坊間曾有一條段子這樣說(shuō)道，如果你跟一個(gè)周?chē)娜讼氤蔀榕笥?，你就?wèn)一句你覺(jué)得現(xiàn)在的房?jī)r(jià)怎么樣，這樣馬上就可以和周?chē)娜肆某梢黄?。可?jiàn)彼時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的火爆。
而這種狀況正在隨著行業(yè)供應(yīng)過(guò)剩、行業(yè)增速放緩改變。后房產(chǎn)時(shí)代，房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍走低，轉(zhuǎn)型已勢(shì)不可擋。在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)應(yīng)該如何突圍？在未來(lái)的財(cái)富資產(chǎn)配置中，對(duì)房地產(chǎn)投資是否還是安全的選擇，需要做哪些調(diào)整？一直備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
房企轉(zhuǎn)型才是王道？
2015年的上半年，盡管房地產(chǎn)利好頻出，但樓市整體仍顯低迷。行業(yè)現(xiàn)狀是，從2014年初起連續(xù)5個(gè)季度住宅成交面積出現(xiàn)同比下降，除個(gè)別以 外，房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍走低。房?jī)r(jià)已從單邊快速上漲轉(zhuǎn)為上下區(qū)間波動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)總體銷(xiāo)售收入增速開(kāi)始放緩，利潤(rùn)率下滑，導(dǎo)致的房企資金短缺等問(wèn)題也越來(lái)越 突出。
“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)告別飛速發(fā)展時(shí)代，人均超過(guò)1.1間房，那么這個(gè)城市的需求就是飽和了，目前，房?jī)r(jià)有能力推升的城市只有10個(gè)左右，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已勢(shì)不可擋?！苯?，諾遠(yuǎn)資產(chǎn)主辦的中國(guó)資產(chǎn)管理行業(yè)高峰論壇上，萬(wàn)科企業(yè)集團(tuán)前**副總裁毛大慶道出了目前房企突圍不得不面臨的事實(shí)，隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代到來(lái)，沒(méi)有互聯(lián)網(wǎng)思維做不好房地產(chǎn)。房企多元化，新品類(lèi)經(jīng)營(yíng)才是王道。
而在漢富城開(kāi)執(zhí)行董事&漢富控股副總裁楊彬看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)要突圍，必須擺脫傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)募集基金投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)再進(jìn)行招商運(yùn)營(yíng)，引進(jìn)發(fā)展中的中小型企業(yè)。
對(duì)于目前新房入市的價(jià)格，毛大慶認(rèn) 為已經(jīng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了住房剛需的承載能力?！斑@些剛需又需要房子，實(shí)際上又買(mǎi)不起一所房子，這個(gè)怎么辦？刺激了很多新的、持有性和經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)品類(lèi)，比如 青年公寓等等，包括把存量資產(chǎn)進(jìn)行改造，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性的公寓出租，填補(bǔ)這些城市的住房需求。”對(duì)于后房產(chǎn)時(shí)代房企轉(zhuǎn)型實(shí)例，毛大慶這樣舉例。
有意思的行業(yè)現(xiàn)象是，多位行業(yè)大佬認(rèn)為，中國(guó)未來(lái)會(huì)面臨一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的房地產(chǎn)分化期和消化期。不過(guò)，他們同樣認(rèn)為，大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的推動(dòng)下，國(guó)內(nèi)部分城市出現(xiàn)了房產(chǎn)新需求。
上海聯(lián) 創(chuàng)國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)董事長(zhǎng)薄曦就指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在增量向下走的情況下，仍然存在大量的增量房。“現(xiàn)在房地產(chǎn)的銷(xiāo)售量是40%賣(mài)不出去，還存在大量的增量 房，在可見(jiàn)的未來(lái)，增量房產(chǎn)在不斷地利用和改造，并面臨橫向和縱向兩個(gè)方面的變革，還有很長(zhǎng)的路要走?！彼J(rèn)為，中國(guó)將會(huì)出現(xiàn)增量房地產(chǎn)不斷進(jìn)行利用改 造，無(wú)論從開(kāi)發(fā)商，到投資人，未來(lái)可關(guān)注存量房產(chǎn)的更新?lián)Q代。
