偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，一二線城市等經(jīng)濟(jì)活力足的區(qū)域需求尚未完全飽和，三四線城市等經(jīng)濟(jì)活力不足的區(qū)域則已經(jīng)供給過剩，所以，2016年這種兩極分化的趨勢還將持續(xù)下去，同時，全國樓市的去庫存壓力仍然很大。

為此，多地政府紛紛出臺“去庫存”政策，房地產(chǎn)企業(yè)也開始謀轉(zhuǎn)型，探索多條腿走路。

“2016年，萬達(dá)集團(tuán)總收入為2543億元，同比減少12%。主要是房地產(chǎn)銷售收入減少640億元，至1000億元左右，同比降幅約為40%！”

“以全國房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。

“黃金時代退出，白銀時代到來?！?/p>

上述三段話分別來自中國房地產(chǎn)界的三位重量級人物——王健林、任志強(qiáng)和王石。均表達(dá)了對于高庫存下未來房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。

根據(jù)1月19日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年全國商品房待售面積71853萬平方米。這7億多的庫存，按照我國人均住房面積30平方米計算，可以供2.4億人口居住。

“去庫存”顯然已經(jīng)成為2016年樓市的主基調(diào)，尤其對于三四線城市而言，去庫存壓力非常大。多地政府工作報告將樓市去庫存擺在重要位置。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)又該如何“謀出路”？

多地出臺“去庫存”政策“不少中西部城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是靠投資驅(qū)動的，其中很大一部分是房地產(chǎn)。而過去這些城市的房價上漲更多是受到一些沿海城市房價溢出的影響，并沒有真正的需求去支撐，未來一旦房價波動，即便是房價下滑預(yù)期的出現(xiàn)，都會對市場產(chǎn)生沖擊?！?月21日，在由上海市人民政府發(fā)展研究中心與上海財經(jīng)大學(xué)共同主辦的“上發(fā)中心—財大論壇：城市可持續(xù)發(fā)展專題”研討會期間，上海財經(jīng)大學(xué)城市與區(qū)域科學(xué)學(xué)院副院長張學(xué)良接受了記者專訪，談到了他對2016年房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)即將產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)性影響的擔(dān)憂。

此前，中國指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)白彥軍表示，現(xiàn)在一線城市的土地庫存不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市是五年多。

瑞銀證券中國房地產(chǎn)行業(yè)分析師丁曉也在接受媒體采訪時表示，國內(nèi)樓市銷售連續(xù)數(shù)月回暖主要是受到了居民改善性需求的推動，但房地產(chǎn)庫存的調(diào)整可能只進(jìn)行到一半，庫存調(diào)整時間還將繼續(xù)拉長，這將繼續(xù)影響房地產(chǎn)的開發(fā)投資。

在剛過去的2015年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議以罕見的篇幅對房地產(chǎn)市場去庫存政策作了較多的論述，并把房地產(chǎn)“去庫存”納入2016年經(jīng)濟(jì)工作的“五大任務(wù)”中，提出了一套中國房地產(chǎn)“去庫存”的組合拳。目前，各地方政府也開始了一場轟轟烈烈的“去庫存”運動。

1月18日，重慶市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的意見》，其中為促進(jìn)房企投資和健康發(fā)展，《意見》表示對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預(yù)征率執(zhí)行1%。

1月19日，福建召開全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會議提出，鼓勵各市、縣根據(jù)實際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，在2016年2月底前出臺落實到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫存措施。庫存量大、去化周期長的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫存去化周期長，要暫停商業(yè)用地出讓。

1月20日，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開。會議提到，目前湖南房地產(chǎn)去庫存壓力依然很大，部分地區(qū)去化周期（商品房的銷售周期）達(dá)2至3年，必須采取強(qiáng)有力措施。該省住建廳提出，貨幣化安置是去庫存的有效手段，今年全省各類棚戶區(qū)改造數(shù)量更大，對去庫存的作用將更加明顯。原則上，今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，對安置比例高的地區(qū)和項目將給予資金傾斜。公租房從2017年起將不再新建，要全部通過租賃市場解決，政府給予租金補(bǔ)貼；而今年新增的10.05萬套公租房，要逐步實現(xiàn)從“補(bǔ)磚頭”到“補(bǔ)人頭”的轉(zhuǎn)變。

