人民幣持續(xù)貶值，使得一貫在海外大規(guī)模舉債的房企紛紛回歸國內資本市場的懷抱，定增、公司債成為其現下重要的融資途徑。數據顯示，2016年1月份，重點房企公司債規(guī)模攀升顯著，本月發(fā)債規(guī)模高達831億，預案募集規(guī)模則高達928億。

　　對此，業(yè)內人士表示2016年房企整個經營節(jié)奏依然會加快，也容易吸引險資繼續(xù)投資。房企的融資渠道暢通，資金成本低廉，將使得房企在新的一年更容易成為“野蠻人”舉牌的“目標”。

　　人民幣貶值致海外融資渠道收緊

　　發(fā)債難度不高、成本較低的海外資本市場，一直是部分房企融資的重要途徑。然而，從2014年中期至今美元大約升值了23%，而人民幣兌美元大約貶值了6%。

　　以中國房企業(yè)A為例，此前在1美元=6.5元人民幣時，發(fā)行了1億美元的美元債，如今匯率為1美元=6.8元人民幣，企業(yè)A現在要多拿出3000萬元人民幣償還債務。人民幣兌美元進一步貶值，擁有大量美元債的中國企業(yè)現在面臨巨大的壓力。

　　原外管局國際收支司司長管濤近日在接受記者采訪時就表示，“本幣融資在過去人民幣升值預期下，境外借人民幣成本是低的。但最近一段時間人民幣境外融資成本上升，甚至高于在岸市場融資成本，這可能對房地產企業(yè)融資帶來一定沖擊?！?/p>

　　成本上升導致房企海外融資渠道收緊。據中原地產研究中心統計數據顯示，2015年，房企海外融資總額僅為243億美元，同比2014年暴跌61.7%，折算成人民幣計算，房企海外融資減少近2500億元。

　　“便宜的海外資金已經不再有了。海外投資者普遍不愿意持有人民幣資產，而是想換成美元或者港幣，因此內房企很難發(fā)行人民幣債。美元債和港幣債亦難以發(fā)行，一方面投資人擔心以人民幣為主要收入來源的房企會因外匯風險導致償還能力風險，另一方面內房企也擔心匯率風險?？梢哉f海外債發(fā)行已是死水一潭，有些投行做發(fā)行港元債和美元債的人都離職了。”國際資本市場和投行評論家黃立沖表示。

　　房企境內發(fā)債力度加大

　　海外融資減少，房企急需尋找新的低融資渠道“補血”，而日益寬松的國內貨幣政策環(huán)境讓一直熱捧境外融資的房企紛紛“倒戈”。自去年年中起，多家房企再次展開多渠道融資，貨幣寬松政策使在海外面臨融資困難的中國本土企業(yè)轉向國內發(fā)行債券，國內發(fā)債正大行其道。

　　據廣發(fā)證券監(jiān)測數據顯示，2016年1月份，重點房企公司債規(guī)模攀升顯著，本月發(fā)債規(guī)模高達831億，預案募集規(guī)模則高達928億。值得注意的是，在香港上市的內房企集中在境內發(fā)行公司債，成功發(fā)行規(guī)模464億，同時擬發(fā)行規(guī)模高達723億。

　　與此同時，北辰實業(yè)、格力地產、雅戈爾、嘉凱城、新華聯、中珠控股等6家企業(yè)定增計劃獲發(fā)審委通過；保利地產、濱江集團、嘉寶集團、三湘股份等4家企業(yè)獲證監(jiān)會審議通過。

　　實際上，境內發(fā)債沖高的趨勢自從去年開始便已出現?？藸柸饠祿@示，2015年，全國108家典型房企的融資總規(guī)模已達13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。這108家房企的境內融資比例達87%，較2014年大幅增長39%。

　　不僅額度明顯增加，資金利率也持續(xù)走低。今年年初，保利地產發(fā)行公司債票面利率*低2.95%，不少發(fā)債的房企，其票面利率均創(chuàng)下新低。

　　險資加磅房地產

　　除了大聚發(fā)行公司債，險資對房地產企業(yè)的加磅，也使房企在資金層面有所緩解。

　　據Wind數據統計，133家A股房企中，被險資進入前十大股東的房企為21家，占比達到15.8%。其中，中國人保入股五家房企，安邦保險入股四家，中國人壽入股三家，生命人壽入股兩家。

　　例如，遠洋地產已被安邦保險及中國人壽占有59.02%的股份；最近炒得沸沸揚揚的萬科地產也已被“野蠻人”寶能系入主；安邦保險占居金融街地產、金地集團的第二大股東之位。

　　戴德梁行北中國區(qū)投資及顧問服務部主管劉兵分析，整體來看，目前估值偏低的優(yōu)質地產股，尤其是股權分散，加上原有大股東投資實力有限的房企成為險資爭奪的對象。對保險公司來說，房地產的資產配置無論從安全性還是后續(xù)增長空間都優(yōu)于其他資產。險資可以比較容易地通過直接投資上市房企的股權，或收購整幢商業(yè)物業(yè)，或通過債權、股權投資的方式介入房地產。目前中國市場上不乏優(yōu)質且估值仍在洼地的地產公司，因此，險資“圍獵”此類地產公司也可想而知。