“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型了，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代轉(zhuǎn)型了，90后成為客戶(hù)了，我覺(jué)得這個(gè)是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一次重要進(jìn)步的推動(dòng)力的開(kāi)始，這是很好的一個(gè)事情，但是今天 如果是不懂得客戶(hù)變了，不懂得他們是在互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)大的人的需求的話(huà)，我想房子蓋好了仍然沒(méi)有人要?！泵髴c補(bǔ)充道，后房產(chǎn)時(shí)代的房企，要去懂得新的客戶(hù)是什 么，他們要什么，他們要什么樣的辦公環(huán)境，什么樣的居住和商業(yè)環(huán)境?！拔蚁胪ㄟ^(guò)這個(gè)理解和懂得，慢慢中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)摸索新的方向出來(lái)，這不動(dòng)產(chǎn)會(huì)抬升，這個(gè) 可能是一個(gè)很有意思的未來(lái)方向?！?/p>
地產(chǎn)仍是安全的投資選擇？
在房產(chǎn)企業(yè)正膠著轉(zhuǎn)型之下，房地產(chǎn)投資的魅力對(duì)于國(guó)人似乎正在下降。不過(guò)，第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)執(zhí)行主編楊宇東則認(rèn)為，未來(lái)在中國(guó)做房地產(chǎn)投資，從安全的角度來(lái)看，房地產(chǎn)還是安全的選擇，但要把握住安全的底線(xiàn)在哪里。
“北上廣深，流入人口比較多，另外還有一些創(chuàng)業(yè)企業(yè)密集的城市，都是值得投資的方向?！彼赋?，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)或也會(huì)進(jìn)入一種常態(tài)，呈現(xiàn)區(qū)域 化的特點(diǎn)。對(duì)于投資選擇，他舉例稱(chēng)：“要么是像上海，一方面流入的人口比較多。另一方面是金融的人才聚集，有點(diǎn)像華爾街像紐約。這是房子的中心地段，房子 的剛需還是存在。第二類(lèi)可能是比較靠近一些創(chuàng)業(yè)的集聚的地區(qū)，至少是阿里起來(lái)之后，杭州的房?jī)r(jià)漲得很高?！?/p>
值得一提的是，由于近兩年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)反復(fù)，股市起伏震蕩，國(guó)內(nèi)部分投資者關(guān)注點(diǎn)放到了海外房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟首任主席&中投漢富共贏(yíng)基金創(chuàng)始合伙人陳梁在論壇上稱(chēng)，有數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在的海外投資方興未艾，去年美國(guó)整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中國(guó)的買(mǎi)家占了三成有余。
對(duì)于熱衷海外房地產(chǎn)投資的人群，安永合伙人殷國(guó)偉則給出了建議，他認(rèn)為，人民幣匯率波動(dòng)加劇，未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)如何，難下定論，也借著這個(gè)可能 性，投資人人民幣變成是本金，在國(guó)外的市場(chǎng)上，或可得到一定匯率的回報(bào);其次，國(guó)外投資是一個(gè)很復(fù)雜的市場(chǎng)，門(mén)檻很高，不能與國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)做橫向?qū)Ρ?，目?也暫時(shí)不會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)投資產(chǎn)生威脅;最后，他認(rèn)為，投資人在海外投資的目的是復(fù)雜的，海外置業(yè)之前要對(duì)自己的投資目的有清楚的定位，要降低風(fēng)險(xiǎn)，需把資金交給專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)打理。
對(duì)于目前的海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)鐵獅門(mén)**副總季泰力則稱(chēng)，目前海外房地產(chǎn)投資有很大的機(jī)會(huì)，回報(bào)可能給投資人有一個(gè)新的投資的方向?！?014年大家到海外購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，現(xiàn)在是在海外，特別是在美國(guó)，整個(gè)的基本面都比較(國(guó)內(nèi))強(qiáng)一些?！彼@樣稱(chēng)。
（原標(biāo)題：后房產(chǎn)時(shí)代房企忙轉(zhuǎn)型 地產(chǎn)投資仍是安全選擇?）
