6年前在海淀區(qū)花1003萬余元買了一套保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的西山林語別墅，誰知到現(xiàn)在一天都沒法住，還打了三年維權(quán)官司。
石先生向《法制晚報》記者了解釋，這是因為他的車庫、地下室頻繁雨水倒灌。*嚴(yán)重的一次，灌進(jìn)去的水深達(dá)一米五。為了維修，物業(yè)人員在地下室挖了7個深坑，*大的直徑一米多。
法院審理后認(rèn)定，保利房地產(chǎn)公司未按圖紙對排水管走向及雨水井施工，不符合圖紙設(shè)計要求及國家標(biāo)準(zhǔn)。
9月18日，北京市第一中級法院再審裁定保利地產(chǎn)修房并賠償27萬余元。
業(yè)主遭遇
別墅被指交房時存質(zhì)量問題
石先生是個生意人，2009年上半年，他看到保利西山林語別墅的宣傳，決定買一套。
2009年7月1日，石先生以妻子與岳父作為共同房屋買受人，與保利地產(chǎn)公司簽訂合同，購買坐落于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)冷泉村的一套西山林語別墅。
房屋建筑面積近500平方米，地上兩層，地下一層，石先生一共交納房款1003萬余元。
2009年8月，保利地產(chǎn)通知石先生收房，但收房時，石先生發(fā)現(xiàn)多處質(zhì)量問題。
“頂層屋面有兩處滲漏痕跡;一層北陽臺頂面和一層南次臥室頂面有滲透痕跡;外立面防水木進(jìn)水變形、脫皮、腐朽;室內(nèi)墻面開裂較多;樓梯周邊和雨水管出水口無散水、小院無排水溝，雨水直接進(jìn)入墻基!”石先生說，因此他當(dāng)時拒絕收房。
雨水兩年兩次倒灌進(jìn)地下室
“2011年夏天，我們小區(qū)北邊的房子都有雨水倒灌情況，我家*嚴(yán)重!”石先生說，因排水需要，物業(yè)人員在他家地下室挖了3個深坑，2012年春天回填。
石先生回憶，2012年夏天的一天，西山林語的大部分地下室出現(xiàn)雨水倒灌，水從排水溝中排水管溢出，流入地下室。物業(yè)人員又在他家地下室挖了7個深坑用于排水，至今未回填。
針對石先生所說的問題，記者到西山林語別墅區(qū)實地探訪。
別墅區(qū)大門口“保利西山林語別墅區(qū)平面圖”顯示小區(qū)內(nèi)有一條“北環(huán)路”。這條路的北側(cè)有25套別墅。這個位置，在小區(qū)里地勢較低。
法晚記者看到，“北環(huán)路”北側(cè)已經(jīng)入住的別墅，多數(shù)業(yè)主把自家車庫封死。
“不封死，雨水大了就會倒灌。有的業(yè)主把房子布局都改了?！笔壬忉尅?/p>
記者到了石先生家。他的別墅外墻看上去已經(jīng)十分破舊，外墻的防水木已經(jīng)腐朽。
別墅居室比車庫高七八個臺階，雨水倒灌每次都發(fā)生在下沉式的車庫。車庫坡度約有10度，車庫門口有一條大約2米長、50厘米寬、30厘米深的排水溝。
車庫門的底部，筑起一道高約50厘米的坎兒。“這是用來防雨水倒灌的，是物業(yè)后來砌的?！笔壬f。
為排積水地下室挖7個深坑
房屋的車庫和地下室相連相通，從車庫向下走四五個臺階就通到地下室。地下室里有7個坑，直徑*大的1米多，深七八十厘米。直徑*小的坑也有60厘米，深三四十厘米。石先生說，這些就是物業(yè)挖的坑，用來排積水。
石先生蹲在*大的坑邊，用手比劃著解釋：“地下室是水泥地面，不滲水，只能往下挖坑，讓水泥層下的土層去滲水?！?/p>
說完他站起來走到墻邊：“上面的印跡是2012年那次留下的，整個地下室都被淹沒了。下面還有個印跡，是2011年夏天下雨倒灌留下的。”
記者注意到，上面的那條雨水倒灌痕跡距地面有1.5米高，下面的痕跡距地面大約有50厘米。墻面已經(jīng)變黑發(fā)霉。
雙方說法
業(yè)主要求保利賠償200余萬元
2013年1月18日，石先生委托專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，結(jié)論為房屋設(shè)計存在問題，無法滿足排水需要。
石先生說，由于房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重，即便前些年別墅行情好也賣不掉，又沒法住。
石先生委托律師給保利地產(chǎn)發(fā)過律師函，但對方并沒給出解決方案。
于是，石先生起訴至海淀法院，請求判決保利地產(chǎn)出示規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件、建筑工程竣工驗收備案表、商品房的面積實測技術(shù)報告表、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、住宅工程分戶驗收表的原件并提供復(fù)印件，對地下室積水問題進(jìn)行修復(fù)，賠償逾期交房違約金以及房屋租金損失203萬余元，賠償物業(yè)費(fèi)損失4萬余元，并承擔(dān)鑒定費(fèi)5萬元。
保利辯稱倒灌因當(dāng)?shù)厥姓浜?/strong>
保利地產(chǎn)在法庭上辯稱，該公司已經(jīng)按照合同約定提供了合同所約定材料，且石先生一方已經(jīng)收房，保利地產(chǎn)對屬于房屋保修的部分是同意維修的，因此不存在逾期交房，不應(yīng)支付逾期交房違約金。
石先生一方不止有這一處房屋，因此房屋租金損失不應(yīng)支付。
