2015博鰲房地產(chǎn)論壇在房地產(chǎn)的策源地——海南正式開啟大幕。本次大會的主題為“轉(zhuǎn)型時期的中國房地產(chǎn)”。朱中一、樊綱、陳啟宗、劉曉光、任志強、楊麗娜等地產(chǎn)界大佬聚首論劍，為轉(zhuǎn)變中的中國房地產(chǎn)尋找*好的路徑，一起走向房地產(chǎn)新時代。

今年，是博鰲房地產(chǎn)論壇的第十五個年。十五年時光，博鰲房地產(chǎn)論壇始終堅持高舉"反思中國地產(chǎn)興衰成敗、啟迪地產(chǎn)新思維"的旗幟，并成長為中國房地產(chǎn)業(yè)*權(quán)威、規(guī)格*高、規(guī)模*大、影響*廣的全行業(yè)論壇。

“現(xiàn)在賣的不是房子，是生活”

房地產(chǎn)大佬齊聚博鰲把脈房產(chǎn)業(yè)走勢

“房地產(chǎn)行業(yè)從*房子到房子不大好賣，再到后面是個性化定制，開發(fā)也是從原來的以房產(chǎn)品開發(fā)為主，變成更加注重服務(wù)?！本G城集團執(zhí)行總經(jīng)理、2015博鰲論壇會場主辦地藍灣小鎮(zhèn)總經(jīng)理郭曉明在接受采訪時表示，如今的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)從原先的以房產(chǎn)品開發(fā)為主，變成更加注重服務(wù)，“賣的不是房子，是生活?！?/p>

來自全國各地的1000余名地產(chǎn)商及專家學(xué)者會聚一堂，剖析當(dāng)前政策調(diào)控和房地產(chǎn)形勢，研判互聯(lián)網(wǎng)對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響。論壇正式開幕前夕，不少房地產(chǎn)企業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)的負(fù)責(zé)人提前來到會場，接受媒體采訪。

專訪

 武漢乃“兵家”必爭之地

——新城控股集團副總裁歐陽捷

新城控股集團有限公司（下稱“新城”）這個發(fā)跡于常州的房地產(chǎn)企業(yè)，對于很多武漢人來說或許有些陌生，可提到新城春天里，業(yè)內(nèi)人士和關(guān)注四新片區(qū)的人都會知道。記者在博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場對新城控股集團副總裁歐陽捷進行了專訪。

歐陽捷在接受記者專訪時表示：“在中國歷史上，能稱之為‘大’的只有兩個地方，上海和武漢。武漢作為中部地區(qū)的中心城市，城市規(guī)劃定位正在不斷升級，從中部區(qū)域中心上升為國家戰(zhàn)略中心?！睔W陽捷提到，“毫無疑問，武漢是我們的戰(zhàn)略投資要地，也是兵家必爭之地?！?br/>

新城在武漢最新推出的新城璟悅城體量有50多萬方，體量足夠大，意味著新城已經(jīng)在武漢站穩(wěn)腳跟。歐陽捷表示，對武漢市中心的地塊，雖然很渴望，但是不強求。

拿地是*重要也*耗時的環(huán)節(jié)。“新城從拿地到項目封頂，一般控制在15個月左右，商業(yè)項目最快拿地后20個月開業(yè)，這是我們一直采取的高周轉(zhuǎn)運作模式。目前，武漢*大的問題就是凈地出讓的地塊非常少。如果涉及到拆遷，新城一般不太會去介入，因為一旦介入，將會有大量資金沉陷其中?！?br/>

據(jù)介紹，新城控股獲取商業(yè)地有三個原則：要在城市比較重要的位置，屬于城市中心、副中心，或者未來新城市的中心；商業(yè)地價不能過高，要保證所有現(xiàn)金流平衡；高周轉(zhuǎn)模式，前期的地勘要非常細致。

對于目前地產(chǎn)圈盛行的房企抱團取暖模式，合作拿地、合作開發(fā)等形式，新城控股也在積極運作。據(jù)歐陽捷介紹，“我們將在武漢尋找各種各樣的機會，也不會排除跟當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的機會，他們?nèi)ネ瓿汕捌诘耐恋厥召徍筒疬w，我們來接手余下的工作?！?br/>

