中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月18日至21日在北京舉行。其中，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被再次提及。會(huì)議認(rèn)為，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

明年任務(wù)

化解房地產(chǎn)庫(kù)存等

會(huì)議認(rèn)為，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，戰(zhàn)略上要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、把握好節(jié)奏和力度，戰(zhàn)術(shù)上要抓住關(guān)鍵點(diǎn)，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)，包括積極穩(wěn)妥化解產(chǎn)能過(guò)剩、幫助企業(yè)降低成本、化解房地產(chǎn)庫(kù)存、擴(kuò)大有效供給、防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

解讀

去庫(kù)存化

十八大后中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議首次提“房?jī)r(jià)”

新京報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，十八大后召開(kāi)的3次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，均未明確提及“房?jī)r(jià)”，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次明確提及“房?jī)r(jià)”。

新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控、保障性住房的字眼，在2013年、2014年連續(xù)兩年沒(méi)出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)后公報(bào)中。而2011年、2012年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾連續(xù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是結(jié)構(gòu)性改革任務(wù)十分繁重，主要是抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。新京報(bào)記者注意到，在第三大任務(wù)中，用了322個(gè)字的單獨(dú)段落的篇幅，講到“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，并提出了5大要點(diǎn)。

除了十八大后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，李克強(qiáng)就任總理以來(lái)所作的“政府工作報(bào)告”中也未提房?jī)r(jià)。2014年的“政府工作報(bào)告”沒(méi)有提“房?jī)r(jià)”，2015年也沒(méi)提。對(duì)此，報(bào)告起草組成員、國(guó)務(wù)院研究室司長(zhǎng)向東2015年3月接受新京報(bào)專訪時(shí)介紹,“房?jī)r(jià)”這個(gè)詞兒是沒(méi)出現(xiàn)，但是講了房地產(chǎn)，主要是促進(jìn)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展。

房?jī)r(jià)不會(huì)快速下滑

會(huì)議提出，要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室李超博士表示，以前提城鎮(zhèn)化與農(nóng)民工市民化和住房問(wèn)題都是單獨(dú)提，但這次是把城鎮(zhèn)化與解決住房結(jié)合起來(lái)提。李超認(rèn)為，目前的政策可能是把農(nóng)民工引向三四線城市購(gòu)房。

李超表示，隨著二三線城市限購(gòu)逐漸取消，一線城市的限購(gòu)也在逐漸退出，不過(guò)北上廣深等大城市全面退出短時(shí)間可能不大。

會(huì)議提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

李超表示，中央需要房?jī)r(jià)穩(wěn)定，與地方的出發(fā)點(diǎn)有一定差別，因此中央層面會(huì)提出降低房?jī)r(jià)，保障住房需求。未來(lái)，應(yīng)該是穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，但不會(huì)快速下降。

對(duì)于會(huì)議中提到的要取消過(guò)時(shí)的限制性措施，可能會(huì)包括限購(gòu)，但主要的問(wèn)題應(yīng)該是，行政性的限購(gòu)限貸措施，要讓位于市場(chǎng)性的手段，市場(chǎng)思維來(lái)解決這件事情，如增加住宅性用地，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)21日晚間接受媒體記者采訪時(shí)分析，取消過(guò)時(shí)的限制性措施，可能是指解除房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域各類不合時(shí)宜的措施，這個(gè)政策實(shí)際上是鼓勵(lì)房企投資、降低行政成本的做法，某種程度上說(shuō)明政府將為房企的各類投資持低成本、低門檻、低限制的扶持態(tài)度，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革在行政體制改善層面的具體體現(xiàn)。對(duì)于通過(guò)房屋租賃來(lái)去庫(kù)存，他認(rèn)為是一種很好的商業(yè)模式。去年國(guó)家層面就提出了房企從售房轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥可?，這樣一個(gè)做法目前在積極進(jìn)行試點(diǎn)，但還沒(méi)有一個(gè)成熟的案例，到了2016年一些租房類似的開(kāi)發(fā)商會(huì)不斷出現(xiàn)，而這對(duì)于市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善有積極作用。

目前，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有回溫趨勢(shì)，但區(qū)域分化依然明顯，三四線城市依然面臨供給過(guò)剩的現(xiàn)實(shí)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月18日公布的11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，11月份房?jī)r(jià)漲幅略有擴(kuò)大，同比價(jià)格變動(dòng)分化尤為明顯，其中漲幅*高的城市為深圳，高達(dá)44.6%，另外北京、上海、廣州等一線大城市同比漲幅也均在10%左右;而同比降幅*大的則為廣東湛江，降幅5.6%，而錦州、丹東、襄陽(yáng)等三四線城市同比降幅也多在5%左右。因此，去庫(kù)存導(dǎo)向成為明年樓市政策的特點(diǎn)。關(guān)于鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)的提法，嚴(yán)躍進(jìn)稱，這其實(shí)是鼓勵(lì)明年堅(jiān)持低價(jià)跑量的做法，2015年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，其實(shí)引起了一些市場(chǎng)恐慌，房企通過(guò)降價(jià)，能夠穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，這樣一個(gè)新政策，將對(duì)明年房企的定價(jià)策略產(chǎn)生積極影響。

除了庫(kù)存問(wèn)題，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)還存在其他挑戰(zhàn)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方式相對(duì)傳統(tǒng)粗放、品質(zhì)性能有待提升、營(yíng)銷方式有待革新等。此次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提到了“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)稱，這對(duì)一些中小房企來(lái)說(shuō)可能是利好，未來(lái)，主動(dòng)和大房企進(jìn)行項(xiàng)目合作，或者加入到整合的大軍中，可能會(huì)成為部分中小企業(yè)謀求發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容。

關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)政策變化，北京師范大學(xué)金融研究中心主任、平安證券**經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉日前在出席論壇時(shí)預(yù)計(jì)，未來(lái)五年不會(huì)有任何不利于房產(chǎn)的政策出臺(tái)，各種政策一定會(huì)促使房地產(chǎn)平穩(wěn)著陸，不給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

 (原標(biāo)題：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低房?jī)r(jià)）