近日，看到一條新聞，武漢將為經(jīng)濟(jì)適用房出臺(tái)新規(guī)，購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房可以上市交易，但購(gòu)買(mǎi)期限要滿(mǎn)5年，且必須上繳買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的70%作為土地收益。

    小編從武漢市房管局等渠道獲悉，該意見(jiàn)以“武政規(guī)【2012】14號(hào)”文的形式下發(fā)，針對(duì)2007年之后購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房上市交易。但目前操作細(xì)則尚未出臺(tái)，因此暫時(shí)還無(wú)法受理買(mǎi)賣(mài)經(jīng)適房，或變更房產(chǎn)登記。

　　其實(shí)早在2006年武漢就已經(jīng)出臺(tái)規(guī)定，允許購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房滿(mǎn)5年的進(jìn)行上市交易，并要求繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款。但土地收益如何收取一直沒(méi)有明確，導(dǎo)致不少已滿(mǎn)5年的經(jīng)適房實(shí)質(zhì)上不能交易。畢竟那時(shí)候的經(jīng)濟(jì)適用房概念與現(xiàn)在不一樣，銷(xiāo)售方式也不太一樣。　　
　　“（武政規(guī)【2012】14號(hào)）是7月16日正式下發(fā)的，目前確定的是總原則，即房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的七成（*高）需上繳。”武漢市房管局相關(guān)人士透露，待操作細(xì)則確定后，經(jīng)適房上市交易將正式開(kāi)啟。

　　值得注意的是，經(jīng)適房上市交易需繳納房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的七成，初步確定只針對(duì)2007年以后購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)適房，且購(gòu)買(mǎi)年限要滿(mǎn)5年。記者了解到，目前尚需細(xì)化的操作在于，不同年限的經(jīng)適房交易，收取差價(jià)的比例會(huì)有差異（*高為七成）。同時(shí)，地方政府對(duì)已出售經(jīng)適房有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)價(jià)格如何制定也需標(biāo)準(zhǔn)化。

　　根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。在房屋、土地登記部門(mén)辦理權(quán)屬登記時(shí)，分別注明“經(jīng)濟(jì)適用住房”和“劃撥土地”字樣，這就意味著經(jīng)適房無(wú)法像一般商品房那樣交易。
　　七成比例究竟如何確定
　　2007年，市民李先生通過(guò)搖號(hào)，購(gòu)買(mǎi)了位于徐東大街附近的一處經(jīng)適房，86平方米的房子總價(jià)26萬(wàn)元，現(xiàn)在該區(qū)域的商品房均價(jià)接近1萬(wàn)元?！拔椰F(xiàn)在還沒(méi)有轉(zhuǎn)讓意愿，但小孩長(zhǎng)大后，可能會(huì)賣(mài)掉，再買(mǎi)一套大的。”李先生說(shuō)，但房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的七成要上繳有些高?！半m然當(dāng)初買(mǎi)房每平方米只有3000元，但我裝修也花了幾萬(wàn)元，加上銀行貸款利息也不少，如果只能獲得三成差價(jià)，感覺(jué)有些虧。

　　不僅如此，也有部分經(jīng)適房用戶(hù)認(rèn)為，當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)沒(méi)算地價(jià)，現(xiàn)在補(bǔ)這個(gè)地價(jià)不就行了？仍以李先生為例，當(dāng)初購(gòu)房時(shí)他沒(méi)有支付的樓面地價(jià)2000元不到，那么現(xiàn)在要上市交易，應(yīng)補(bǔ)足17萬(wàn)元的地價(jià)。但如果按房屋差價(jià)的七成上繳，以每平方米8000元售房?jī)r(jià)計(jì)算，他需要上繳近30萬(wàn)元。

　　那么上述兩種計(jì)算方式，到底哪一種更為合理？

　　值得注意的是，當(dāng)初市民購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房，由于用地性質(zhì)為劃撥，因此房?jī)r(jià)中不含地價(jià)，帶有政府補(bǔ)貼性質(zhì)?，F(xiàn)在繳納土地收益，在于將劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，也意味著賣(mài)房就放棄了政府補(bǔ)貼。李先生當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，周邊商品房售價(jià)在7000元左右，目前已上漲到萬(wàn)元。但武漢從2007年以來(lái)，到近期幾個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目，單價(jià)依然維持在3000元左右。“2007年以來(lái)，武漢經(jīng)適房與商品房的價(jià)格差越來(lái)越大，就是因?yàn)榈貎r(jià)漲幅遠(yuǎn)超物業(yè)增值。”湖北房地產(chǎn)學(xué)會(huì)專(zhuān)家委員殷躍建認(rèn)為。

