國家統(tǒng)計局11月份公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)拉響了房地產(chǎn)警報。國家統(tǒng)計局信息顯示， 2015年10月末，商品房待售面積68632萬平方米，同比增長14%，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，達(dá)到歷年*高值；同時，房屋新開工面積同比下降13.9%，房地產(chǎn)竣工面積同比下降4.2%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。土地成交總額5794億元，同比下降25.2%。

房地產(chǎn)業(yè)在2015年首次出現(xiàn)了房屋新開工面積、房屋竣工面積、土地購置面積、土地成交價款四個指標(biāo)同時負(fù)增長，預(yù)示著中國房地產(chǎn)已從賣方市場步入庫存市場。

11月10日，習(xí)近平在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”；11月11日，李克強(qiáng)總理在國務(wù)院常務(wù)會議上強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費(fèi)”；11月12日，國家財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

高層對房地產(chǎn)去庫存的頻繁表態(tài)，無疑使“去庫存”成為2015年中國房地產(chǎn)的熱詞，也被業(yè)界視為樓市調(diào)整的風(fēng)向標(biāo)。

永泰地產(chǎn)集團(tuán)人力資源部經(jīng)理戴擎天告訴記者，目前呼和浩特、西安、沈陽等二線城市，和大部分三四線城市的房地產(chǎn)去化周期都在12個月以上，庫存壓力大，并且呼和浩特等城市的實(shí)際庫存量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過目前對外公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

易居研究院統(tǒng)計，在其監(jiān)測的35個城市中，10月份，一、二、三線城市新建商品住宅存銷比，即去化周期分別為10.0個月、12.2個月和18.9個月，其中，廣西北海的存銷比數(shù)值*高，截至10月份為31個月，山東煙臺存銷比為26個月。

“化解房地產(chǎn)庫存，除了著眼于當(dāng)期的經(jīng)濟(jì)增長外，更主要的是為了推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化，促進(jìn)農(nóng)民工在城鎮(zhèn)定居落戶，這實(shí)際上也是一個供給側(cè)的改革措施?！敝醒胴斀?jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民如是解讀。

棚改貨幣化安置、以居住證制度為主要內(nèi)容的戶籍制度改革、信貸資產(chǎn)證券化等，中央幾乎同步推動的意在化解房地產(chǎn)庫存的政策正在奏效。

長江證券的研究報告顯示，截至2015年11月末，在其覆蓋的23個城市，房地產(chǎn)總體庫存14355.99萬平方米，環(huán)比下降0.27%，其中一、二、三線城市庫存分別環(huán)比上升0.45%、下降0.67%、下降0.14%，均低于去年同期水平，庫存同比持續(xù)好轉(zhuǎn)，而這23個城市的去庫存化周期亦均持續(xù)縮短。

不過，基于目前中國房地產(chǎn)庫存量之大，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、財政壓力上升、多項制度實(shí)施尚未細(xì)化的背景下，政府若要下好化解房地產(chǎn)庫存這盤棋，仍有許多問題待解。

房地產(chǎn)投資增速探底

中國真實(shí)的房地產(chǎn)庫存量恐怕遠(yuǎn)不止國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字，安信證券研究員陳天誠的一份研究報告中稱，如果算上預(yù)售的施工面積和尚未開工的企業(yè)拿地，得到的總庫存量已接近98.3億平方米，其中，待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業(yè)拿地42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。

巨大的房地產(chǎn)庫存量嚴(yán)重拖累了房地產(chǎn)投資增速，進(jìn)而拖累了GDP的增長，在經(jīng)濟(jì)學(xué)者和房地產(chǎn)界人士看來，這正是國家經(jīng)濟(jì)和中央政府的痛點(diǎn)。

據(jù)國家統(tǒng)計局信息，截至2015年10月，房地產(chǎn)投資增速下降至2.6%。同期穆迪報告指出，2015年前三季度，中國地方政府的土地使用權(quán)出讓收入同比下降了34.7%，而土地使用權(quán)出讓收入在地方政府財政總收入中占有接近三分之一的分量。