同時，歐陽捷表示，2015年經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場是跟著整體經(jīng)濟轉(zhuǎn)動的，經(jīng)濟迎來新常態(tài)，房地產(chǎn)必然也是新常態(tài)。這種新常態(tài)意味著房地產(chǎn)之前狂飆突進的發(fā)展速度會減緩，房地產(chǎn)市場將進入深度調(diào)整期。

投資者買房，哪兒貴買哪兒

——保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英

“如果是從投資的角度買房，哪兒貴，買哪兒，專門買北京上海的中心地段。如果是自住，就要考慮這房子打動你的是什么？”保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英接受記者專訪時，從購房者和房地產(chǎn)從業(yè)者等多個角度為大家指點迷津。

在余英看來，因為升值空間巨大，投資者熱情高漲，所以北上廣深和沿海城市未來必定是大型房企的主戰(zhàn)場。

進入了后黃金時代，房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型發(fā)展？余英預(yù)測，未來一段時間房地產(chǎn)企業(yè)會逐漸分化，并形成一些戰(zhàn)斗群，大的房地產(chǎn)企業(yè)深耕一線城市，二線城市專注于**性資源，小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間越來越小，只有依附于大型房企產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中生存下去。

余英也認(rèn)為，人才和資金的流動將給市場帶來更多的可能性?！皷|北、中西部地區(qū)的人口正在大量往沿海地區(qū)遷徙，我們發(fā)現(xiàn)沿海地區(qū)的三房特別好賣，都是一家三代從東北或中西部地區(qū)舉家搬遷過來的。因此，沿海地區(qū)也要警惕大城市病?！?/p>

目前的戶型趨勢是走“兩端”

——清控人居集團董事、洲聯(lián)集團總裁劉力

對近期不少開發(fā)商推出小戶型別墅、70多平方米做四房的現(xiàn)象，清控人居集團董事、洲聯(lián)集團總裁劉力認(rèn)為，這是目前的趨勢之一。

“目前在戶型方面，跟以前的銷售主力相比是走兩端了。一個是小戶型和超小戶型，因為對像北京上海這樣的大都會來講，房價這么高，如果一個基本戶型的面積還是一兩百平方米，那動輒就是上千萬的房產(chǎn)，那肯定是太高了。”劉力介紹，他們公司做過的*小面積的戶型是24平方米，而其他企業(yè)還有15平方米、18平方米的，這個是未來的發(fā)展趨勢，“因為大城市里有大量的年輕小白領(lǐng)，他們的需求量是非常大的，對一個均價一萬一平的省會城市，一個24萬元的房子，首付可能才8萬元，那么年輕人自己都能支付得起。我們?nèi)绻匆幌聳|京、香港，大量的房子也都是小戶型?！?/p>

另外一個趨勢就是高端大戶型的開發(fā)，“這個主要針對中產(chǎn)階級，他們自己住著的一套可能并不能滿足他們所有的需求，比如沒有花園、沒有泳池等，滿足不了他們希望能一直住到退休的需求。我們把這種住宅叫‘終極住宅’，這個在大城市里的需求量也是巨大的?！眲⒘榻B，這種“終極住宅”是把一些配套設(shè)施一起解決，比如恒溫、恒濕、恒氧等。

談房地產(chǎn)業(yè)變化

——綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理郭曉明

打造高端度假居住小鎮(zhèn)

從事地產(chǎn)行業(yè)“一不小心”就20多年了，綠城集團執(zhí)行總經(jīng)理郭曉明經(jīng)歷了我國地產(chǎn)的幾個重大轉(zhuǎn)折點，包括2005年、2008年、2013年幾個難關(guān)。

郭曉明表示，房子只是一個殼，“我們承載的是老人、小孩、業(yè)主在里面的居住生活，所以我們更加關(guān)注服務(wù)方面，我們綠城現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型是‘綜合生活服務(wù)商’，賣的不是房子，是生活。”