　　在他看來(lái)，當(dāng)初李先生所在區(qū)域的樓面地價(jià)可能不到2000元，而現(xiàn)在已經(jīng)飆升到5000元左右。當(dāng)初他能以每平方米3000元購(gòu)房，在于未支付2000元的地價(jià)，現(xiàn)在假設(shè)他以8000元單價(jià)轉(zhuǎn)讓?zhuān)档?000元中絕大部分都是土地升值部分。因此按房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的七成上繳，相當(dāng)于李先生放棄政府補(bǔ)貼的地價(jià)并補(bǔ)足土地增值收益，這個(gè)比例設(shè)置合情合理。
　　政府可以?xún)?yōu)先回購(gòu)經(jīng)適房
　　經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)部分屬于購(gòu)買(mǎi)人，既然業(yè)主擁有這個(gè)財(cái)產(chǎn)，從法律上講就有交易的資格，目前武漢市出臺(tái)交易規(guī)則，也是確保經(jīng)適房業(yè)主的權(quán)益。除此之外，武漢出臺(tái)經(jīng)適房交易規(guī)則，更在于讓有限的房源進(jìn)入流轉(zhuǎn)，從而幫助更多的中低收入家庭。

　　記者了解，住建部之所以為經(jīng)適房上市交易設(shè)置“5年大限”，源于這段時(shí)間內(nèi)，經(jīng)適房業(yè)主由于經(jīng)濟(jì)狀況改善，可能會(huì)有賣(mài)房重新購(gòu)房的需求。同時(shí)，經(jīng)適房不應(yīng)該是存量資產(chǎn)，即一戶(hù)家庭入住后，就再也不能搬出來(lái)。

　　以武漢為例，2010年即提出未來(lái)5年要建設(shè)5.8萬(wàn)套經(jīng)適房，這個(gè)量不可謂不大。但武漢各個(gè)主城區(qū)都有數(shù)千戶(hù)經(jīng)適房持證家庭，排隊(duì)2-3年無(wú)法購(gòu)房?，F(xiàn)在允許部分老住戶(hù)退出，也是為了讓更多符合保障條件的家庭，能盡早住上經(jīng)適房。

　　如果上繳房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的七成，可能讓經(jīng)適房業(yè)主覺(jué)得“無(wú)利可圖”，那么對(duì)確實(shí)不再需要經(jīng)適房的市民，如何處理手中的經(jīng)適房？武漢的思路在于政府優(yōu)先回購(gòu)，再銷(xiāo)售給其他有需求的家庭。

　　同時(shí)，在2007年左右，徐東片區(qū)有經(jīng)適房項(xiàng)目，隨著城市交通條件的改善，這些早期房源已慢慢位于城市核心區(qū)域。而去年以來(lái)，武漢的經(jīng)適房項(xiàng)目不少都位于東西湖、青菱鄉(xiāng)等區(qū)域，對(duì)于收入不高的經(jīng)適房業(yè)主，意味著更高的交通綜合成本，假設(shè)此前存量的地段更好的房源重新流動(dòng)，也能解決新申購(gòu)家庭的實(shí)際困難。
　　七成土地收益應(yīng)投入保障房建設(shè)
　　最終這種新政能夠得以實(shí)施呢，在專(zhuān)家看來(lái)，經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)5年后可上市交易、按房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的七成繳納土地收益，這些都是制度上的設(shè)計(jì)?！案P(guān)鍵的是，我們希望政府能將收的這個(gè)錢(qián)，再繼續(xù)投入到保障房建設(shè)當(dāng)中去。這樣才是取之于民用之于民?！薄叭魏钨Y源都是有限的，雖然目前建保障房的力度很大，但土地、資金仍舊相對(duì)短缺，如果能通過(guò)存量房源流轉(zhuǎn)滿(mǎn)足更多困難家庭，才是真正發(fā)揮現(xiàn)有資源的*大價(jià)值?！?/p>