中國(guó)樓市經(jīng)歷了跌宕起伏的2015，這一年，樓市分化加劇。一二線城市成交火爆，三四線城市依然庫(kù)存壓頂，如今樓市的主基調(diào)從“控房?jī)r(jià)”變成了“去庫(kù)存”，尤其是對(duì)于眾多的三四線城市，去庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)。
2015年政府工作報(bào)告提出“支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這確定了今年樓市政策的基調(diào)。隨后，一系列樓市政策密集出臺(tái)，樓市逐漸回暖。面對(duì)目前巨大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，而房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將會(huì)進(jìn)一步加大出臺(tái)利好政策以刺激房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展
房企前十月發(fā)債超去年16倍
2015年初證監(jiān)會(huì)發(fā)布的公司債新規(guī)降低了公司債的發(fā)行難度，房企債券融資需求被釋放，發(fā)行規(guī)模不斷擴(kuò)大。在利好政策環(huán)境推動(dòng)下，大量資金涌入債市，房企公司債發(fā)行勢(shì)頭迅猛，萬(wàn)科、保利、泰禾等知名房企頻繁曝出發(fā)債預(yù)案，且發(fā)行利率不斷走低，進(jìn)一步激發(fā)了房企發(fā)債需求，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境趨好，境外上市的內(nèi)地房企也逐漸轉(zhuǎn)向內(nèi)地融資。
事實(shí)上，自今年6月份公司債放量發(fā)行以來(lái)，房企發(fā)債熱情不斷升溫、發(fā)債規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，成為債券市場(chǎng)最為活躍的群體。6月18日，恒大公告稱(chēng)將發(fā)行200億元境內(nèi)公司債，首期5年期50億元境內(nèi)債以5.38%利率成功發(fā)行，不僅創(chuàng)下恒大歷史*低債券利率紀(jì)錄，而且成為**在境內(nèi)發(fā)債的紅籌公司。特別是9月以來(lái)，無(wú)論是境內(nèi)公司還是海外上市公司紛紛發(fā)行公司債，發(fā)行債券日益成為房企解決融資困境的主要渠道。伴隨房企大規(guī)模拿地，房企發(fā)債數(shù)量和規(guī)模更是呈現(xiàn)出爆發(fā)式增長(zhǎng)趨勢(shì)，且發(fā)行利率不斷創(chuàng)新低，房企債券市場(chǎng)融資優(yōu)勢(shì)凸顯。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，已有包括恒大、融創(chuàng)、龍光、世茂等52家房企成功發(fā)行公司債，發(fā)行規(guī)模達(dá)到1814.24億元，相比2014年增長(zhǎng)了接近16倍。隨著發(fā)債票面利率逐步降低，房企債市融資意愿越發(fā)強(qiáng)烈，三季度開(kāi)始房企發(fā)債速度明顯加快，從各季度房企融資金額來(lái)看，三季度共有37家房企成功發(fā)行公司債，募資規(guī)模達(dá)1265億元，占整個(gè)發(fā)債市場(chǎng)的60%左右；而二季度發(fā)債規(guī)模為179.79億元，一季度為69.5億元。
統(tǒng)計(jì)顯示，今年房企公司債發(fā)行利率普遍介于4%~8%之間，相比于銀行貸款和同期限中期票據(jù)來(lái)說(shuō)更具優(yōu)勢(shì)。10月份房企5年期公司債平均發(fā)行利率為4.16%，環(huán)比下降了12%，相比年初更是大幅下降32%；與同期限銀行貸款利率4.90%相比，低了15%；與同期限中期票據(jù)平均發(fā)行利率5.21%相比，低了20%。對(duì)于海外上市的內(nèi)地房企來(lái)說(shuō)，隨著海外融資成本逐漸升高，融資成本較低的境內(nèi)公司債成為海外上市房企的*優(yōu)選擇。由于公司債利率大幅降低，房企以低成本債券融資替代銀行貸款、信托等高成本融資，債務(wù)負(fù)擔(dān)大為減輕。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，寬松的市場(chǎng)環(huán)境和公司債質(zhì)押式回購(gòu)交易制度的實(shí)施是拉低房企公司債融資成本的主要因素。
中指院方面分析稱(chēng)，三大因素促就了本輪的房企規(guī)模發(fā)債潮。其中，政策放松是催生本輪發(fā)債熱潮的重要推手。而公司債新規(guī)明確表示，滿(mǎn)足一定條件的公司債券可以進(jìn)行質(zhì)押式回購(gòu)和競(jìng)價(jià)交易，新制度大大提高了公司債在二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性及交易效率，使得債券市場(chǎng)在需求端得到保障。另一方面，寬松的市場(chǎng)環(huán)境激發(fā)了房企債市融資需求。
