照11%的一般計(jì)稅方式計(jì)征增值稅接受不了，認(rèn)為稅率比較高。為了保證營(yíng)改增平穩(wěn)推進(jìn)，根據(jù)總理所說(shuō)的‘確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增’的原則，估計(jì)到時(shí)政府會(huì)出臺(tái)過(guò)渡性政策?！狈畡τ⒎治觥?/p>

據(jù)了解，房企在營(yíng)改增后將是一般納稅人身份，一般納稅人有兩種計(jì)稅方式，一種是按照11%稅率采用一般計(jì)稅方式，另一種是對(duì)于老項(xiàng)目選擇過(guò)渡性措施，即實(shí)行簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，征收率或是5%，相當(dāng)于營(yíng)業(yè)稅的4.76%。這樣，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，選擇過(guò)渡性政策保證了老項(xiàng)目稅負(fù)與營(yíng)業(yè)稅持平或略有下降。兩種計(jì)稅方式稅率或征收率不同，直覺(jué)上看，部分房企會(huì)認(rèn)為，一般計(jì)稅方式稅交多了，還不如選擇簡(jiǎn)易征收率5%來(lái)的簡(jiǎn)單直接。

“但是，問(wèn)題來(lái)了，房企選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的老項(xiàng)目銷售開(kāi)出的發(fā)票，對(duì)于購(gòu)房企業(yè)客戶來(lái)講，作為新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少，人家肯定就不愿意買(mǎi)房，除非房企價(jià)格優(yōu)惠。因此，簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)間長(zhǎng)了，并不利于房企銷售?！狈畡τ⒅赋觥?/p>

樊劍英認(rèn)為，在營(yíng)改增初期，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)面臨一種兩難選擇：“房企想少交稅，如果按低的計(jì)稅率交增值稅，但購(gòu)房企業(yè)不能進(jìn)行抵扣，房?jī)r(jià)又不降低，房子是否會(huì)滯銷？如果房企想多賣(mài)房，只有當(dāng)房企按照11%的稅率計(jì)稅、開(kāi)出11%稅率的增值稅專用發(fā)票，這時(shí)購(gòu)房企業(yè)客戶買(mǎi)的房才能*大程度抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。

房企要做選擇題

假設(shè)：營(yíng)改增后，甲企業(yè)的老項(xiàng)目與乙企業(yè)的新項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)售，甲企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，乙企業(yè)是一般計(jì)稅。按照樊劍英的說(shuō)法，甲企業(yè)這時(shí)會(huì)遇到一個(gè)問(wèn)題：大家如果都賣(mài)1萬(wàn)元/平方米，老項(xiàng)目按照5%計(jì)稅也許稅負(fù)低，新項(xiàng)目按照11%計(jì)稅表面稅負(fù)高，但是，企業(yè)客戶都愿意買(mǎi)新項(xiàng)目的房子，因?yàn)椋凑諣I(yíng)改增政策，只有新增不動(dòng)產(chǎn)、新項(xiàng)目的房子才可以抵扣11%的進(jìn)項(xiàng)稅額，而老項(xiàng)目的房子不能抵扣或*多只能抵扣4.76%。如果簡(jiǎn)易計(jì)稅也可以開(kāi)出專用發(fā)票的話，對(duì)于購(gòu)房企業(yè)，購(gòu)入一套100萬(wàn)元的房子，一般計(jì)稅發(fā)票可以抵扣9.90萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅金，簡(jiǎn)易計(jì)稅專用發(fā)票可以抵扣4.76萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅金，簡(jiǎn)易計(jì)稅普通發(fā)票沒(méi)得抵扣，甲企業(yè)、乙企業(yè)賣(mài)同樣的價(jià)格，那么時(shí)間長(zhǎng)了市場(chǎng)上的庫(kù)存、老項(xiàng)目的房子也許會(huì)積壓得越來(lái)越多。怎么辦？降價(jià)！降到購(gòu)房企業(yè)愿意買(mǎi)的程度。

“由于上述原因，短期內(nèi)這種稅制改革對(duì)房企來(lái)說(shuō)，利好效果可能看不出來(lái)，但稍微長(zhǎng)期一點(diǎn)的話，如一年半載，房企的一批新項(xiàng)目建好了，政策利好會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。”樊劍英表示。

對(duì)個(gè)人二手房難有大影響

在談到房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增對(duì)樓市的影響時(shí)，樊劍英認(rèn)為，一方面影響的是企業(yè)客戶，比如購(gòu)買(mǎi)廠房、商鋪、寫(xiě)字樓今后可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅了，對(duì)于鼓勵(lì)投資是有好處的，肯定有利于房企去庫(kù)存化。另一方面，對(duì)于二手房的住房市場(chǎng)，不會(huì)有多大影響。

因?yàn)?，現(xiàn)行政策規(guī)定，原個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增后，也就相應(yīng)改過(guò)來(lái)，或修改為：原個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

樊劍英認(rèn)為，營(yíng)改增*大的好處是，會(huì)督促企業(yè)加強(qiáng)管理水平，你要少交稅，就要向上游企業(yè)要增值稅專用發(fā)票，別人不給就應(yīng)該按照市場(chǎng)博弈的規(guī)則要求對(duì)方降價(jià)。

如：甲企業(yè)和乙企業(yè)，甲企業(yè)只能開(kāi)普通發(fā)票，那么定價(jià)多少才能達(dá)到購(gòu)房企業(yè)的預(yù)期呢？購(gòu)房企業(yè)買(mǎi)乙企業(yè)的房，支付價(jià)款100萬(wàn)元，成本90.10萬(wàn)元，買(mǎi)甲企業(yè)的房，成本也該是90.10萬(wàn)元，甲企業(yè)只能開(kāi)普通發(fā)票，定價(jià)超過(guò)90.10萬(wàn)元肯定就不愿意買(mǎi)了，如果可以開(kāi)具專用發(fā)票，或只能開(kāi)具5%的專用發(fā)票，購(gòu)房企業(yè)*多愿意支付房款94.61萬(wàn)元。

樊劍英說(shuō)，過(guò)渡政策之所以為過(guò)渡，其中也有考慮到多數(shù)企業(yè)不能及時(shí)適應(yīng)增值稅規(guī)則的現(xiàn)狀。但是，總有一些企業(yè)會(huì)抓住機(jī)遇，市場(chǎng)定位好，房子賣(mài)得多。比如，這些企業(yè)為了讓房子賣(mài)得快，寧愿選擇11%的稅率，以方便買(mǎi)家能拿到專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，同時(shí)自己企業(yè)在基礎(chǔ)管理方面及時(shí)跟上，增加抵扣，讓自己企業(yè)的稅負(fù)沒(méi)有上升。

（原標(biāo)題：要低稅率還是要多賣(mài)房？營(yíng)改增后房企必須“二選一”）