除了上述地方外，于近期召開的多地地方兩會也將去庫存、穩(wěn)銷售、穩(wěn)市場作為2016年房地產(chǎn)政策的重中之重。

一線城市房價難降

盡管三四線城市去庫存壓力明顯增大，但對于一線城市而言，房價2016年繼續(xù)上漲已經(jīng)成為大概率事件。

1月18日，2015年12月份70個大中城市房價指數(shù)出爐，延續(xù)了前一個月小幅上漲的走勢。數(shù)據(jù)顯示，有21個城市房價同比上漲，其中深圳以47.5%的同比漲幅領(lǐng)漲，上海、北京、廣州以18.2%、10.4%和9.2%的同比漲幅排在前幾位。

“中國樓市是一個分化的市場，比方說一線城市，20年之內(nèi)一定是不斷上漲，原因就在于土地供給有限，人口還在不斷流入。”王健林如此預(yù)測。

據(jù)悉，2015年典型房企在拿地方面的成交樓板價和成交總金額均上漲近四成。而隨著樓市進(jìn)一步分化，房企拿地更加集中于大中城市，競爭激烈進(jìn)一步推高地價，高地價將導(dǎo)致高房價，2016年大城市房價上漲依然是大概率事件。

日前，記者從由復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院主辦的“2016藍(lán)墨水新年論壇”上了解到，作為高盛私人財富管理中國區(qū)副主席暨**投資策略師的哈繼銘，他的觀點同樣是，“在未來一段時期里，中國超大城市的房價應(yīng)該還是會保持堅挺，甚至上漲”。

當(dāng)被問及人民幣貶值，一二線城市樓市是否會大幅度地跳水時，哈繼銘的回答是“不會”。他認(rèn)為，中國很有可能會加強(qiáng)資本管制，同時繼續(xù)放松貨幣政策，包括降息降準(zhǔn)。但現(xiàn)在股市的基本面和2000年左右的時候相比還要差，而債市現(xiàn)在又很貴，“你的錢出不去。股市讓大家害怕，債市又太貴，還能去哪呢？又不能老買美元和黃金?！彼?，哈繼銘的結(jié)論是：相當(dāng)一部分還是會流入房地產(chǎn)，尤其是超大城市的房地產(chǎn)，“因為那里的房價供求關(guān)系是比較健康的，而且也是未來城鎮(zhèn)化*容易吸引人口增長的地方”。

對于三四線城市的房價，哈繼銘表示并不樂觀，“那些地方庫存已經(jīng)很大，且并不是城鎮(zhèn)化人們的**城市，鼓勵農(nóng)民工在那里買房，我覺得難度很大，真買得起的人可能寧愿到一二線城市去，因為那里有更好的就業(yè)機(jī)會、醫(yī)療和學(xué)校。”

此前，住建部部長陳政高在向地方政府部署2016年重點工作時，曾明確向地方政府表示，2016年將強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控的地方政府主體責(zé)任，改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，分城施策、分類調(diào)控。

其實，早在2014年3月兩會的政府工作報告中，就已提了“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。

2014年3月之后，相關(guān)部委和地方政府，也確實落實了“分類調(diào)控”，比如在多數(shù)城市放開限購的同時，四個一線城市卻沒放開；在放松房貸和限外的部委政策中，沒包含一線城市。

中原地產(chǎn)**分析師張大偉分析認(rèn)為，目前各地在密集發(fā)布“去庫存”政策，預(yù)計后續(xù)各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。中國房地產(chǎn)市場有望在今年一季度迎接一輪密集的政策寬松潮。當(dāng)然，各地政策的力度將會不同，分城施策是未來樓市政策的主要特點。一些庫存消化周期短于12個月的地區(qū)，可能還會加大土地供應(yīng)，以平抑房價。