穆迪11月27日發(fā)布報(bào)告指出，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商國(guó)內(nèi)發(fā)債規(guī)模大幅上升，從2014年全年的19億美元攀升至2015年11月24日的318億美元（約2033億元人民幣）。該數(shù)據(jù)已是去年全年國(guó)內(nèi)債的16.74倍。除了在開(kāi)發(fā)和規(guī)模上加速，巨額融資還為房企們的多元化經(jīng)營(yíng)提供了充沛的資金。今年以來(lái)，不時(shí)公告將投資文旅、物業(yè)、物流、電商、金融、證券、體育等等行業(yè)的房企不在少數(shù)，個(gè)別大型房企甚至已逐漸發(fā)展成為綜合型國(guó)際企業(yè)。
去庫(kù)存迎來(lái)窗口期
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，全國(guó)商品房待售面積6.86億平方米，比9月末增加2122萬(wàn)平方米，再創(chuàng)歷史新高。除此還有超過(guò)70億平方米的在建面積，第一太平戴維斯更預(yù)計(jì)，到2020年，中國(guó)還將新增300億平方米各類(lèi)物業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)待售面積自2011年來(lái)一直在不斷增長(zhǎng)，待售面積/年銷(xiāo)售面積比例從2011年的25%持續(xù)上升到2015年10月的53%。
自去年9月30日房貸新政以來(lái)，寬松的貨幣環(huán)境延續(xù)，使得樓市需求逐步釋放，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存整體呈上漲趨勢(shì)。雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)銷(xiāo)售較明顯回暖，但回暖的市場(chǎng)成交并沒(méi)有對(duì)樓市庫(kù)存帶來(lái)明顯改善，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－10月份，商品住宅銷(xiāo)售面積94898萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)14.9%，但房地產(chǎn)待售面積仍處于不斷增長(zhǎng)狀態(tài)，投資額持續(xù)高于銷(xiāo)售額，房地產(chǎn)供過(guò)于求的狀況并沒(méi)有因銷(xiāo)售回升有所緩解。房地產(chǎn)庫(kù)存的持續(xù)高位直接影響到了房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，1－10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78801億元，同比名義增長(zhǎng)2.0%，創(chuàng)歷史新低。這已經(jīng)是全國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的“20連跌”，受到房地產(chǎn)業(yè)下行影響，“三駕馬車(chē)”之一的固定資產(chǎn)投資增速一路創(chuàng)出新低，連累GDP增速也出現(xiàn)下滑。
易居研究院最新跟蹤的35城住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，10月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比（又稱(chēng)去化周期）分別為10.0、12.2和18.9個(gè)月，這意味著二三線城市要一年以上的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存。一線城市10月份市場(chǎng)總體活躍，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月存銷(xiāo)比低于12個(gè)月。總體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存整體上在持續(xù)走高，但一二線城市和三四線城市卻有明顯的分化，一二線城市的庫(kù)存壓力明顯小于三四線城市。
萊坊上海研究及咨詢(xún)部主管楊?lèi)偝勘硎?，由于?guó)內(nèi)投資渠道有限，股市表現(xiàn)并不出色，對(duì)于有資產(chǎn)保值要求的人士而言，房地產(chǎn)仍然具有吸引力，特別是在具有較好經(jīng)濟(jì)條件和穩(wěn)定社會(huì)環(huán)境的一線城市，投資者仍然很看好其不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。此外，中國(guó)城市化進(jìn)程的基調(diào)不會(huì)變，城市化帶來(lái)基建的提升、外來(lái)人口的引入等，這些都對(duì)于樓市是很大的利好因素，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)不斷的提高，對(duì)于投資者而言樓市投資價(jià)值依然存在。
