針對房地產(chǎn)“去庫存”難題，中國央行和銀監(jiān)會(huì)在猴年春節(jié)前夕率先出臺(tái)2016年**國家性的樓市“去庫存”新政。觀察人士認(rèn)為，央行新政再次降低購房的“準(zhǔn)入門檻”，未來2至3年內(nèi)，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等一系列去庫存“政策潮”可能會(huì)接踵而至。

中國央行和銀監(jiān)會(huì)2日聯(lián)手發(fā)布房貸新政：不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上*低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，*低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)房地產(chǎn)法規(guī)政策委員會(huì)秘書長康俊亮2日在接受中新社記者采訪時(shí)分析稱，央行在春節(jié)前發(fā)布房貸新政，其主要目的是降低居民購房的準(zhǔn)入門檻，進(jìn)而促進(jìn)樓市庫存消化。這一政策也體現(xiàn)中央政府化解房地產(chǎn)庫存，支持居民購房、改善居住條件的態(tài)度。

中國銀行國際金融研究所**研究員李佩珈也表示，“去庫存”是未來幾年中國房地產(chǎn)運(yùn)行的主基調(diào)，有必要通過金融手段促進(jìn)房地產(chǎn)庫存有序消化。當(dāng)前居民住房需求依然較大，個(gè)人住房貸款也有較大發(fā)展空間。

去庫存壓力有多大？

目前，中國樓市庫存究竟有多少并沒有統(tǒng)一說法。官方數(shù)據(jù)顯示，2015年末，中國商品房待售面積7.19億平方米。根據(jù)去年的銷售面積測算，大致需要7個(gè)多月的時(shí)間消化。不過，待售面積還只是顯性庫存。李佩珈估算，除官方公布的待售面積數(shù)據(jù)外，還需考慮遺漏的施工面積和尚未開發(fā)的土地購置面積，這樣真實(shí)庫存水平約為50億平方米，去化周期約為4年。

對于難解的庫存問題，華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強(qiáng)給出了一個(gè)對比——中國房地產(chǎn)市場的庫存情況比2008年還要嚴(yán)重，其中有大量庫存還屬于很難消化的部分。

庫存高企意味著銷售速度趕不上開發(fā)速度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不愿拿地開發(fā)，進(jìn)而帶累中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速節(jié)節(jié)下滑。近兩年，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速以每年約10個(gè)百分點(diǎn)的速度持續(xù)回落。2015年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資僅比上年名義增長1.0%，跌至歷史*低值。

新政會(huì)有什么效果？

房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，沒有任何人可以否認(rèn)，這也不難理解官方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長、改善居民生活的政策意圖。那么，新政效果如何？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，新政降低了購房者購房成本，這對購買首套住房和改善性住房的群體都有激勵(lì)作用。

不過新政不是“一刀切”：北京、上海、廣州、深圳等限購城市并不參與“降首付”，同時(shí)，也要求金融機(jī)構(gòu)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的*低首付款比例。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房價(jià)上漲較快的二線城市，如蘇州等，預(yù)計(jì)不會(huì)有所調(diào)整，因?yàn)榉績r(jià)上漲壓力過大，盲目下調(diào)首付并不科學(xué)。而一些大城市周邊區(qū)域，比如京津冀的燕郊、廊坊，長三角的昆山，珠三角的東莞、惠州等，受到限購城市需求“溢出效應(yīng)”等因素的影響，一旦首付下調(diào)，市場交易或快速攀升。不過，廣大中西部的三四線城市即便政策放寬也不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)猛漲的狀況。

康俊亮則提醒，決策層鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降價(jià)，如果這與此次新政效應(yīng)疊加，那么去庫存效果可期，但不排除一些開發(fā)商會(huì)“聞風(fēng)提價(jià)”沖抵新政效果?！瓣P(guān)鍵是政府怎么跟各方溝通，保證政策打出組合拳，順利消化庫存，而不是讓幾項(xiàng)政策‘內(nèi)部打架’?！?/p>

未來政策預(yù)期幾何？

李佩珈認(rèn)為，當(dāng)前“首付比”無論國際橫向比較還是歷史縱向比較，都還處于偏高水平，有進(jìn)一步下調(diào)空間。

民生證券研究院宏觀研究員朱振鑫認(rèn)為，一方面大量庫存需要消化，另一方面三四線城市房價(jià)整體幾乎沒有上漲風(fēng)險(xiǎn)，政策有松動(dòng)空間。下一步可能出現(xiàn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)進(jìn)一步調(diào)整(放松征收標(biāo)準(zhǔn)，改變征收方式)、住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等一系列去庫存政策。未來兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì)停。不過，他也指出，限購放開可能性不大。

（原標(biāo)題：央行春節(jié)前發(fā)樓市“紅包” 去庫存“政策潮”或拉開序幕）