保利地產(chǎn)還認(rèn)為，房屋地下室進(jìn)水的問題不屬于房屋質(zhì)量問題，它是冷泉地區(qū)市政排水設(shè)施落后造成的，該地區(qū)沒有標(biāo)準(zhǔn)的市政管道，是這樣的城市現(xiàn)狀引發(fā)積水問題，屬于不可抗力或者是屬于政府原因。
另外，保利地產(chǎn)也不同意支付物業(yè)費(fèi)，對石先生自行委托做出的鑒定結(jié)論也不認(rèn)可。
法院審理
鑒定顯示排水未按照圖紙施工
訴訟過程中，石先生一方向海淀法院申請進(jìn)行鑒定，海淀法院接受了石先生一方的申請鑒定請求，委托北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心對石先生房屋地下室雨水倒灌的成因以及排水設(shè)計是否符合國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了鑒定。
2014年5月22日，北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心做出鑒定結(jié)論：涉案房屋車庫前排水溝內(nèi)排水管走向以及相對應(yīng)雨水井未按照圖紙施工。
鑒定結(jié)論中還顯示：排水溝內(nèi)直徑100mm排水管與房屋前道路雨水井內(nèi)直徑300mm排水管連接部位未見相應(yīng)檢查井，不符合圖紙設(shè)計要求及相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。
鑒定中心還發(fā)現(xiàn)，房屋汽車坡道頂端未設(shè)置與坡道同寬的截留水溝，不符合相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。房屋汽車庫應(yīng)設(shè)置集水坑和排水泵。
綜上，鑒定中心推斷涉案房屋發(fā)生雨水倒灌的成因為：由于房屋靠近小區(qū)雨水排水系統(tǒng)末端，當(dāng)雨水排水量較大、雨水無法通暢排入小區(qū)外市政排水設(shè)施時，形成雨水井內(nèi)積水，水位超過相對高度為-0.45m時(水位超過雨水井高度時)，就會形成地下室雨水倒灌。
法院一審判保利修房并賠27萬
海淀法院審理后認(rèn)為，根據(jù)鑒定結(jié)論，保利房地產(chǎn)公司存在設(shè)計問題及未按圖紙施工問題，保利房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)按照圖紙設(shè)計要求、相關(guān)國家標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對地下室、車庫進(jìn)行修復(fù)，修至地下室、車庫不積水為止。
根據(jù)保利房地產(chǎn)公司提交的移交清單，石先生一方于2009年12月31日收到房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書等，故法院對石先生一方要求判決被告保利房地產(chǎn)公司提交房屋所有材料的訴訟請求不予支持。
石先生一方主張房屋存在滲漏痕跡、墻面開裂等問題，但法院審理后認(rèn)為，這些問題完全可以通過維修解決，不構(gòu)成合同約定的逾期交房。
法院認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)雙方認(rèn)可的地下室、車庫面積168平方米，參照涉案房屋所在的西北旺地區(qū)住房租賃交易的平均價格，對石先生一方不能使用車庫、地下室的損失進(jìn)行補(bǔ)償。
別墅居室存在積水、滲漏、墻面開裂等問題，可以通過維修解決，不完全影響房屋的正常使用，因此，法院對石先生主張的物業(yè)費(fèi)賠償不予支持，鑒定費(fèi)則由保利地產(chǎn)承擔(dān)。
2015年3月2日，海淀法院一審宣判。法院判決保利地產(chǎn)三個月內(nèi)對石先生所購房屋地下室、車庫按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工、修復(fù)，至地下室、車庫不積水為止;賠償石先生人民幣278964元;駁回石先生一方其他訴訟請求。
市一中院再審裁定維持原判
判決后，石先生一方不服，上訴至北京市第一中級法院。
石先生一方認(rèn)為，驗收房屋的時候發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，對方至今未能交付符合約定的房屋，應(yīng)當(dāng)支付逾期交房違約金。一審法院判決是根據(jù)涉案房屋地下室和車庫面積占整個房屋面積比例和考慮平均租賃價格確定損失，這種方式不合理。
石先生一方還認(rèn)為，因房屋質(zhì)量問題，導(dǎo)致其交納了物業(yè)費(fèi)但是無法享受服務(wù)，這個損失應(yīng)該由保利地產(chǎn)承擔(dān)。
在石先生一方上訴期間，保利地產(chǎn)還堅持認(rèn)為，倒灌主要原因是雨水量過大造成的，不屬于房屋質(zhì)量問題。
法院二審認(rèn)為，雨水倒灌僅造成地下室、車庫無法使用，一審法院按照地下面積計算空置損失合理。
同理，石先生一方也不能證明雨水倒灌必然導(dǎo)致房屋整體空置，因此對其主張由被告賠償物業(yè)費(fèi)亦不支持。
2015年8月11日，北京市第一中級法院終審判決駁回上訴，維持原判。
二審判決后，石先生一方向北京市第一中級法院申請再審。
2015年9月18日，石先生收到法院作出的再審裁定，結(jié)果還是維持原判。
（原標(biāo)題：市民千萬元別墅遭雨水倒灌車庫 開發(fā)商:市政落后）