近日，中央頻繁關(guān)注樓市去庫(kù)存問(wèn)題。
11月以來(lái)，“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”、“以加快戶(hù)籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”等高層聲音連續(xù)出現(xiàn)，使整個(gè)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的這一主旋律凸顯出來(lái)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策再次釋放調(diào)整信號(hào)，意味著去庫(kù)存仍將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)，未來(lái)政府層面有望繼續(xù)出臺(tái)具體措施，而各地方尤其是目前庫(kù)存高企的三、四線城市，去庫(kù)存措施也會(huì)相繼出臺(tái)。
此外，系列利好為樓市升溫再添新動(dòng)力，央行積極推行貨幣寬松政策，自2014年11月以來(lái)多次下調(diào)人民幣存貸款利率和降準(zhǔn)，目前五年期貸款利率已累計(jì)下調(diào)165個(gè)基點(diǎn)降至4.90%，為過(guò)去25年以來(lái)*低水平。10月29日，中共十八屆五中全會(huì)公報(bào)宣布二孩新政將于2015年內(nèi)全面放開(kāi)，但具體時(shí)間還未出臺(tái)。11月10日，習(xí)總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議中強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”。另外，公積金連接出臺(tái)新政（年內(nèi)已有6次公積金改革，其中11月出現(xiàn)了3次）。11月21日，國(guó)務(wù)院法制辦就《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，是公積金管理?xiàng)l例在時(shí)隔13年后再次調(diào)整，明確提出未來(lái)要實(shí)現(xiàn)公積金資產(chǎn)證券化。
近日，住建部已經(jīng)確定，在“去庫(kù)存”成為所有穩(wěn)定住房消費(fèi)政策核心所在的背景下，2016年城市棚戶(hù)區(qū)改造的任務(wù)目標(biāo)或?qū)?chuàng)下歷史新高。隨之而來(lái)的，則是城市棚戶(hù)區(qū)改造及其貨幣化補(bǔ)償安置，將成為2016年樓市去庫(kù)存的*主要手段。值得注意的是，自高層提出房地產(chǎn)去庫(kù)存以來(lái)，山西、四川、甘肅、安徽四個(gè)省份明確發(fā)文取消了限購(gòu)政策。而多數(shù)城市的限購(gòu)的松綁是在去年下半年，在46個(gè)限購(gòu)城市中，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市在堅(jiān)守。
一線城市“地塊”頻現(xiàn)
臨近年末，土地市場(chǎng)的翹尾效應(yīng)愈加明顯。就在三四線城市面臨天量庫(kù)存壓力、全國(guó)土地出讓金下降25.2%的同時(shí)，一線城市和核心二線城市卻迎來(lái)了熱火朝天的“地塊季”。在樓市看漲預(yù)期下，近兩周北京等城市土地密集供應(yīng)，成交價(jià)格也相應(yīng)走高，并帶動(dòng)土地出讓金整體上漲。
在上海，11月25日下午，備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來(lái)了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，最終由信達(dá)以72.99億元?dú)⒊鲋貒鷬Z得，名義樓板價(jià)4.9萬(wàn)元/㎡，若扣除20%保障房面積后，實(shí)際樓板價(jià)超過(guò)6.1萬(wàn)元/㎡，刷新了上海住宅樓板價(jià)新紀(jì)錄。而在24日，北京土地市場(chǎng)也繼續(xù)上演房企*地大戰(zhàn)，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)價(jià)，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得，總價(jià)68.63億元。據(jù)測(cè)算，兩地塊樓面價(jià)分別達(dá)到約18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超過(guò)區(qū)域在售樓房?jī)r(jià)格。根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，今年北京土地市場(chǎng)成交額已達(dá)到約1920億元，超過(guò)2014年全年1916億元的歷史成交紀(jì)錄。剩下的最后一個(gè)月里，北京仍有多幅待出讓地塊，全年成交額超2000億元幾成定局。業(yè)內(nèi)人士分析指出，一線城市今年以來(lái)地塊頻出，低價(jià)越拍越高，而隨著金融資本介入土地市場(chǎng)，地價(jià)也必然相應(yīng)走高。
