房地產行業(yè)的金融資本大戲正在上演：一面是險資不斷舉牌房企，一面是房企在進軍保險、金融業(yè)的路途上披荊斬棘。

恒大、萬達成為入股保險企業(yè)的急先鋒。在擁保險入懷的同時，他們謀劃的是更大的金融產業(yè)布局，甚至金融全牌照也將成為其標配。

作為資金密集型產業(yè)，房地產的金融化天然地要求房企與金融的融合。未來，隨著全球資產配置時代的到來，以及不動產資產證券化的發(fā)展，地產與金融將越來越難以分離開。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至11月，包括合眾人壽、珠江人壽等險企在內的34家保險公司，均具有地產股東背景。

房企入股保險

保險號稱“資本**”，是地產商們盤活存量資源最快、盈利能力*強的渠道?；诖?，在險資不斷舉牌、入股房企的同時，近期房企入局保險業(yè)的節(jié)奏也不斷加快。

11月22日，恒大集團正式宣布進軍保險行業(yè)，將其以39.39億元競得50%股權的中新大東方人壽保險公司更名為“恒大人壽”，并計劃將在3年內把恒大人壽的資產規(guī)模做到1000億元以上。

同樣在近期高歌進軍保險業(yè)的還有萬達集團。從2014年開始，大連萬達集團通過數(shù)次接盤，截至目前累計持有百年人壽9億股，占總股本的11.55%，晉升為第一大股東。

保險業(yè)內黑馬、剛剛拿下萬科第一大股東的前海人壽，本身也有地產產業(yè)資本的關聯(lián)。公開資料顯示，寶能投資集團、前海人壽實際控制人姚振華目前雖不直接掌控寶能地產，但主營地產業(yè)務的寶能控股由其弟姚建輝擔任董事長，知情人士表示，這應該是兄弟倆為了規(guī)避投資風險，有意各自成立自己的公司，但管理、人員及業(yè)務相互有協(xié)作與交叉。

復星集團則選擇在海外收購保險公司。根據(jù)彭博的數(shù)據(jù)，保險業(yè)務在復星2014年所有收入中占比約13%。復星曾表示，該公司的保險業(yè)務投資包括永安財險、復星保德信人壽、鼎睿再保險、Fidelidade集團、Ironshore及MIG。

11月23日，復星國際公告稱，其已通過并購形式，完成收購保險公司Ironshore剩余80%的擁有權權益，至此，Ironshore成為復星間接持有的一家全資附屬公司。

除了上述公司外，包括中天城投、新華聯(lián)、泛?？毓伞⑻┖碳瘓F、陽光城在內的上市房企在今年都曾公告，擬將聯(lián)手其它資本發(fā)起設立保險公司。

劍指養(yǎng)老地產

在大型房企的產業(yè)布局中，養(yǎng)老地產、健康醫(yī)療正在成為新的熱點，而保險公司與這些新業(yè)務的結合點顯而易見。

以恒大為例，易居克而瑞認為，恒大人壽帶來的低成本資金，能支撐恒大健康的發(fā)展。根據(jù)中新大東方的產權掛牌信息，受讓人須“具有與壽險公司發(fā)展相適應的健康服務等領域投資運營經驗”。恒大健康旗下主要有新型國際醫(yī)院、養(yǎng)老產業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院和醫(yī)學美容整形四大業(yè)務。其中養(yǎng)老產業(yè)耗費資金多，回報周期長，適合資金成本低的險資投入。目前，恒大健康的養(yǎng)老產業(yè)尚未有實質項目公開，但其計劃實現(xiàn)“居家與養(yǎng)老結合、醫(yī)養(yǎng)結合、與保險業(yè)結合”；此外，恒大的一些旅游大盤如海上威尼斯、?？谖穆贸羌昂；◢u等均有發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)的潛力。