從2013年的19.8%下降到2014年的10.5%，2015年接近年底時進(jìn)一步降至2.6%，房地產(chǎn)投資增速探底正在影響整個宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

2014年是中國房地產(chǎn)業(yè)的拐點(diǎn)，在這之前中國房地產(chǎn)市場還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。金典集團(tuán)董事長張寶全的感受是， 2014年以前中國地價、房價的增長高于融資成本，是由賣方市場支撐，房地產(chǎn)商只要拿到土地，哪怕是做火柴盒一樣的產(chǎn)品，都能賣掉，不會賠錢。但從2014年開始至今，市場發(fā)生了*重要的變化——地價、房價的增長已經(jīng)低于融資成本，這樣的背景之下，房地產(chǎn)逐步成為了一個有風(fēng)險的行業(yè)，如果房地產(chǎn)商不能去庫存或者去庫存程度不高的話，就會很危險。

房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變亦與“十二五”規(guī)劃之后的國家政策變化相關(guān)。“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右的目標(biāo)后，2013年9月25日，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例，規(guī)范和促進(jìn)保障性住房建設(shè)、管理和運(yùn)營，穩(wěn)定人民群眾對“住有所居”的預(yù)期；2013年10月29日，中央加速推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)，要求“千方百計增加住房供應(yīng)”。

增加供給的政策刺激下，國土資源部統(tǒng)計，2013年全年全國住房用地供應(yīng)量相當(dāng)于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量9.64萬公頃的143%，其中，商品住房用地供應(yīng)10.37萬公頃，同比增加31.1%，相當(dāng)于前五年平均實(shí)際供應(yīng)量7.55萬公頃的137%，保障性住房用地供應(yīng)3.44萬公頃，同比增加8.7%，占住房用地供應(yīng)總量的25%。

進(jìn)入2014年，國內(nèi)房地產(chǎn)卻一路下行?！敦斀?jīng)》記者獲得的國家信息中心宏觀政策動向課題組2014年底撰寫的一份報告稱，2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷加深，地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調(diào)控，央行[微博]也最終放松首套房認(rèn)定政策，釋放改善性需求。彼時該課題組預(yù)計，2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價會繼續(xù)進(jìn)行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價，加快去庫存化。

經(jīng)濟(jì)下行壓力與銀行收緊房地產(chǎn)信貸，是房地產(chǎn)市場變化的重要因素，經(jīng)濟(jì)下行帶來人們對收入預(yù)期的改變，降低對房地產(chǎn)需求的釋放；而收緊信貸政策一方面直接影響房地產(chǎn)市場企業(yè)借款能力，進(jìn)而又影響投資的擴(kuò)大。這些因素都不斷加劇房地產(chǎn)市場無論是投資還是銷售的下滑。

“從中國經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動力來看，雖然從長遠(yuǎn)來看中國需要盡快實(shí)現(xiàn)從外需和投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向內(nèi)需驅(qū)動，但根據(jù)國際上中等收入國家在相同階段的成長經(jīng)驗(yàn)，投資仍是當(dāng)前及未來一段時間內(nèi)，驅(qū)動中國經(jīng)濟(jì)增長的*重要動力之一?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰告訴《財經(jīng)》記者。

在現(xiàn)任北京華遠(yuǎn)浩利投資股份有限公司董事長任志強(qiáng)[微博]看來，作為拉動國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的重要力量，維持一定程度的房地產(chǎn)投資，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長是此次中央政府接連表態(tài)“房地產(chǎn)去庫存”的主要動因。

對于高層通過“化解房地產(chǎn)庫存”所釋放的市場信號，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新一輪更強(qiáng)的救市政策或?qū)⒊雠_，預(yù)計明年中央房地產(chǎn)政策將會更加寬松。

去庫存路徑

基于化解房地產(chǎn)庫存對于經(jīng)濟(jì)增長和社會建設(shè)的意義，國家已開始多措并舉。棚改貨幣化安置是目前推行力度*大的化解房地產(chǎn)庫存措施。

2015年6月25日，國務(wù)院發(fā)布《進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造等有關(guān)工作意見》，提出要積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，將加快回購普通商品房用于棚戶區(qū)改造安置住房，或者組織棚戶區(qū)改造項目區(qū)居民自主選購商品住房。