在各地樓市松綁、去庫(kù)存化加速推進(jìn)的當(dāng)口，北上廣深等一線城市地塊頻現(xiàn)。其中在地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)不言而喻。數(shù)據(jù)顯示，今年北京土地市場(chǎng)成交的44幅住宅用地中，77%被央企或者國(guó)企摘得；上海雖然比例沒(méi)有北京那么高，但國(guó)企拿地也超過(guò)了一半。統(tǒng)計(jì)顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國(guó)企單獨(dú)或主導(dǎo)聯(lián)合摘得，占比達(dá)56%。實(shí)際上，當(dāng)前土地市場(chǎng)大熱的城市不僅有北京、上海，廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價(jià)地、高單價(jià)地亦頻頻刷新紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入一線城市、主宰土地市場(chǎng)的趨勢(shì)將影響未來(lái)樓市。
雖然高價(jià)地并不能完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但“地塊”集中出現(xiàn)，未來(lái)一線城市房?jī)r(jià)很難不受到影響，住宅產(chǎn)品豪宅化難以避免。隨著一線城市進(jìn)入門(mén)檻逐漸提高，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。地價(jià)攀升，房?jī)r(jià)上漲空間在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)有限，將會(huì)擠壓企業(yè)的獲利空間；同時(shí)，住宅售價(jià)不得不隨之上漲，產(chǎn)品被“高端化”，同時(shí)還將導(dǎo)致中小房企被擠出一二線城市，包括本地中小房企。高端化產(chǎn)品一方面進(jìn)一步拉升整體房?jī)r(jià)，另一方面更擠壓了普通商品房的市場(chǎng)供應(yīng)，加劇市場(chǎng)供求失衡，推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。
事實(shí)上，今年前10個(gè)月，土地價(jià)格延續(xù)了今年以來(lái)整體上行的走勢(shì)。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1月至10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)3246元/平方米，同比增長(zhǎng)13%，增幅比1月至9月擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。從價(jià)格看，前10個(gè)月土地價(jià)格超過(guò)前9個(gè)月的歷史*高價(jià)，再創(chuàng)歷史新高。
房企尋求多元化轉(zhuǎn)型
盡管房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入白銀時(shí)代，告別了黃金十年，面對(duì)利潤(rùn)增速下滑，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始覬覦多元化發(fā)展獲利。對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，與多種產(chǎn)業(yè)融合，通過(guò)跨界轉(zhuǎn)型尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。從“＋互聯(lián)網(wǎng)”、“＋保險(xiǎn)”、“＋金融”、“＋養(yǎng)老”等模式，近期眾多房企更是積極布局“大金融”，繼恒大收購(gòu)華夏銀行股權(quán)之后，恒大人壽也于恒大再次奪得亞冠之后正式亮相。除了恒大，綠地、萬(wàn)達(dá)、泛?？毓傻确科笠蔡岢觥按蠼鹑凇鞭D(zhuǎn)型方案，而今年來(lái)表態(tài)要轉(zhuǎn)型金融的房地產(chǎn)企業(yè)更是不勝枚舉，比如，中天城投、上海大名城、蘇寧環(huán)球、金科控股等等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企布局“大金融”，既可多元化業(yè)務(wù)謀求較高的投資回報(bào)收益，還可降低房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的融資成本，同時(shí)還能促使房企“地產(chǎn)＋X產(chǎn)業(yè)”、“金融業(yè)＋加工業(yè)”等方向變革。
