2014年下半年以來，全國品牌房企開始集中嘗試“跨界”轉(zhuǎn)型，以期實現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”模式吸引了整個房地產(chǎn)市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的眼球。這些“X產(chǎn)業(yè)”形式、方向均多樣，如城鎮(zhèn)化、養(yǎng)老、商業(yè)服務(wù)、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。

但在遭遇2014年房地產(chǎn)行業(yè)低迷期、2015年樓市“分化”階段之時，房企試圖轉(zhuǎn)型的愿望與實際布局的收益情況來看還相差甚遠，甚至還面臨轉(zhuǎn)型過程中的“生死劫”。

先到者先得？

筆者認為，2014年房地產(chǎn)行業(yè)遭遇低迷期，房企面臨經(jīng)營虧損，轉(zhuǎn)型之路勢必會受到影響，此時，房企試圖再轉(zhuǎn)型也會力不從心，從過往的房企戰(zhàn)略調(diào)整結(jié)果來看 也是如此。因此，對于房企來講，如果沒有及時提前調(diào)整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉(zhuǎn)型，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)” 轉(zhuǎn)型的操作可能面臨生死大考。

Wind 資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從行業(yè)整體而言，由于2014年市場調(diào)整期企業(yè)銷售表現(xiàn)不佳， A股上市的125家房地產(chǎn)企業(yè)在2015年中期銷售凈利率行業(yè)均值為11.2%，而這一指標在2014年中期為12.22%，同比下降1.02%，在中期 凈利率****00的榜單中，高于11.2%的企業(yè)有46家，54家低于該指標，房企整體盈利狀況并不樂觀。雖然今年上半年至今房地產(chǎn)行情較好，但由于房 地產(chǎn)銷售結(jié)算的問題，部分銷售業(yè)績無法反映到當期財務(wù)報表中。而近年來房企拿地成本、營業(yè)成本等不斷增加，將繼續(xù)導致其獲利能力不斷下降。

而2015年樓市分化加劇，基本面較好的一二線重點城市樓市需求被透支，占據(jù)**數(shù)量的三四線樓市仍然低迷，這對以地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的房企來說，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型之路增添更多變數(shù)。

筆者認為，由于央行“雙降”的刺激透支樓市需求，一二線重點城市的樓市極有可能在2016年初開始新一輪調(diào)整，到時候房企有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業(yè)的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)” 轉(zhuǎn)型或許會因為資金面遇到問題。

換湯不換藥的危險

盡管大多數(shù)大中型房企高調(diào)“跨界”商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域，但不少房企通過“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”概念拿地之后仍然是延續(xù)原來住宅市場的開發(fā)邏輯，將大部分開發(fā)的物業(yè)進行出售，扮演的角色仍然是開發(fā)商，而不是進行持有經(jīng)營，并非真正的轉(zhuǎn)型。

從監(jiān)測的典型品牌房企持有物業(yè)租金收入**量來看，盡管每年增速較快，但是，典型持有物業(yè)租金收入占到整個公司營業(yè)收入的比例仍然相當少。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開發(fā)為主的全國性品牌開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例僅為1%~3%，很少有超過5%的；以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商租金 收入占到營業(yè)收入比例也并不高，2014年上半年萬達為29.88%、SOHO中國為3.45%、寶龍地產(chǎn)為7.24%，均未超過30%。而到了2015年上半年，萬達卻降至27.77%，寶龍上升為5.50%（不包含酒店收入）。2015年上半年，SOHO中國營業(yè)額為39254萬元，其中，租金收入為 43888萬元，雖然同比上升168%，但是，綜合其租金收入占營收比重下降至111.81%（SOHO中國上半年物業(yè)開發(fā)收入為負的，都是投資物業(yè)收 入，所以綜合比較后比重超過100%），從今年上半年開始也幾乎沒有了銷售收入帶來的營收。

由此看來，不少房企尤其是以住宅為主的房企，轉(zhuǎn)型更多的是停留在戰(zhàn)略層面，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”概念化嚴重，轉(zhuǎn)型過程中缺乏經(jīng)營管理經(jīng)驗，開發(fā)商也在轉(zhuǎn)型運營商過程中力不從心。

房地產(chǎn)行業(yè)整體供應(yīng)過剩已成不爭的事實，未來開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的一些領(lǐng)域是否會面臨同樣的“陷阱”——供應(yīng)過剩與企業(yè)資金面平衡等問題，將極大考驗房企的轉(zhuǎn)型之路。

目前，由于政府規(guī)劃、開發(fā)商戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型等多種因素，房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的一些領(lǐng)域已經(jīng)面臨市場供應(yīng)過剩，比如商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，這往往會導致項目建成后短期內(nèi)無法投入營運或經(jīng)營不善，只是流入“圈地”的舊模式。

房企的決策者也要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與“X產(chǎn)業(yè)”板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風險。

而對于一個具體地產(chǎn)投資者來說，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)投資住宅的資金與投資“X產(chǎn)業(yè)”板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良 好互補，這將成為投資者降低市場風險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證，也成為衡量一個房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)” 轉(zhuǎn)型是否成功的很重要的標志。（張宏偉 作者為同策咨詢研究部總監(jiān)）

（原標題：房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉(zhuǎn)型的“生死劫”）