房企加速轉(zhuǎn)型

2016年樓市的變化，尤其是高庫存壓力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)的一塊心病。正如上述王石所言，房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時代已經(jīng)過去了。

“對于開發(fā)商而言，過去粗放的供給，單純的賣方市場轉(zhuǎn)變成要更多考慮宏觀經(jīng)濟(jì)的變化、市場的需求量和老百姓的訴求上，整體的形勢確實有了明顯的變化?！睆垖W(xué)良強(qiáng)調(diào)。

市場供應(yīng)端和需求端的不平衡，促使整個房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤率在下降，并且將成為房企生存常態(tài)。同時，利潤率走低也在考驗著開發(fā)商的應(yīng)對能力。為此，不少企業(yè)已經(jīng)在探索多條腿走路。

1月16日，大連萬達(dá)集團(tuán)在旗下西雙版納度假區(qū)召開2015年年會。本屆年會上，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林發(fā)表了長逾萬字的年度工作報告表達(dá)企業(yè)轉(zhuǎn)型的堅定意志。

王健林將2016年確定為萬達(dá)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵年，并提出三個具體目標(biāo)。

第一，集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比過半。萬達(dá)2016年服務(wù)業(yè)收入和凈利潤兩項指標(biāo)占比要超過55%，力爭到60%?！暗?016年底，萬達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè)，而成為綜合性企業(yè)。預(yù)計到2017年，萬達(dá)超過2/3的收入和凈利潤將來自服務(wù)業(yè)，比原計劃提前一年實現(xiàn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)”。

第二，萬達(dá)商業(yè)利潤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，力爭2016年萬達(dá)商業(yè)50%以上的利潤來自地產(chǎn)之外。

第三，海外收入較大增長。2016年萬達(dá)集團(tuán)海外收入占比力爭達(dá)到20%。

在年會上，王健林還透露出一個重要信號：主動下調(diào)2016年房地產(chǎn)收入目標(biāo)640億元，即2016年地產(chǎn)收入目標(biāo)為1000億元。而萬達(dá)減去的640億元目標(biāo)，如果換算成一家公司的銷售額，則意味著該公司可以穩(wěn)居2015年房企銷售業(yè)績排行榜第13名。

王健林和他的發(fā)家產(chǎn)業(yè)告別的決心非常堅決，“萬達(dá)轉(zhuǎn)型決不是口頭說說，樣子做做，而是說到做到。”

從萬達(dá)目前轉(zhuǎn)型的方向來看，文化旅游產(chǎn)業(yè)和網(wǎng)絡(luò)金融已成為萬達(dá)今后成為跨國企業(yè)的新動力引擎。

王健林表示，萬達(dá)文化集團(tuán)成立僅3年，每年收入都以百億元數(shù)量級增長，2015年，萬達(dá)文化集團(tuán)收入已是行業(yè)第二名到第十名的總和，而且今后差距還會進(jìn)一步拉大。

據(jù)悉，萬達(dá)文化集團(tuán)2015年收入512.8億，同比增長45.7%。王健林表示，2016年，萬達(dá)將重點發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，萬達(dá)文化高速增長，關(guān)鍵靠創(chuàng)新和知識產(chǎn)權(quán)?；谌f達(dá)文化集團(tuán)超額完成目標(biāo)，萬達(dá)將進(jìn)一步上調(diào)目標(biāo)，將2020年文化集團(tuán)的目標(biāo)調(diào)整為收入1500億、凈利120億，5年后進(jìn)入世界文化企業(yè)五強(qiáng)。

同時，王健林還表示，作為文化產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿項目，萬達(dá)文化旅游城2016年將要落戶1至2個發(fā)達(dá)國家，項目已基本確認(rèn)，且都是是輕資產(chǎn)模式?！叭澜绯嗣绹鲜磕幔€沒有其他國家的重大文化產(chǎn)品能向全球出口。而且迪士尼做了半個多世紀(jì)，全部項目加起來沒到兩位數(shù)。萬達(dá)城品牌一定要超越迪士尼，走遍全世界”。