反過來看，恒大的現(xiàn)有產業(yè)布局也有利于保險銷售。恒大現(xiàn)有房地產項目的銷售人員經過短期培訓后，便有望“賣房”和“賣保險”兼顧。根據(jù)恒大公布的數(shù)據(jù)，恒大地產已進入全國155個城市，擁有355個項目。恒大人壽將借此推出涵蓋社區(qū)居民全生命周期的綜合保險服務，實現(xiàn)與集團地產業(yè)務的戰(zhàn)略互補。

對于萬達來說，收購百年人壽也是基于現(xiàn)有業(yè)務和未來布局的需要。王健林稱，萬達金融不搞傳統(tǒng)模式，而是利用萬達獨有優(yōu)勢，創(chuàng)新模式，做真正的“互聯(lián)網(wǎng)+金融”。目前百年人壽規(guī)劃打造互聯(lián)網(wǎng)保險生態(tài)圈，已經布局好開心保網(wǎng)站、壹佰金網(wǎng)站以及健康領域的愛立方健康。

保利地產雖未入股保險企業(yè)，但其已與太平人壽結成了戰(zhàn)略合作伙伴關系，雙方將在健康養(yǎng)老產業(yè)進行全面合作；保利與太平人壽還將共同成立一家股權投資基金，首期規(guī)模為100億。

保利地產發(fā)展研究院院長張亮透露，該基金前期將以養(yǎng)老地產項目為主，資金一直是制約養(yǎng)老地產發(fā)展的關鍵，保利和太平人壽的合作，實現(xiàn)了強強聯(lián)合。

除了上述公司，平安、泰康人壽、生命人壽等不少險資均投資了養(yǎng)老地產；而同時，壽險、健康險等的投保人也是養(yǎng)老產業(yè)的潛在客戶。

圖謀金融全牌照？

房地產行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，與金融聯(lián)系緊密。而萬達、恒大等一線房企巨頭紛紛跨界金融，涉足保險業(yè)，也折射出房企金融化的內在邏輯。

接近恒大的人士稱，從中長期戰(zhàn)略角度來看，金融將是恒大集團未來在房地產主業(yè)外，重點布局的兩大板塊之一。

21世紀經濟報道獲悉，恒大金控集團已經成立，該平臺主要設在深圳，并將在恒大人壽的基礎上擴展金融業(yè)務。

在今年萬達集團年中工作報告會上，董事長王健林稱，下半年要完成銀行、證券、保險等三家公司的并購，加上已有的金融產業(yè)，正式成立萬達金融集團。憑借萬達的資本優(yōu)勢，王健林正在打造一個銀行、保險、證券、支付公司、資產管理等在內的全品類的金融帝國。

在大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜看來，房企投資險企，一方面可以為其發(fā)展解決長期、低成本、規(guī)?；Y金來源，在降低資金成本和流動性壓力的條件下更加聚焦于其他資源的整合以及技術提升；另一方面，投資險企也為房企提供了新的業(yè)務增長點。

克而瑞認為，金融全牌照將成為大型房企的“標配”。在恒大收購中新大東方、萬達成為百年人壽第一大股東后，綠地的信托、保險收購計劃也在進行中，房企對金融企業(yè)的收購案例還將繼續(xù)增加。

不過，就保險業(yè)而言，目前仍是幾家巨頭的天下，他們占據(jù)了70%的市場份額，中小型保險公司的生存并不那么容易；而且，并非所有開發(fā)商都能夠輕易地獲得金融牌照，全牌照就更加之難。

對于地產商而言，金融應該只是輔助，產品營造力和運營能力才是其核心。華泰證券分析師謝皓宇認為，未來房地產行業(yè)的龍頭，資金層面的因素并不是關鍵，而是在于能夠有質有量的發(fā)展，按照具備行業(yè)前20%的規(guī)模、進駐城市項目銷售均價在該城市超過平均水平來看，這類開發(fā)商才有機會成為未來的龍頭。

（原標題：房企涉“險”：養(yǎng)老地產一拍即合，圖謀大金融）