從目前房企布局“大金融”的領(lǐng)域來(lái)看，已經(jīng)有銀行、保險(xiǎn)、券商、交易所、信托基金等等，幾乎涉及金融領(lǐng)域的方方面面。布局“大金融”，成為房企布局的關(guān)鍵一局，其實(shí)綠地、萬(wàn)達(dá)等**企業(yè)早已紛紛涉入其中。泛?？毓扇涨熬鸵?0.2億元的價(jià)格收購(gòu)了民安保險(xiǎn)51%的股份。在成功收購(gòu)民安保險(xiǎn)后，加上先前的民生證券、民生信托，泛?？毓傻慕鹑诎鎴D呈現(xiàn)出證券、信托、保險(xiǎn)的“三駕馬車(chē)”模式，其綜合金融布局初步形成。
目前很多房企跨界做金融，其實(shí)就是希望擺脫對(duì)傳統(tǒng)土地增值模式的依賴(lài)，通過(guò)控股金融企業(yè)，能夠促使新一輪資本投資朝更富有競(jìng)爭(zhēng)性和前瞻性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。地產(chǎn)行業(yè)與金融結(jié)合，還可能衍生出一些新的行業(yè)，如投資壽險(xiǎn)，能夠?yàn)楹罄m(xù)養(yǎng)老及休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的動(dòng)力。當(dāng)然，除了與金融業(yè)融合，物流、養(yǎng)老、旅游等“地產(chǎn)＋X產(chǎn)業(yè)”的模式也成為各大房企的新探索。例如11月23日，“恒大人壽”亮相。其由恒大收購(gòu)中新大東方人壽而來(lái)，業(yè)務(wù)覆蓋壽險(xiǎn)、健康險(xiǎn)和意外傷害險(xiǎn)等。
另外，由于資金面依然不容樂(lè)觀，變賣(mài)股權(quán)獲取資金成為不少中小房企的無(wú)奈之舉。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年11月26日，北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所共計(jì)48家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)，總權(quán)益金額137億元，其中將100%股權(quán)出售的房企有34家，14家房企部分轉(zhuǎn)讓股權(quán)。在北京、上海、天津及武漢產(chǎn)權(quán)交易所，僅11月份新掛牌待售房企股權(quán)貨值就高達(dá)96億元，顯示中小房企的生存壓力并未因市場(chǎng)回暖而緩解。資金緊張和業(yè)績(jī)虧損是它們拋售股權(quán)的共同原因，其中很多企業(yè)還負(fù)有大量債務(wù)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例176起，涉及金額1600億元。與去年同期相比，房企并購(gòu)重組的數(shù)量和金額均明顯增多。研究報(bào)告指出，股權(quán)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)是近段時(shí)間房企并購(gòu)的主要模式。一方面，企業(yè)通過(guò)參股目標(biāo)企業(yè)，或與其他機(jī)構(gòu)合作開(kāi)發(fā)的方式控股目標(biāo)企業(yè)，進(jìn)而獲得較高利潤(rùn)。另一方面，通過(guò)對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的收購(gòu)可以幫助企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)資源，擴(kuò)大布局范圍。企業(yè)并購(gòu)的實(shí)質(zhì)是獲得土地資源和戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。
房企加速海外布局
近年來(lái)，綠地集團(tuán)、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、碧桂園等多家房企紛紛踏足海外。日前，萬(wàn)科擬通過(guò)3000萬(wàn)英鎊注資方式收購(gòu)位于英國(guó)倫敦科技城中心的 TheStage項(xiàng)目20%股份，一舉進(jìn)入歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。房企對(duì)于海外市場(chǎng)的布局，已經(jīng)在向更廣泛的地域延伸。在陸續(xù)*灘美國(guó)、澳大利亞等成熟區(qū)域后，國(guó)內(nèi)房企將目光聚焦于全新的疆土。