本屆博鰲論壇會場主辦地藍灣小鎮(zhèn)，郭曉明從看地階段就參與了。當(dāng)年是2007年，綠城已經(jīng)在杭州的千島湖開始做旅游度假地產(chǎn)——千島湖的喜來登酒店，有人跟浙江綠城房地產(chǎn)集團董事長宋衛(wèi)平說，海南博鰲有塊地，你來看看。當(dāng)時飛機到達亞龍灣，宋衛(wèi)平來一看，亞龍灣的酒店已經(jīng)做得很好了，而綠城那時候才開始做第一個五**酒店，他當(dāng)即下令，兩百多名高管全部趕到亞龍灣，把亞龍灣所有酒店住了個遍，去體驗和學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)鼐频暧心男┳龅煤谩?br/>

北緯18度，在這條地球上*適宜度假的緯度線上，海南牛嶺以北的氣候比較像亞熱帶，以南才是真正的熱帶，而選地要到牛嶺以南選，就是香水灣、清水灣、海棠灣、亞龍灣、三亞灣?！爱?dāng)初我們看地從海口一路看下來，全去看過，最后看中了陵水的地，陵水縣跟三亞灣有點不同的地方，就是陵水縣海景地是有70年住宅產(chǎn)權(quán)的，現(xiàn)在一些臨海的地方都是40年的酒店產(chǎn)權(quán)?！惫鶗悦鹘榻B，當(dāng)時跟地方政府也溝通了很多，怎樣打造一個“后亞龍灣時代”，不能跟三亞的海灣一樣，都是酒店挨著酒店，“那樣永遠都是一個度假的場所，既然是70年產(chǎn)權(quán)，那肯定是住宅為主的，酒店點綴在其中，主人是業(yè)主?！?br/>

綠城最后選的這塊地，是個背山面水的南向海灣，風(fēng)浪較小。項目拿到以后，郭曉明壓力也挺大的，“雖然是自己來看的地，但當(dāng)時海岸線其他地方大多開發(fā)完了，那么多項目，怎樣能夠脫穎而出？”他們做了兩年的調(diào)研和設(shè)計，跑了邁阿密、黃金海岸、東南亞等所有跟海岸物業(yè)有關(guān)聯(lián)的地方。

*初定位的“高端度假產(chǎn)品”，被宋衛(wèi)平糾正：**不能只做度假，*起碼要從度假轉(zhuǎn)到居住上來。所以南灣小鎮(zhèn)定位為“高端度假居住小鎮(zhèn)”。項目在2010年的六七月份動工，2011年初開始開放銷售，“一開始的時候，確實是我們的一些忠實客戶，我們的‘綠粉’來追捧這個項目，他們甚至在沒來看過、沒有樣板間的情況下，完全是出于信任就下單了。”郭曉明介紹，當(dāng)初半個月在杭州賣了21億，項目一炮打響。

談地產(chǎn)金融

——永正資本總裁王威

未來地產(chǎn)企業(yè)沒有金融能力只能做打工者

房地產(chǎn)和金融結(jié)合是大勢所趨，而且已經(jīng)進行了很多年?！爸徊贿^以前的結(jié)合形式比較單一，就是上市公司，可以去融資、發(fā)債，而未來的形式將非常多樣化，包括房地產(chǎn)私募基金等，各大保險公司也會大舉進攻房地產(chǎn)企業(yè)?！庇勒Y本總裁王威認(rèn)為，未來如果一家房地產(chǎn)企業(yè)本身沒有金融能力，或者沒有自己的金融平臺的話，它只能做金融資本和大機構(gòu)的打工者，它自己的話語權(quán)肯定不如以前。

房地產(chǎn)基金這幾年發(fā)展得不錯，但從去年開始受到了比較嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，王威認(rèn)為，這種挑戰(zhàn)一方面是大勢所趨：如果大家都不想買房子，自然就不會去買房地產(chǎn)基金；第二個原因是股市的替代效應(yīng)，房地產(chǎn)基金投三五年才能給客戶每年10%—13%的回報率，投資者不太接受。

他對房地產(chǎn)基金的理解是，過去幾年，房地產(chǎn)基金是用*貴的錢去做風(fēng)險*高的生意，“就是用15%—20%的錢去做一些債權(quán)型的生意，2010年開始的這四五年，主流模式是以高利息給一些銷售型的開發(fā)業(yè)務(wù)提供融資性的支持?！?br/>