而此前，在萬達(dá)并購傳奇影業(yè)的發(fā)布會上，王健林曾透露，今年內(nèi)萬達(dá)將完成電影制作、發(fā)行的資本化。目前，萬達(dá)旗下，五洲電影發(fā)行公司2015年發(fā)行票房67億，占國產(chǎn)電影市場份額的1/4；收入16.5億，成立僅一年，票房及收入已排名民企第一。萬達(dá)影視傳媒公司2015年票房61.5億，收入5.8億，投拍《煎餅俠》、《滾蛋吧，腫瘤君》、《尋龍訣》等電影。若2016年萬達(dá)電影制作、發(fā)行成功啟動IPO，著實將為資本市場引爆更大想象空間。

對于旅游產(chǎn)業(yè)，王健林表示，2016年將繼續(xù)做大?！叭f達(dá)建立了完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，擁有多個大型旅游目的地、線下旅行社、線上網(wǎng)絡(luò)平臺，做到了互聯(lián)網(wǎng)+，現(xiàn)在就差一個航空公司”。據(jù)悉，2016年，萬達(dá)還將完成兩家旅游企業(yè)并購。

“萬達(dá)的O2O這兩年一直在探索，也走過彎路?！蓖踅×直硎荆?015年，萬達(dá)金融集團(tuán)成立，收入208.9億，完成年計劃的697%?！叭f達(dá)搞網(wǎng)絡(luò)金融，要有收入和利潤，能養(yǎng)活自己。萬達(dá)搞O2O，不能照搬他人，一定要利用萬達(dá)線下資源的巨大優(yōu)勢，創(chuàng)出獨特模式?！?/p>

除了萬達(dá)，不少房企進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)外的新領(lǐng)域拓展，房企多元化布局速度正在加快。據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年，TOP 50企業(yè)中有16家開始了多元化運營，****00企業(yè)中約有25家。像一些龍頭標(biāo)桿性企業(yè)，如綠地確定了大金融、大基建和大消費三大板塊，金融方面定位“投資+投行”，意圖獲取保險、證券等全牌照，基建方面主要是地鐵投資和上蓋地塊建設(shè)，消費更是包含了進(jìn)出口商品、汽車、酒店、旅游等多個領(lǐng)域；恒大又進(jìn)軍了保險業(yè)、大健康和社區(qū)O2O，并將原有的足球、文化、快消等業(yè)務(wù)分拆上市。同時，也有不少房企進(jìn)入其他領(lǐng)域，如碧桂園和陽光城進(jìn)軍教育、中天城投進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)保險等。

創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)走紅

值得注意的是，隨著國內(nèi)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的浪潮越來越受到關(guān)注，相應(yīng)的配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)也有了迅速的發(fā)展。眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商也開始嗅到其中的商機(jī)，試圖借力雙創(chuàng)轉(zhuǎn)型、盤活存量。

創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)主要是指為創(chuàng)業(yè)企業(yè)服務(wù)、提供長短租業(yè)務(wù)，立志于打造創(chuàng)業(yè)服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)的一類商業(yè)地產(chǎn)。國內(nèi)創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)屬于新興產(chǎn)業(yè)，是創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系新成員。與傳統(tǒng)創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)相比，創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)與孵化器、創(chuàng)客空間均有其不同的服務(wù)側(cè)重點，主要體現(xiàn)在服務(wù)對象和企業(yè)自身的發(fā)展定位兩方面。

在服務(wù)對象方面，孵化器主要服務(wù)于IT、高科技企業(yè)；創(chuàng)客空間主要服務(wù)于創(chuàng)造發(fā)明類的創(chuàng)造者；而創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)重在提供辦公共享空間，對于入駐企業(yè)的行業(yè)是無限定的。