根據(jù)仲量聯(lián)行研究部最新數(shù)據(jù)顯示，2014年，中國(guó)房地產(chǎn)投資在海外市場(chǎng)的投資額創(chuàng)下新高，達(dá)到165億美元，比2013年增長(zhǎng)了46%。在中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代時(shí)，進(jìn)軍海外市場(chǎng)成為分散風(fēng)險(xiǎn)的一種策略，同時(shí)也能抓住日益增長(zhǎng)的華人海外置業(yè)需求。據(jù)全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NAR）數(shù)據(jù)顯示，截至2015年3月的前12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)買(mǎi)家投資了286億美元，成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一大海外買(mǎi)家。以房屋的價(jià)值來(lái)計(jì)算，中國(guó)買(mǎi)家占到了海外買(mǎi)家成交額的27.5%，其中有35%的交易在加州。預(yù)計(jì)2020年，中國(guó)高凈值人群海外置業(yè)總規(guī)模約7.44萬(wàn)億人民幣，海外置業(yè)每年年均增長(zhǎng)需求約3000億元。
而近期人民幣、澳元等外幣匯率的一系列變化，似乎進(jìn)一步催熱海外置業(yè)。仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)表明，人民幣貶值后，咨詢(xún)購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)的人數(shù)明顯增長(zhǎng)。戴德梁行預(yù)計(jì)，國(guó)人對(duì)海外住宅投資的興趣將日益提高，這不只是為了獲得回報(bào)或租金收益，而且還是一個(gè)財(cái)富保值工具。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從中國(guó)人海外置業(yè)熱潮的背景來(lái)看，當(dāng)前，國(guó)外大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房地產(chǎn)仍然處于價(jià)值低估階段，海外置業(yè)剛好處于抄底的市場(chǎng)階段，市場(chǎng)周期的特征決定中國(guó)高凈值人群繼續(xù)積極在海外房地產(chǎn)市場(chǎng)投資置業(yè)。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨于飽和，短期內(nèi)來(lái)看房產(chǎn)的投資價(jià)值在逐步降低，分散風(fēng)險(xiǎn)和子女教育是當(dāng)前高凈值人群進(jìn)行海外投資的主要原因。
萊坊大中華區(qū)研究咨詢(xún)部主管紀(jì)言迅表示，中國(guó)對(duì)外投資大致上可以分為四輪浪潮。首輪浪潮受主權(quán)財(cái)富基金投資各種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以及銀行購(gòu)置自用物業(yè)所帶動(dòng)。在第二輪浪潮中，大型開(kāi)發(fā)商也
開(kāi)始在海外市場(chǎng)開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，尋求多元化發(fā)展。在第三輪浪潮中，國(guó)內(nèi)投資基金和保險(xiǎn)公司正積極尋求核心及高回報(bào)的物業(yè)投資機(jī)會(huì)。第四輪投資浪潮包括超高凈值人士（UHNWIs）、中小型國(guó)有企業(yè)和開(kāi)發(fā)商，他們的組成及其對(duì)投資產(chǎn)品的要求較以往更多元化。值得指出的是，目前前三輪投資者仍然在積極探索海外投資的機(jī)會(huì)，形成一個(gè)百花齊放的局面。
受?chē)?guó)內(nèi)市場(chǎng)的不確定性，以及投資者分散風(fēng)險(xiǎn)的需求帶動(dòng)，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資在2015年繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。今年前10個(gè)月，中國(guó)海外房地產(chǎn)投資總額已經(jīng)超越2014年全年，預(yù)計(jì)全年對(duì)外投資總額將超過(guò)280億美元。大型房企的海外房地產(chǎn)投資也漸趨多元化，由以往集中項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向投資寫(xiě)字樓、酒店和物流等已完成物業(yè)項(xiàng)目。目前國(guó)內(nèi)20大房企之中，有14家已經(jīng)參與了海外房地產(chǎn)投資，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，出海投資的大型房企將繼續(xù)增加。另一方面，越來(lái)越多的中小型房企也開(kāi)始參與海外房地產(chǎn)投資。與大型房企不同的是，由于它們資本相對(duì)較少，所以更傾向在門(mén)檻較低、回報(bào)率較高的非門(mén)戶(hù)城市中尋找投資機(jī)會(huì)，例如美國(guó)和澳洲的省級(jí)城市。
（原標(biāo)題：2015中國(guó)樓市跌宕起伏 房地產(chǎn)步入“新常態(tài)”）