“但我們看國際市場，他們是用*便宜的錢去做風(fēng)險*低的事情，簡單來說就是用長期資金去投資持有型的不動產(chǎn)，像商業(yè)地產(chǎn)、辦公樓、工業(yè)地產(chǎn)等。”他認(rèn)為，未來房地產(chǎn)基金市場會走回股權(quán)型的、持有型的模式，“這樣才能回歸房地產(chǎn)基金的本質(zhì)。當(dāng)然難度也是*大的，至少需要五年時間?！?/p>

對房地產(chǎn)的總體趨勢，王威認(rèn)為，除了一線城市，一手房市場即銷售型地產(chǎn)的市場是在萎縮，未來很大的增量市場應(yīng)該在存量房地產(chǎn)，未來大有可為的區(qū)域恰恰是在非住宅類或非銷售型。

而對目前市場上對商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化、泡沫化的質(zhì)疑，王威認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)實際上從去年開始已經(jīng)進入了資產(chǎn)管理時代，“以前的不動產(chǎn)行業(yè)，銷售型房地產(chǎn)的業(yè)績非常好、利潤非常高，所以大家普遍忽視了對持有型地產(chǎn)的利潤、收益率的要求，而資產(chǎn)管理恰好是，他要平衡好收益率跟招商、租賃、開業(yè)率等其他指標(biāo)的關(guān)系，就是一定要考慮盈利與否的問題，這個理念從去年開始，包括萬達等，已經(jīng)轉(zhuǎn)變了?！?/p>

“現(xiàn)在很多開發(fā)商考慮的問題是，要不要去地產(chǎn)化。”王威介紹，很多開發(fā)商已不是轉(zhuǎn)型，而是轉(zhuǎn)行，這在他身邊不少開發(fā)商朋友身上已經(jīng)發(fā)生了。投資化也是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的一個趨勢，就是已經(jīng)不做開發(fā)，而是把錢拿出來做投資；再就是多元化，從住宅轉(zhuǎn)向大量其他類型的地產(chǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流等；還有就是一體化，上下游產(chǎn)業(yè)鏈會整合，區(qū)域性企業(yè)會專注于在這個區(qū)域做深做強，整合上下游供應(yīng)鏈；最后就是前文所述的金融化。

談房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)

——華燕房盟董事長胡書芳

3D看房系統(tǒng)比傳統(tǒng)看房效率高16倍

上海華燕房盟網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司（下稱“華燕房盟”）號稱“房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)第一股”，在新三板綜合排名第19位。

 5月5日，華燕房盟發(fā)布了新一代互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)O2O整合服務(wù)平臺——云燕安家。對于該平臺的定位，華燕房盟董事長胡書芳介紹，“現(xiàn)在在市場上，獲得信息的成本是零，但選擇信息的成本非常高，華燕房盟也是為了解決用戶的痛點。客戶從想買房，到選擇房子，到真正去售樓處看房，這段時間非常長，有的長到一年甚至兩年。而現(xiàn)代社會*值錢的就是時間，所以我們把這段時間省下來，打造一個3D看房，不受時間和空間的限制，用碎片化的時間去選房。這個3D看房可以讓客戶看房的體驗和在現(xiàn)場、售樓處一模一樣，甚至能看到冬至這天陽光對這個房子的照射是幾個小時?？梢钥s短客戶原先從選擇房子到到現(xiàn)場看房的時間?！彼榻B，這個3D看房系統(tǒng)，比傳統(tǒng)看房的效率提高了16倍。

對于房地產(chǎn)以后的發(fā)展趨勢，胡書芳認(rèn)為，以后的房地產(chǎn)開發(fā)可能不會像現(xiàn)在這樣容易，客戶的需求也不一樣了，“比如眾籌方式，可以把‘房奴’轉(zhuǎn)化為‘股東’，以后客戶買房子的總成本可能會得到很大程度的降低，這其實是個提高效率的過程?！?br/>

對本屆博鰲房地產(chǎn)論壇的主題是“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”，胡書芳認(rèn)為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)是個常態(tài)，“現(xiàn)在**不變的就是變。”開發(fā)商應(yīng)該以用戶為中心去做產(chǎn)品，從過去的做出產(chǎn)品再推銷的橫向模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橛脩粼谥行模械难邪l(fā)、市場、營銷等都是圍繞這個中心展開的圓形模式。

（原標(biāo)題：房企大佬聚首博鰲論劍房地產(chǎn)掘金）