住建部的部署方案是，貨幣化補(bǔ)償安置主要包括三種方式：第一，政府組織棚戶區(qū)居民自主購買存量房安置；第二，政府購買存量房進(jìn)行安置；第三，直接貨幣補(bǔ)償。

國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)則專門對口解決棚改及其貨幣化補(bǔ)償安置問題，為其提供貸款和資金支持。一位不愿具名的地方住房保障和房產(chǎn)管理局人士告訴《財經(jīng)》記者，2015年，國家開發(fā)銀行制定了全年向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置領(lǐng)域定向投放逾7000億元的信貸額度，現(xiàn)在已基本投放完畢。

住建部及國家開發(fā)銀行統(tǒng)計，2015年上半年棚戶區(qū)改造開工384萬套，同期僅國家開發(fā)銀行發(fā)放棚戶區(qū)貸款就有4198億元。國務(wù)院2015年6月的37號文件布置，2015年－2017年中國還將改造城市危房、城中村在內(nèi)的各類棚戶區(qū)1800萬套。如果按照這個比例計算，未來三年要完成1800萬套任務(wù)，通過國家開發(fā)銀行發(fā)放的貸款至少將會達(dá)到2.1萬億元。

上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰表示，靠投資驅(qū)動中國經(jīng)濟(jì)增長，更好的做法是，將增加投資與擴(kuò)大消費(fèi)緊密結(jié)合，以投資促內(nèi)需，用內(nèi)需引投資。加快棚改及其貨幣化安置可以達(dá)到這樣的效果，通過大幅提速棚戶區(qū)改造來推動商品房去庫存化，這在改善棚戶區(qū)中低收入群體住房條件、帶動投資的同時，盤活了積壓在房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)，改善房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)。

國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部今年4月份預(yù)測，2015年至2017年，中國棚戶區(qū)改造年均增速預(yù)計將達(dá)到50%左右，僅改善棚戶區(qū)居民住房方面的投資就可以帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約2個百分點(diǎn)左右，進(jìn)而拉動全社會固定資產(chǎn)投資0.4個百分點(diǎn)左右，提高GDP增長率0.2個百分點(diǎn)左右。這份預(yù)測是按照原先2014年－2017年棚戶區(qū)改造800萬套的目標(biāo)估計，如果根據(jù)國務(wù)院6月調(diào)整后的2015年－2017年1800萬套棚戶區(qū)改造計劃，棚改對經(jīng)濟(jì)拉動作用將顯著增強(qiáng)。這將成為中國未來經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的重要驅(qū)動力量之一。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員趙路興表示，今后三年里，棚改貨幣化安置將對房地產(chǎn)庫存起到比較大的消化作用，靜態(tài)保守估算，預(yù)計化解庫存面積可以接近1億平方米。

加速戶籍制度改革，被視為化解房地產(chǎn)庫存的另一重要途徑。11月4日出臺的《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》提出了“戶籍人口城鎮(zhèn)化率加快提高”的目標(biāo)。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，但按戶籍人口計，2014年中國城鎮(zhèn)化水平還不到37%。目前房地產(chǎn)市場的庫存主要在三四線城市，如果有70%的農(nóng)民工能夠?qū)崿F(xiàn)在城市里的購房轉(zhuǎn)移，將有希望消化當(dāng)前的房地產(chǎn)庫存以及保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長。

2015年11月20日，國務(wù)院法制辦公室公布《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》，征求社會各界意見。其中明確，住房公積金管理中心可以按國家有關(guān)規(guī)定申請發(fā)行住房公積金個人住房貸款支持證券。這也為化解房地產(chǎn)庫存打開了通道。

揚(yáng)州市住房公積金管理中心寶應(yīng)分中心業(yè)務(wù)科長李飛指出，通過住房抵押貸款證券化，提高資產(chǎn)流動性，滿足繳存職工日益增長的住房貸款需求，可支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底，我國個人購房貸款余額為11.5萬億元，公積金貸款余額為2.55萬億元。據(jù)此估算，如果資產(chǎn)證券化率能夠達(dá)到50%，即可釋放7萬億－8萬億元的流動性。

