沈陽(yáng)的去庫(kù)存房產(chǎn)新政，打響了2016第一槍
看到這個(gè)消息，不由得想起了一個(gè)老梗：在2008年美國(guó)次貸危機(jī)之前，零首付也曾大行其道。一分錢不用掏，剛開始的月還貸額少得可憐，這樣的便宜不占白不占。當(dāng)時(shí)的美國(guó)老百姓就是這么想的，但這個(gè)世界沒(méi)有免費(fèi)的午餐。泡沫吹得越大，最終糊自己一臉。
次貸之后，美國(guó)家庭開始了痛苦的去杠桿，直至今天。樓市泡沫問(wèn)題，美國(guó)有，日本有，阿聯(lián)酋有，中國(guó)也有，全世界都一樣。日本更是因?yàn)闃鞘信菽蛯捤刹划?dāng)，失落了三十年，直到今天。中國(guó)樓市當(dāng)下*大的挑戰(zhàn)是去庫(kù)存，辦法到目前為止，清晰可見的是，房貸的首付和利率的降低。
對(duì)于大多數(shù)老百姓而言，不是不想買房，而是沒(méi)錢買房。收入上去，稅費(fèi)下來(lái)，這樣的去庫(kù)存才更諳道理。去庫(kù)存也好，去產(chǎn)能也罷，在一定程度上市場(chǎng)是冷冰冰的。市場(chǎng)出清，不是請(qǐng)客吃飯，而是一種劇烈的調(diào)整，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的規(guī)律。沈陽(yáng)“零首付”，以及更多花樣的“沈陽(yáng)”，不是去庫(kù)存的正確打開姿勢(shì)，至少不是主要姿勢(shì)。
理性對(duì)待一線城市房?jī)r(jià)瘋狂性上升。
年初以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了包括降低個(gè)人按揭貸款首付成數(shù)，提高住房公積金存款利率，降低住房交易契稅和營(yíng)業(yè)稅等多項(xiàng)政策，積極推動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存消化。但市場(chǎng)資金卻反而加速向一線城市集中。這雖然是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，但不排除是投機(jī)炒作的驅(qū)動(dòng)。
一線城市固然有區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人口流入壓力，但這并不意味著一線城市房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有限制。從城市發(fā)展角度分析，北京、上海、深圳等城市發(fā)展規(guī)模必然要受到自然資源供給和社會(huì)管理能力的限制。在中國(guó)幅員如此遼闊的地方，不可能在北京、上海、深圳等地集中全國(guó)絕大部分人口。這個(gè)3月，我們要對(duì)“發(fā)燒”的樓市保持清醒。
警惕崩盤的風(fēng)險(xiǎn) 交易越狂熱意味著拐點(diǎn)越近
一線城市房?jī)r(jià)高位上漲有淪為“擊鼓傳花”的風(fēng)險(xiǎn)。從家庭收入分布看，一線城市常住人口中的大部分家庭根本就沒(méi)有能力通過(guò)市場(chǎng)滿足自身住宅需求或改善性住宅需求。去年，北京、上海等地住宅成交放大，住宅價(jià)格上漲，很多是通過(guò)住宅置換鏈條完成。也就是將二手住宅銷售后增加貸款購(gòu)買新房。這種住宅置換鏈條能否維系，很大程度上決定于處在置換鏈條終端買房人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
這實(shí)際上意味著由處在社會(huì)收入中低端的人群支撐住如此昂貴的住房交易價(jià)格，存在巨大脆弱性。而住宅供應(yīng)分配結(jié)構(gòu)存在矛盾，平均來(lái)看，熱點(diǎn)城市中等以上收入家庭至少擁有一套以上房產(chǎn)，住宅交易也主要在這些人群中流轉(zhuǎn)。新年以來(lái)這一波交易熱潮，不排除是投資投機(jī)資金狂熱炒作的結(jié)果。
一線城市動(dòng)輒上千萬(wàn)套的住宅，對(duì)相當(dāng)多中等收入以上家庭來(lái)說(shuō)，也不是輕易就可以提現(xiàn)。即使通過(guò)銀行貸款，也至少需要一個(gè)月時(shí)間。因此，市場(chǎng)分析人士懷疑大量杠桿配資資金參與一線城市房?jī)r(jià)炒作，不能說(shuō)完全沒(méi)有道理。
房?jī)r(jià)漲得越高，跌得越狠。而一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦出現(xiàn)房?jī)r(jià)高位調(diào)整，恐怕將引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，甚至影響到宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行穩(wěn)定。因此，我們要保持一個(gè)清晰的頭腦，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)想要健康平穩(wěn)的發(fā)展，就是回歸市場(chǎng)合理化，從以往的歷史上來(lái)看，房?jī)r(jià)的平穩(wěn)緩慢增長(zhǎng)，才是樓市長(zhǎng)久興盛的保障。
