去庫(kù)存下的房?jī)r(jià)是漲是跌

根據(jù)媒體報(bào)道，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“去庫(kù)存”納入2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就業(yè)地落戶、鼓勵(lì)各方購(gòu)買庫(kù)存商品房出租、鼓勵(lì)房企降價(jià)及取消過(guò)時(shí)的限制性措施等手段一并推出。在業(yè)界看來(lái)，中央的表態(tài)刺激了各地樓市政策進(jìn)一步加碼。而在今年的地方“兩會(huì)”上，在26個(gè)省級(jí)政府工作報(bào)告中，“去庫(kù)存”共出現(xiàn)41次，其中，河北、山西、吉林、黑龍江、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、貴州、云南、陜西、新疆等13個(gè)省份把去庫(kù)存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多與“去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”等共同出現(xiàn)。

一組國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)或許可以揭示國(guó)內(nèi)樓市庫(kù)存的現(xiàn)狀，2015年末全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存待售面積高達(dá)71853萬(wàn)平方米，較2014年末的62169萬(wàn)平方米增加近億平方米。其中住宅待售面積45248萬(wàn)平方米，占比約63.97%。

據(jù)安信證券測(cè)算，除了上述待售的商品房面積，全國(guó)尚未開工的企業(yè)拿地面積有42.3億平方米，此外在建商品房庫(kù)存約49.1億平方米，上述三項(xiàng)疊加后的總面積為98.5億平方米，完全消化至少需要10年。面對(duì)如此巨大的存量，北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司副總裁修大鵬指出，去庫(kù)存將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，尤其是對(duì)于三四線城市，但目前能夠引起自上而下的重視，是一個(gè)好的開端。

2014年底農(nóng)民工總量2.74億。2015年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，約440萬(wàn)套；商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬(wàn)套。理論上10%的農(nóng)民工實(shí)現(xiàn)市民化，就可以有效緩解商品住宅市場(chǎng)的庫(kù)存壓力。

保障年輕人每家一套經(jīng)適房

全國(guó)人大代表、娃哈哈集團(tuán)董事長(zhǎng)宗慶后針對(duì)幫助年輕一代解決住房與就業(yè)困難的問題提出了自己的建議，他建議“保障年輕人一個(gè)家庭一套經(jīng)濟(jì)適用房，解決其基本需求問題?！?/p>

宗慶后認(rèn)為，按目前的收入和房?jī)r(jià)水平，很多年輕人可能一輩子都買不起房，不得不淪為“啃老族”和“房奴”，而收入再低些的年輕人，甚至連租房都租不起，因而成家立業(yè)、生兒育女都會(huì)成為問題。這些問題不解決，年輕人就無(wú)法安居樂業(yè)。

宗慶后建議，開發(fā)商要降低房?jī)r(jià)，設(shè)定合理利潤(rùn)空間，相應(yīng)去庫(kù)存政策號(hào)召，同時(shí)銀行要促使開發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動(dòng)開發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價(jià)銷售，降低置業(yè)者的購(gòu)房壓力。

對(duì)于房?jī)r(jià)問題，宗慶后計(jì)算得很精確：“其實(shí)現(xiàn)在房屋的建筑成本并不高，大約僅為每平方米2000元左右，而前幾年開發(fā)商拿地的成本亦沒有這幾年那么高?！?/p>

據(jù)此，宗慶后建議，政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開發(fā)商核算一下成本，設(shè)定合理利潤(rùn)空間，降低房?jī)r(jià)去庫(kù)存，同時(shí)銀行要促使開發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動(dòng)開發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價(jià)銷售，降低剛需人群的購(gòu)房壓力。

宗慶后分析，目前房?jī)r(jià)高還有一個(gè)很重要的原因是土地出讓金比較高，而同時(shí)開發(fā)商又欠了銀行大量貸款無(wú)法償還，銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)較大。

因此他建議將土地出讓金(樓面價(jià))從房屋價(jià)格中剝離出來(lái)，由購(gòu)房者直接與銀行簽訂協(xié)議免息償還沖抵開發(fā)商的相應(yīng)貸款，并且可以分50年或者70年支付，這樣既可以降低購(gòu)房者的付款壓力，銀行收回貸款亦得到了保障。

對(duì)于無(wú)房戶和剛需人群，宗慶后建議政府完全免除其購(gòu)房時(shí)的稅費(fèi)，而開發(fā)商降價(jià)向困難人群銷售房屋的，亦予以減免稅費(fèi)，銀行則對(duì)無(wú)房戶首套房降低房貸利息。

政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開發(fā)商核算一下成本，設(shè)定合理利潤(rùn)空間，降低房?jī)r(jià)去庫(kù)存，同時(shí)銀行要促使開發(fā)商回籠資金加快還貸，這樣可以推動(dòng)開發(fā)商將現(xiàn)有空置房降價(jià)銷售，降低剛需人群的購(gòu)房壓力。

（原標(biāo)題：房地產(chǎn)去庫(kù)存：房?jī)r(jià)是漲是跌？ 專家：下跌壓力大 ）