瑞銀14日在北京公布的一項調(diào)查顯示，中國國內(nèi)樓市銷售回暖主要受到了居民改善性需求的推動，但樓市整體去庫存只進(jìn)行到一半，去化壓力仍將繼續(xù)抑制房地產(chǎn)開發(fā)投資。

瑞銀通過對國內(nèi)117個城市的3334名消費(fèi)者就購房意愿進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，升級改善現(xiàn)有住房狀況是今年以來大城市樓市銷售回暖的主要原因。隨著降息降準(zhǔn)，下調(diào)購房首付比例以及更為靈活的公積金貸款政策等一系列樓市調(diào)控措施在過去一年相繼釋出，原本受到抑制的購房需求得到部分釋放。

但瑞銀證券中國地產(chǎn)行業(yè)分析師丁曉指出，盡管需求回暖，樓市整體的去庫存壓力仍舊很大，特別是三四線城市。此外，居民收入放緩且前景不確定和對房產(chǎn)稅的擔(dān)憂等因素將拖累新建商品住房的銷售，預(yù)計到2016年年底增速將從當(dāng)前的15%-19%放緩至5%。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月份國內(nèi)70大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均上漲1.7%，是11個月來首次由負(fù)轉(zhuǎn)正。此外，一線和部分二線城市與三四線城市的房價走勢分化更趨明顯。

瑞銀報告還顯示，消費(fèi)者對房價更為敏感。房價本身、個人收入以及房貸利率對購房需求有很大影響。進(jìn)一步降息，抑或人均可支配收入或工資收入增速超過房價增速等都將有利于進(jìn)一步釋放購房需求。

盡管銷售回暖，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速今年前八個月已降至3.5%的歷史新低，何時能夠觸底回升尚不明朗。

對此，丁曉指出，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售回暖和投資回暖之間的時間差在近些年來逐漸拉長，2008年到2010年期間為六七個月，隨后三年延長至九到十個月，預(yù)計本輪調(diào)整中投資增速的回升距銷售回暖的滯后時間將超過一年。

他并指出，目前樓市政策還有進(jìn)一步下降空間，前些年抑制房地產(chǎn)投機(jī)將首付比例調(diào)節(jié)過高，預(yù)計逆周期調(diào)控將繼續(xù)，首付比例也有望降至兩成以回歸正常水平。

（原標(biāo)題：機(jī)構(gòu):中國樓市去庫存剛過半 3大因素影響購房）