在發(fā)展定位方面，孵化器的定位是孵化科技型初創(chuàng)企業(yè)，待創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊畢業(yè)后，需撤離孵化器；創(chuàng)客空間，重在為一些有想法的發(fā)明創(chuàng)造者提供一些硬件設(shè)施，使許多草根創(chuàng)客的思想得以實現(xiàn)，能夠創(chuàng)造出市場產(chǎn)品；而創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)，重在打造生態(tài)式創(chuàng)業(yè)辦公環(huán)境，為初創(chuàng)企業(yè)提供共享辦公服務(wù)平臺。

2015年，WeWork以100億美元的估值完成了9.69億美元的融資，成為全球估值排名第11位的創(chuàng)業(yè)公司。這讓人們再次看到了創(chuàng)客模式所蘊含的市場空間與能量。

WeWork模式也引來一批中國企業(yè)跟風(fēng)。

從清科研究中心獲悉，創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)相較于傳統(tǒng)地產(chǎn)而言是創(chuàng)新性的一步，市場規(guī)模尚未形成。因此，目前真正屬于創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)項目的案例也是屈指可數(shù)的。國內(nèi)主要典型的創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)案例包括SOHO創(chuàng)始人潘石屹創(chuàng)辦的SOHO 3Q、萬科前副總裁毛大慶創(chuàng)辦的優(yōu)客工場以及萬科集團(tuán)旗下的萬科云工坊。

“2015年全國兩會上，李克強(qiáng)總理提出了"大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新"的號召，"雙創(chuàng)"由此成為未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。與此同時，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級并駕齊驅(qū)。地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型也已經(jīng)走到了縱深，行業(yè)庫存壓力倍增，亟需盤活資產(chǎn)。在這樣的背景下，房企選擇業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向物業(yè)持有型經(jīng)營，主動盤活資產(chǎn)已是大勢所趨?！鼻蹇蒲芯恐行姆治鰩熤赋?，“但目前，國內(nèi)創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)處于剛起步階段，運營模式及盈利模式均尚未成熟，運營商也正努力嘗試摸索，去尋找更能適應(yīng)市場的運營模式和盈利模式?！?/p>

然而，任何新事物的發(fā)展都有其自身經(jīng)濟(jì)文化的影響因素，尤其在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。價格、文化和使用習(xí)慣是影響中美兩國創(chuàng)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，這也是業(yè)內(nèi)人士普遍擔(dān)心WeWork在華水土不服的關(guān)鍵因素，能否處理好上述問題是走出第一步的關(guān)鍵所在。

對此，清科研究中心指出，首先，服務(wù)溢價很難被國人考慮進(jìn)成本。WeWork收費并不低，包含了公共服務(wù)的工位月租是350-400美元，折合人民幣約2200-2500元。即使不考慮中美兩國人均GDP比例和位置因素，其租金也高于北京普遍創(chuàng)業(yè)場地的工位價格。而當(dāng)價格高于自己心理預(yù)期時，中國人習(xí)慣嘗試用“每平方米價格”來計算租金成本，而忽略服務(wù)增值的部分。如果照搬WeWork的定價方式，必然形成門檻，更無法吸納“大眾創(chuàng)業(yè)”。

其次是開放精神在國內(nèi)的挑戰(zhàn)。清科研究中心分析師指出，目前國內(nèi)，似乎只有科技孵化器才具備“聯(lián)合辦公”的基因，相同或關(guān)聯(lián)行業(yè)信息對稱，同一類人從了解到信任后的開放合作。而中國版WeWork如果不能產(chǎn)生多元化的行業(yè)聚集疊加價值，只是把五花八門的公司湊在一起，那僅僅是合租。

最后，碎片化辦公，移動辦公的使用習(xí)慣國人是否擁有。對于美國一人公司和自由職業(yè)者來說，全日制、一周7天可使用的辦公地點可能意味著節(jié)省成本，但這種趨勢在國內(nèi)不知需要多久才會形成主流。

(原標(biāo)題：房企加速轉(zhuǎn)型2016樓市打響“去庫存大戰(zhàn)”）