　　險資不斷瘋狂舉牌房企的同時，部分房企也不甘落后逐漸增加入股險資股權。

　　地產公司長期處于資金流動性、資金成本高的壓力之下，而保險資金的低成本及規(guī)模因素，也引起地產公司的關注。如恒大公布的最新發(fā)展規(guī)劃，未來三年，擬實現恒大人壽保費過千億；除此之外，萬達集團、北京金昊房地產開發(fā)公司等地產公司也看到了綁定險資的幫助作用，并實際已經入股保險公司股權。

　　萬科被舉牌再“遇險”

　　大規(guī)模保險資金進入房地產行業(yè)，不僅推動資本和實業(yè)跨界融合，房地產市場格局也將發(fā)生深刻變化。雙方在合作中，矛盾也進一步顯現。

　　自去年年中起，寶能系頻頻加碼萬科A。去年12月18日，在寶能系兇猛突襲之時，萬科緊急停牌，籌劃股份發(fā)行，用于重大資產重組及收購資產。

　　萬科董事會主席王石表態(tài)，萬科不能接受寶能的控制，雙方有理念的根本分歧。王石和郁亮是想做實業(yè)，打造一家長青的品牌企業(yè)。而寶能系實際控制人姚振華，過往的履歷顯示他擅長“資本運作”；萬科崇尚“事業(yè)合伙人”，正在打破金字塔科層制，姚振華喜歡自己一個人說了算，職業(yè)經理人在他那里得不到尊重。

　　過去的兩個月里，萬科管理層合縱連橫，意圖重組，下決心解決股權分散根本問題；而持股24.26%的寶能系，則因為股市下行、監(jiān)管收緊，面臨越來越大的資金和政策風險。

　　2月19日晚間，萬科發(fā)布最新的停牌進展稱，停牌期間，公司本次重大資產重組事項的相關工作正常推進，取得了一定進展。公司已與一名潛在交易對手簽署了一份不具有法律約束力的合作意向書。公司除與前述潛在交易對手繼續(xù)談判之外，還在與其他潛在對手方進行談判和協商。鑒于該事項仍存在不確定性，為維護廣大投資者利益，避免公司A股股價異常波動，根據相關規(guī)定，公司A股股票將繼續(xù)停牌。

　　“沒有寶能，還有其他人（舉牌），”接近萬科的人士表示，這次管理層不僅要擊退寶能這樣的“敵意收購”，更要借助重組這項工作，徹底解決萬科股權結構分散、易被收購的問題。

　　大房企更易成“野蠻人”目標

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，未來房企在境內融資基本上成本不會太高。而部分房企可能會從償債角度減緩境外融資模式，甚至提前償債。

　　嚴躍進同時認為，從房企境內融資的情況看，總體上會因為信貸政策的寬松而持續(xù)寬松。更為重要的是，相比其他實體經濟來說，房地產經濟的復蘇態(tài)勢總體比較明顯，也更容易吸引相應資金進入。

　　“從發(fā)行公司債的角度可以看出，房企的資金環(huán)境在不斷趨于寬松，同時說明房企對于2016年的戰(zhàn)略投資步伐在加快。2016年房企整個經營節(jié)奏依然會加快，也容易吸引險資繼續(xù)投資，至少在各大產業(yè)里面，房地產產業(yè)的發(fā)展會有一個更快的速度。” 嚴躍進表示，房企的融資渠道暢通，資金成本低廉，將使得房企在新的一年更容易成為“野蠻人”舉牌的“目標”。

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　　互聯網金融或成開發(fā)商融資新選擇

　　近兩年，國內互聯網金融呈現爆發(fā)式增長態(tài)勢，房地產企業(yè)也在迎合這股潮流。

　　據不完全統計，50強房地產企業(yè)中目前已有四成通過各種方式進入互聯網金融領域。2015年4月，綠地聯手阿里巴巴旗下螞蟻金服、平安陸金所發(fā)布國內首款互聯網房地產金融產品——“綠地地產寶”，首期上線產品以綠地位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項目為基礎資產，發(fā)行總規(guī)模為2億元，年化收益率6.4%。

　　對此，新城控股**副總裁歐陽捷認為，雖然互聯網金融為中小房企提供了一條新融資渠道，但社會資金依然傾向于優(yōu)質企業(yè)和項目，盲目投入互聯網金融行業(yè)并不能改變中小房企的處境。

　　實際上，房企擁抱互聯網金融一直飽受爭議，業(yè)內還是有很多對互聯網金融贊許的聲音，不然不會有那么多房企積極擁抱互聯網金融。

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜則指出，目前“房地產+互聯網金融”的方式雖多，但帶來的新價值主要體現較低的房地產投資門檻，以及降低開發(fā)商的營銷和資金成本，購房者的個性需求還未得到充分滿足，大多是滿足階段性需求設計的商業(yè)模式，突破的創(chuàng)新還比較少。

（原標題：房企融資受“野蠻人”盯梢 萬科被舉牌再“遇險”）