中央力推房地產(chǎn)去庫存的政策下，各地方政府和房地產(chǎn)商也在積極行動?！　「拭C的棚改貨幣化安置率已高于全國水平。甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位工作人員介紹，2015年以來，甘肅省共有2.85萬戶棚改對象，通過貨幣化得到安置，貨幣化安置率為31%，高于全國同期水平5.6個百分點(diǎn)。其中，白銀市會寧縣貨幣化安置率達(dá)到100%。據(jù)了解，國家開發(fā)銀行甘肅分行通過省級平臺、蘭州市平臺以及市州直貸等方式，已累計為甘肅省棚戶區(qū)改造項目發(fā)放貸款225.96億元。

改革戶籍制度方面，江蘇南通市等地率先進(jìn)行了較大力度的改革嘗試。《財經(jīng)》記者從南通市公安局獲知，南通市放寬了市區(qū)戶口遷移政策，針對購房面積在60平方米以下的人群，將就業(yè)年限由“滿5年”調(diào)整為“滿1年”。這對來市區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)滿1年的人員來說，實(shí)質(zhì)上就是取消購房面積限制，滿足了廣大來南通務(wù)工人員的落戶需求。另外，南通市還放開了縣級市戶口遷移政策。

11月下旬，山西省發(fā)文取消了商品房購房限制，至此，在全國46個限購城市中，除北京、上海、廣州、深圳和三亞外，其余41個城市均已取消或放松限購。同時，山西等多地政府還通過提高公積金貸款額度、降低首付比例、貸款利率打折等多種方式刺激樓市。

據(jù)記者了解，包括山水文園、金典集團(tuán)等國內(nèi)大型房地產(chǎn)商則在通過轉(zhuǎn)換商業(yè)模式的方式化解房地產(chǎn)庫存。山水文園總裁張曉梅表示，在房地產(chǎn)庫存積壓量龐大的今天，房地產(chǎn)公司應(yīng)完成從以往單純開發(fā)樓盤到對現(xiàn)有房產(chǎn)資源進(jìn)行改良升值的轉(zhuǎn)型；由房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營，則是另一種較具代表性的模式，金典集團(tuán)董事長張寶全認(rèn)為，地產(chǎn)商要開始由重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營，尤其是文化地產(chǎn)。

可持續(xù)之憂

中央政府加大力度化解房地產(chǎn)庫存，各項政策推進(jìn)已初步取得成效。但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)者及業(yè)界人士也存在不同擔(dān)憂。

“棚改貨幣化安置需要大量的資金投入，而近幾年財政收入?yún)s是連年下降。巨大的財政壓力之下，棚改及其貨幣化安置能否可持續(xù)是*大的現(xiàn)實(shí)問題。” 人民大學(xué)重陽金融研究院世界經(jīng)濟(jì)項目研究前主管、人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院研究員高連奎對《財經(jīng)》記者表示。

記者采訪的多位經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，棚改及其貨幣化安置這一政策中存在著資金來源難以跟上棚改增速的矛盾。

在“改造1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村”的目標(biāo)下，自2008年以來，中國棚戶區(qū)改造的規(guī)模快速增加，由2008年的78萬套增長到2014年的470萬套，2015年－2017年任務(wù)將完成1800萬套。各省區(qū)市政府是棚戶區(qū)改造的主體，對本地區(qū)棚戶區(qū)改造負(fù)總責(zé)，項目執(zhí)行主要依靠開發(fā)商參與。但從目前的情況來看，隨著棚戶區(qū)改造的深入，參與主體的投資動能在減弱。

以棚戶區(qū)改造項目資金來源的抵押補(bǔ)充貸款(PSL)指標(biāo)為例，根據(jù)央行統(tǒng)計，2015年6月央行向國家開發(fā)銀行提供PSL額度1576億元，但到了7月只有429億元，環(huán)比下滑了1147億元。

