房地產(chǎn)三年輪回周期縮減為兩年，“小年行情”可能提前在2016年上演，中金地產(chǎn)小組分析師寧靜鞭、肖月、呂功績在研報中如此表示。

按照中金地產(chǎn)小組的解釋，2005年、2008年、2011年和2014年的“小年行情”可能重演，2016年會是政策市。這意味著今年四季度傳統(tǒng)龍頭將有表現(xiàn)，明年一季度切換至主題股。

理由在于：

1）新開工增速有望觸底、銷售穩(wěn)定小幅攀升，提振經(jīng)濟信心，今年4季度看好傳統(tǒng)龍頭。

我們預(yù)測2016年全國商品房銷售面積將同比下降5%，投資增速+5%，新開工降幅縮窄至-8%；重點城市上半年供應(yīng)不足，房價環(huán)比依然將小幅上漲0%-5%，但在2016年下半年面臨高基數(shù)，有同比下降壓力。

2）進入明年1季度，市場進入數(shù)據(jù)真空期（1-2月是過年銷售淡季，銷售數(shù)據(jù)不具備可比性，而投資數(shù)據(jù)均要等到3月），股票機會將逐步切換至主題個股，看好區(qū)域發(fā)展的“地圖經(jīng)濟”以及國企改革兩大主線。

3）2016年2/3季度基本面高點，耐心等政策：而2016年2/3季度，基本面將面臨同比高基數(shù)，走出拐點的標志性時間將是政策新一輪放松，因此，建議投資者屆時耐心等待。

房地產(chǎn)政策方面，降低購房負擔(dān)最為關(guān)鍵：

由于中長期需求的衰減、經(jīng)濟持續(xù)下行，政策效果已被削弱，居民加杠桿意愿的*大阻礙是收入不足以支撐高房價，政策將維持寬松，我們預(yù)判未來政策方向包括：繼續(xù)降低首套房/二套房首付；交易稅費減免；公積金貸款提高異地流動支持力度，縮短放款周期；按揭貸款利息補貼或者利息支出稅前抵扣，類似中國臺灣2000年。

中金地產(chǎn)小組表示，板塊相對收益主要在下半年，

未來一年實際利率與銷售同比均呈“V”型走勢，地產(chǎn)股板塊整體相對收益或要等到2016年下半年，催化劑將是政策刺激。

中金地產(chǎn)小組還表示，在公司趨勢方面，地價不降，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率難言樂觀：

1）公司銷售：2016年整體小幅增長12%，跑贏行業(yè)；

2）拿地及利潤率：三四線城市量過剩，拿地回歸一二線是無奈之選；而上市房企融資放開將推動一二線城市土地市場競爭加劇，一二線城市地價將持續(xù)高位，未來利潤率難言恢復(fù)；

3 ）并購與轉(zhuǎn)型：城市“加法”式擴張時代已經(jīng)結(jié)束，傳統(tǒng)地產(chǎn)龍頭間競爭加??；中小房企轉(zhuǎn)型大浪淘沙，剩者為王。

（原標題：房地產(chǎn)三年周期變兩年 小年行情明年提前上演?）