上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰表示，盡管棚戶區(qū)改造規(guī)模取得了顯著進(jìn)步，但與黨中央、國務(wù)院確定的改造1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的目標(biāo)相比，仍有較大的差距。再加上與棚戶區(qū)改造相關(guān)的配套基礎(chǔ)設(shè)施投資等，以及未來多數(shù)待改造的棚戶區(qū)具有位置偏遠(yuǎn)、開發(fā)商投資意向低、市場化運(yùn)作難等特征。這些因素使得棚戶區(qū)改造及其貨幣化安置的資金需求巨大，完全依靠中央財政補(bǔ)貼和國家開發(fā)銀行的專項貸款，會面臨著較大的資金缺口壓力。

安信證券研究員陳天誠認(rèn)為，如果政府采用回購政策，則需要至少54萬億元，才能促庫存回歸健康水平。

政府在棚改及通過棚改貨幣化安置化解房地產(chǎn)庫存的創(chuàng)新實(shí)踐中，前期創(chuàng)新的重點(diǎn)在于融資機(jī)制的創(chuàng)新，與巨大的資金需求相比，需要加快打造獨(dú)立、高效、低成本的融資平臺。這將直接決定著棚改及其貨幣化安置的可持續(xù)性。

化解房地產(chǎn)庫存的另一重要途徑——戶籍保障制度在實(shí)際推行中則需要細(xì)化。

據(jù)記者了解，由于不同地區(qū)居住證制度在工作年限等條件上的限制，實(shí)際上并不完全便于在一線城市工作的務(wù)工人群回到三四線城市落戶買房，有的甚至比以前更難。另外，在部分地區(qū)，與當(dāng)?shù)厝速彿肯啾龋惖剞r(nóng)民工購房幾乎得不到銀行貸款，再加上很多三四線城市尤其是縣城的基礎(chǔ)設(shè)施和教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)體系還相當(dāng)落后，難以調(diào)動和吸引人們落戶購房。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛據(jù)此提出，戶籍制度改革要具體，目前的戶籍改革在居住證制度設(shè)計、金融普惠措施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和基本公共服務(wù)體系方面還存在改進(jìn)空間，對這些因素的忽視，將會令戶籍制度改革流于形式。

對于尚在征求社會各界意見中的住房公積金管理條例，江蘇揚(yáng)州市住房公積金管理中心寶應(yīng)分中心業(yè)務(wù)科長李飛結(jié)合之前國內(nèi)幾個地區(qū)的試點(diǎn)情況提出，目前，中國發(fā)展住房公積金資產(chǎn)證券化還存在四個方面的問題：一是還不具備標(biāo)的資產(chǎn)的法律結(jié)構(gòu)、適當(dāng)?shù)馁Y信評級及內(nèi)部分級、較為準(zhǔn)確的風(fēng)險定價這三個關(guān)鍵要素；二是運(yùn)作成本高，產(chǎn)品收益率低。住房公積金發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品要以不低于同期限國債產(chǎn)品的利率水平才可能被市場投資者認(rèn)可，但目前住房公積金“低存低貸”的利率政策與市場相對脫鉤；三是住房公積金住房抵押貸款的提前償付率遠(yuǎn)高于商業(yè)銀行，不利于證券發(fā)行；四是住房公積金還未實(shí)現(xiàn)省級統(tǒng)一管理，省內(nèi)各城市中心采用的住房公積金管理信息系統(tǒng)也不盡相同。大部分城市中心缺乏相當(dāng)規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款積累，難以形成具有相似條件、相似違約率及提前清償率的抵押貸款集合。

通過住房公積金個人住房貸款證券化、提高資產(chǎn)流動性，來滿足繳存職工的住房貸款需求，從而推動房地產(chǎn)去庫存尤其是集中在三四線城市的房地產(chǎn)庫存，這一政策在落地之前，亟待在制度設(shè)計和細(xì)節(jié)上加以完善。

據(jù)了解，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將在12月中旬召開，確立明年經(jīng)濟(jì)的總基調(diào)，預(yù)計供給側(cè)改革將會成為此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議的熱點(diǎn)之一。而房地產(chǎn)改革或成為2016年改革的核心之一，樓市去庫存面臨的政策滯障有望消解。

（原標(biāo)題：房地產(chǎn)去庫存探路:棚改資金來源跟不上速度）